20xx年全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷-房地產估價案例分析(doc12)-管理案例(編輯修改稿)
2024-09-24 12:41 本頁面
【文章內容簡介】 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 10 頁 2020年 10月 10日至 10月 15日 十三、估價報告應用的有效期 本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應用有效期．本公司不負任何責任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。 十四、有關說明 (略 ) 房地產估價技術報告 一、估價對象房地產狀況分析 (略 ) 二、市場背景分析 (略 ) 三、最高最佳使用分析 (略 ) 四、估價方法選用 (略 ) 五、估價測算過程 (一 )市場法 根據估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料．分別測算 二層商鋪的價格。 測算 1層商鋪價格 估價人員在廣泛收集交易案例資料的基礎上，經過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產正常交易案例作為可比實例，通過交易情況、交易日期和房地產狀況等修正調整后，得到可比實例在估價對象房地產狀況下的價格．對其進行進一步分析調整后． 確定估價對象 的比準價格。具體評估過程如下： 選取與估價對象房地產所處地區(qū)相近 ,結構及用途相同 ,建筑面積相近 ,均為首層的 3個交易案例作為估價對像的可比實例 ,有關資料見表 1. 表 1 可比實例資料表 A 大廈 首層商鋪 B 花園 首層商鋪 C 大樓 首層商鋪 D 估價對象 首層商鋪 坐 落 大道 大道 大街 大道 交易日期 2020年 9月 2020年 9月 2020年 10月 2020年 10月 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用權 取得方式 掛牌出讓 掛牌出讓 招標出讓 掛牌出讓 房 地 產 狀 況 因 素 地段等級 商業(yè)Ⅲ級 商業(yè)Ⅳ級 商業(yè)Ⅳ級 商業(yè)Ⅲ級 繁華程度 商業(yè)密集區(qū) 一般 一股 商業(yè)密集區(qū) 交通便捷度 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 公共配套設施 完備程度 較完善 較完善 較完善 較完善 建筑裝修 簡裝 簡裝 簡裝 簡裝 設施設備 中央空調／自動 消防噴淋 中央空調／自動 消防噴淋 中央空調／自動 消防噴淋 中央空調／自動 消防噴淋 商鋪類型 獨立商鋪 獨立商鋪 街角獨立商鋪 獨立商鋪 建筑結構 框架 框架 框架 框架 朝 向 北 西 南 南 估 價 對 象 與 可 比 實 例 項 目 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 10 頁 臨路狀況 臨 大道 ／混合型主干道 臨 大道 ／混合型主干道 臨 大街 ／混合型 主干道 臨 大道 ／混合型主干道 商鋪交易價格 10500元 /㎡ 9091元 /㎡ 9562元 /㎡ 1．比較修正 (1)交易情況修正：經調查可比實例均為市場上正常成交的交易實例，交易價格無異常，無需修正。各交易情況修正系數均為 100／ 100。 (2)交易日期調整：可比實例交易日期與估價時點相近，由于 市該區(qū)域近期商業(yè)房地產市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數均為 100／ 100。 (3)房地產狀況因素調整：根據商業(yè)用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設施完備程度等因素．以估價對象的狀況為 100，將可比實例與估價對象狀況因素進行打分比較，比較結果見表 2。 表 2 房地產狀況因素修正系數及計算表 A 大廈 首層商鋪 B 花園 首層商鋪 C 大樓 首層商鋪 交易日期 100／ 100 lOO／ lO0 100/100 交易情況 100／ 100 100／ 100 100／ 100 房 地 產 狀 況 因 素 地段等級 100／ 100 100／ 98 100／ 98 繁華程度 100／ 100 100／ 97 lOO／ lOl 交通便捷度 100／ 100 100／ 100 100／ 100 公共配套設施 100／ 100 100／ 100 100／ 100 建筑裝修 100／ lOO 100／ 100 100／ 100 設施設備 100／ 100 100／ 98 too／ 102 商鋪類型 100／ 100 lOO／ 100 100／ 102 建筑結構 100／ 100 100／ 100 lOO／ lOO 朝 向 100／ 99 100／ 98 100／ 100 臨路狀況 100／ 100 100／ 100 100／ 100 交易價格 10 500 元 /㎡ 9091元／ ㎡ 9562元 /㎡ 可比實例修正后價格 10606元 /㎡ 9958元 /㎡ 9285元／ ㎡ 根據 表 2中列舉的各因素修正系數，運用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產狀況下的價格，結果如下： 利用實例 A計算：為 10606元 /㎡； 利用實例 B計算：為 9958元 /㎡； 利用實例 C計算：為 9285元／㎡： 從測算結果來看， 3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術平均值作為市場法的比準價格，即估價對象 1層平均單位建筑面積比準價格取整為 9950元 /㎡。 測算 2層商鋪價格 估價對象為 2層組合式商鋪，據調查， 市類似組合式商鋪第 2層單獨轉讓的
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