【文章內(nèi)容簡介】 權(quán)限等作了規(guī)定?！稇椃ā芬?guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。”《城市房地產(chǎn)管理法》第八條也明確規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓?！薄锻恋毓芾矸ā返牡谒氖鍡l至第五十一條，《實施條例》第二十五條和第二十六條對征地問題也都做出了明確規(guī)定。法律的頒布實施，為依法征地提供了可靠的法律依據(jù)與法律保障。土地征用具有以下法律特征：（1）以國家的名義進行，具有強制性。征地是國家作為全社會的組織者與管理者而依法進行的一項活動，只有國家才可以為之，任何組織或個人均無權(quán)擅自征用土地。同時，國家為公共利益的需要，征用集體所有 的土地或者對國有土地進行調(diào)整時，被征用單位應(yīng)當服從國家的需要，不得阻撓。這是憲法和法律賦予國家的一項權(quán)利，因此，土地征用具有強制性。（2）合法性。國家建設(shè)征用土地必須依法進行。（3）補償性?！吨泄仓醒腙P(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》（2003年10月14日中國共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會第三次全體會議通過）明確要求，要按照保障農(nóng)民權(quán)益、控制征地規(guī)模的原則，改革征地制度，完善征地程序。嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，征地時必須符合土地利用總體規(guī)劃和用途管房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復習講義制，及時給予農(nóng)民合理補償。（4）對象的廣泛性。（5）土地征用權(quán)屬的變更性。土地征用是憲法特別授予政府的一項權(quán)力，是對行政相對人的財產(chǎn)權(quán)最嚴厲的制約方式。土地征用從申請核準到實行都應(yīng)有嚴格的法定正當程序，這種正當程序被視為政府行使征用權(quán)過程中保障私人權(quán)利所必須經(jīng)過的步驟、應(yīng)當采取的方式、不可缺少的過程，其由行政程序和司法程序構(gòu)成，從事前調(diào)查、目的性批準決定到征用實施與反饋，包括了最大限度減少或消除自由裁量權(quán)的可能性，積極聽取土地所有者和使用者的意見。同時政府行使征用權(quán)可能對私人的權(quán)利構(gòu)成剝奪、限制或者侵害時，被征用者有權(quán)提出異議，可訴請司法機關(guān)按照法定的程序?qū)彶椴⒆龀鲎罱K的裁決，這種保障私人的發(fā)言權(quán)也構(gòu)成對土地征用權(quán)的制約監(jiān)督。3．《土地管理法》有關(guān)條款第二條第四款明確，國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。第四十五條 征用下列土地的，由國務(wù)院批準：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)。不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準權(quán)限內(nèi)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權(quán)限的，應(yīng)當依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。第四十六條 國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴芾溲岳湔Z辦理征地補償?shù)怯?。第四十七條 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。第四十八條 征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。第四十九條 被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當將征用土地的補償費用的收支狀況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監(jiān)督。禁止侵占、挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關(guān)費用。4．土地征用程序根據(jù)《土地管理法實施條例》和《建設(shè)用地審查報批管理辦法》，征用土地一般按照下列程序辦理：申請用地，受理申請并審查有關(guān)文件，審批用地，征地實施，征地公告，簽發(fā)用地證書，征地批準后的實施管理，頒發(fā)土地使用證。5．征用土地的審批權(quán)限 《土地管理法》第四十五條對征用土地的審批權(quán)限作了明確規(guī)定，征用下列土地的，由國務(wù)院批準：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。6．征用土地的補償與安置《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復習講義關(guān)規(guī)定繳納新菜地開建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。二、房屋拆遷管理 1．法律依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第305號，自2001年11月1日起施行）。第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。第四條 拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應(yīng)當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。2．拆遷管理《城市房屋拆遷管理條例》第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。3．拆遷補償與安置《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條 拆遷人應(yīng)當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。第二十三條 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。4．對拆遷單位的管理根據(jù)1991年8月1日施行的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》（建設(shè)部令第12號），城市房屋拆遷單位，是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。設(shè)立房屋拆遷單位必須具備下列條件：有上級主管部門同意組建的批準文件；有明確的名稱、組織機構(gòu)和固定的辦公場所；有與承擔拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)管理人員。房屋拆遷單位必須申請領(lǐng)發(fā)《房屋拆遷資格證書》，未經(jīng)批準發(fā)給《資格證書》的單位不得接受委托拆遷。自行拆遷的單位實施本單位建設(shè)項目的房屋拆遷前，應(yīng)當?shù)疆數(shù)厝嗣裾课莶疬w主管部門辦理核準手續(xù)。未經(jīng)核準的，不得實施拆遷。5．城市房屋拆遷施工現(xiàn)場的環(huán)境保護《北京市城市房屋拆遷施工現(xiàn)場防治揚塵污染管理規(guī)定》（北京市人民政府令第37號，一九九九年九月十四日）三、施工許可管理 1．管理依據(jù) 《建筑法》、《建筑工程施工許可管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第71號，自1999年12月1日起施行)。2．申請施工許可證的范圍要求《建筑工程施工許可管理辦法》第二條明確要求，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，對限額進行調(diào)整，并報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。3．申請施工許可證應(yīng)具備的條件和程序（了解）《建筑工程施工許可管理辦法》第三條要求，必須申請領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。任何單位和個人不得將應(yīng)該申請領(lǐng)取施工許可證的工程項目分解為若干限額以下的工程項目，規(guī)避申請領(lǐng)取施工許可證。4．從業(yè)資格管理《建筑法》第十三條規(guī)定，從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。第十四條規(guī)定，從事建筑活動的專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)當依法取得相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書，并在執(zhí)業(yè)資格證書許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。5．對逾期開工、中止施工的管理 《建筑工程施工許可管理辦法》第八條，第九條。四、施工管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復習講義1．管理依據(jù)及主管部門《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》（建設(shè)部第15號令，1992年1月1日起施行）《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》第四條明確，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口負責全國建設(shè)工程施工現(xiàn)場的管理工作。國務(wù)院各有關(guān)部門負責其直屬施工單位施工現(xiàn)場的管理工作?？h級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程施工現(xiàn)場的管理工作。2．施工組織管理《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》第七條明確，建設(shè)工程開工前，建設(shè)單位或者發(fā)包單位應(yīng)當指定施工現(xiàn)場總代表人，施工單位應(yīng)當指定項目經(jīng)理，并分別將總代表人和項目經(jīng)理的姓名及授權(quán)事項書面通知對方，同時報第五條規(guī)定的發(fā)證部門備案。在施工過程中，總代表人或者項目經(jīng)理發(fā)生變更的，應(yīng)當按照前款規(guī)定重新通知對方和備案?！督ㄔO(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》第八條明確，項目經(jīng)理全面負責施工過程中