【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一、投資估算 （一）土地費(fèi)用 1．征地拆遷費(fèi) 2．出讓地價(jià)款 3．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 4．土地租用費(fèi) 5．土地投資折價(jià) （二）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) （三）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 1．建筑安裝工程費(fèi) 2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4．其他工程費(fèi) 5．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 6．管理費(fèi)用 7．銷售費(fèi)用 8．財(cái)務(wù)費(fèi)用 9．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 二、資金使用計(jì)劃 三、收入估算與資金籌措 （一）收入估算 1．租售方案 2．租售價(jià)格 3．租售收入 4．收款方式 （二）資金籌措 第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 一、基本報(bào)表 （一）現(xiàn)金流量表 1．全部投資現(xiàn)金流量表 2．資本金現(xiàn)金流量表 3．投資者各方現(xiàn)金流量表 （二）資金來(lái)源與運(yùn)用表 （三）損益表 （四）資產(chǎn)負(fù)債表 二、輔助報(bào)表 三、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 第六節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫 一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成 （一）封面 （二）摘要 （三）目錄 （四）正文 （五）附表 （六）附圖 二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) （一）項(xiàng)目總說(shuō)明 （二）項(xiàng)目概況 （三）投資環(huán)境研究 （四）市場(chǎng)研究 （五）項(xiàng) 目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 （六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件 （七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （八）投資估算及資金籌措 （九）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 （十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （十一）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （十二）可行性研究的結(jié)論 考試要求 1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段； 2．熟悉可行性研究的內(nèi)容； 3．了解可行性研究的步驟； 4．熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃； 5．掌握構(gòu)造評(píng)價(jià)方案； 6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)； 7．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算； 8．掌握基本報(bào)表； 9．熟悉輔助報(bào)表； 10．掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制； 11．熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫。 ? 第九章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資 考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場(chǎng) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng) 二、房地產(chǎn)權(quán)益融資 （一）房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn) （二）中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益融資需求 （三）房地產(chǎn)權(quán)益融資的新發(fā)展 三、房地產(chǎn)債務(wù)融資 （一）債務(wù)融資的特點(diǎn) （二）債務(wù)融資的類型結(jié)構(gòu) 1．銀行信貸 2．商業(yè)信用 3．企業(yè)債券 4．租賃融資 （三）房地產(chǎn)債務(wù)融資來(lái)源 第二節(jié)公開(kāi)資 本市場(chǎng)融資 一、證券市場(chǎng)概述 （一）證券市場(chǎng)的分類 1．證券發(fā)行市場(chǎng)和 證券交易 市場(chǎng) 2．股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng) （二）證券市場(chǎng)的構(gòu)成要素 1．證券市場(chǎng)參與者 2．證券市場(chǎng)交易工具 3． 證券交易 場(chǎng)所 （三）證券市場(chǎng)的功能 1．籌資功能 2．定價(jià)功能 3．資本配置功能 （四）我國(guó)證券市場(chǎng)及發(fā)展概況 二、房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資 本市場(chǎng)融資方式 （一）股票市場(chǎng)融資 1．首次公開(kāi)發(fā)行 2．配股和增發(fā) （二）債券市場(chǎng)融資 1．公司債券 2．可轉(zhuǎn)換債券 3．分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 三、公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題 （一）企業(yè)或資產(chǎn)估值模型 （二）股票發(fā)行價(jià)格定價(jià) 第三節(jié)銀行信貸融資 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類 1．土地購(gòu)置貸款 2. 土地開(kāi)發(fā)貸款 3．建設(shè)貸款 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn) 1．政策風(fēng)險(xiǎn) 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 4．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 5．完工風(fēng)險(xiǎn) 6．抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 7．貸款保證風(fēng)險(xiǎn) （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的 風(fēng)險(xiǎn)管理 二、土地儲(chǔ)備貸款 （一）土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放 （二）土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn) （三）土地儲(chǔ)備貸款的 風(fēng)險(xiǎn)管理 三、房地產(chǎn)抵押貸款 （一）房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀 （二）房地產(chǎn)抵押貸款的種類 1．個(gè)人住房抵押貸款 2．商用房地產(chǎn)抵押貸款 3．在建工程抵押貸款 （三）個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn) 1．操作風(fēng)險(xiǎn) 2．信用 風(fēng)險(xiǎn) 3．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 4．管理風(fēng)險(xiǎn) 5． 法律 風(fēng)險(xiǎn) （四）金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求 1．合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán) 2．擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn) 3．合理確定抵押率 4．處置抵押物的渠道暢通 （五）個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理 四、抵押貸款二級(jí)市場(chǎng) （一）抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展 （二）抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的條件 （三）抵押貸款支持證券的類型 第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金 一、房地產(chǎn)投資信托基金概述 （一）房地產(chǎn)投資信托基金的概念 （二）房 地產(chǎn)投資信托基金的功能 1．提供了收益較高的投資工具 2．提高了房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性 3．為投資者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 4．給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道 ? （三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征 1．流動(dòng)性好 2. 市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定 3．高現(xiàn)金回報(bào) 4．有效分散投資風(fēng)險(xiǎn) 5．抵御通貨膨脹 （四）房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況 二、房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu) （一）房地產(chǎn)投資信托基金的分類 （二）房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式 （三）房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu) （四）估價(jià)在房地產(chǎn)投資信托基金中的作用 三、房地產(chǎn)投資信托資金 發(fā)行流程 四、房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理 （一）房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn) 1．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3．利率風(fēng)險(xiǎn) （二）房地產(chǎn)投資信托基金的 風(fēng)險(xiǎn)管理 1．提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平 2．提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平 3．吸引機(jī)構(gòu)投資者參與 4．制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 5．建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍 第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念 （一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義 （三）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意 義 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案 （一）融資組織形式選擇 （二）資金來(lái)源選擇 （三）資本金籌措 （四）債務(wù)資金籌措 1．信貸融資 2．債券融資 （五）預(yù)售或預(yù)租 （六）融資方案分析 1．資金來(lái)源可靠性分析 2．融資結(jié)構(gòu)分析 3．融資成本分析 4．融資風(fēng)險(xiǎn)分析 三、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查 （一）企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià) （二）貸款項(xiàng)目評(píng)估 （三）房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) 1．保證 2．抵押 3．質(zhì)押 （四）貸款綜合評(píng)價(jià) 考試要求 1．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)； 2．熟悉房地產(chǎn)權(quán)益融資與債務(wù)融資； 3．了解證券市場(chǎng)的分 類、構(gòu)成要素、功能，和我國(guó)證券市場(chǎng)及發(fā)展概況； 4．熟悉房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式； 5．熟悉公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題； 6．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類； 7．了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其管理； 8．熟悉土地儲(chǔ)備貸款； 9．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀； 10．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的種類； 11．了解個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)； 12．熟悉金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求； 13．了解個(gè)人住房抵押貸款的 風(fēng)險(xiǎn)管理 ； 14．了解抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)； 15．掌握房地產(chǎn)投資信托基金的概念、功能、特征及發(fā)展概況； 16．了解房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)； 17．了解房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程； 18．了解房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理； 19．掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念； 20．熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案； 21．熟悉金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查。 ? 第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理 考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測(cè)算方法的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第 一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵 一、物業(yè)管理 二、設(shè)施管理 三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 四、房地產(chǎn)組合投資管理 第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容 一、制定物業(yè)管理計(jì)劃 （一）確立目標(biāo) （二）檢查物業(yè)質(zhì)量狀況 （三）形成租金方案和出租策略 （四）提出預(yù)算（包括管理費(fèi)） （五）簽訂物業(yè)服務(wù)合同 （六）物業(yè)管理記錄和控制 二、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳 三、制定租金收取辦法 四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù) 五、安全保衛(wèi) 六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系 七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制 第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理 一、寫字樓物業(yè)的分類 （一）甲級(jí)寫字樓 （二）乙級(jí)寫字樓 （三）丙級(jí)寫 字樓 二、寫字樓分類過(guò)程中要考慮的因素 （一）位置 （二）交通方便性 （三）聲望或形象 （四）建筑形式 （五）大堂 （六）電梯 （七）走廊 （八）寫字樓室內(nèi)空間布置 （九）為租戶提供的服務(wù) （十）建筑設(shè)備系統(tǒng) （十一）物業(yè)管理水平 （十二）租戶類型 三、寫字樓租戶的選擇 （一）商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況 （二）所需面積大小 1．可能面積的組合 2．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì) 3．尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃 （三）需要提供的物業(yè)管理服務(wù) 四、寫字樓租金的確定 （一）計(jì)算可出租或可使用面積 （二）基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金 （三 ）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 五、寫字樓物業(yè)的租約與租約談判 （一）租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款 （二）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予 第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理 一、零售商業(yè)物業(yè)分析 （一）零售商業(yè)物業(yè)的分類 （二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析 （三）特色、位置和停車 二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇 （一）聲譽(yù) （二）財(cái)務(wù)能力 （三）組合與位置分配 （四）需要的服務(wù) ? 三、零售商業(yè)物業(yè)的租金 （一）基礎(chǔ)租金 （二）百分比租金 （三）代收代繳費(fèi)用和凈租約 （四）租金的調(diào)整 四、零售商業(yè)物業(yè)的租約 （一）關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用 途 （二）限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶 （三）限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店 （四）營(yíng)業(yè)時(shí)間 （五）公用面積的維護(hù) （六）廣告、標(biāo)志和圖形 （七）折讓優(yōu)惠 （八）其他條款 五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作 第五節(jié)物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算與財(cái)務(wù)報(bào)告 一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估 （一）現(xiàn)金流 1．潛在毛租金收入 2．空置和收租損失 3．其他收入 4．有效毛收入 5．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 6．凈經(jīng)營(yíng)收入 7．抵押貸款還本付息 8．現(xiàn)金流 （二）相關(guān)問(wèn)題分析 1．物業(yè)估價(jià) 2．準(zhǔn)備金和保證金基金 3．所得稅 二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi) 用 （一）人工費(fèi) （二）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 1．維修和保養(yǎng)費(fèi) 2．室內(nèi)裝修費(fèi) 3．生活用水和污水排放 4．能源費(fèi) 5．康樂(lè)設(shè)施費(fèi) 6．雜項(xiàng)費(fèi)用 （三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) （四）清潔衛(wèi)生費(fèi) （五）保安費(fèi)用 （六）辦公費(fèi) （七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi) （八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （九）保險(xiǎn)費(fèi) （十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn) （十一）法定稅費(fèi) （十二）房產(chǎn)稅 三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算 （一）年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算 （二）資本支出預(yù)算 （三）長(zhǎng)期預(yù)算 四、收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告 考試要求 1．掌握物業(yè)管理； 2．熟悉設(shè)施管理； 3． 熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理； 4．了解房地產(chǎn)組合投資管理； 5．掌握制定物業(yè)管理計(jì)劃； 6．熟悉加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳； 7．掌握制定租金收取辦法； 8．了解物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)； 9．了解安全保衛(wèi)； 10．了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系； 11．了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制； 12．掌握寫字樓物業(yè)的分類； 13．熟悉寫字樓分類過(guò)程中要考慮的因素； 14．熟悉寫字樓租戶的選擇； 15．掌握寫字樓租金的確定； 16．了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判， 17. 掌握零售商業(yè)物業(yè)分析； 18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇； 19．掌握零售商業(yè)物業(yè) 的租金； 20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約； 21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作； 22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估； 23．掌握收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用； 24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算； 25．熟悉收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。 房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》新版大綱 (1) 90日期： 2020年 04月 08日 來(lái)源： 房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng) 考試保過(guò) 房地產(chǎn)估價(jià) 案例與分析 第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作 考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書概述 一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用 （一）估價(jià)委托書 （二）估價(jià)委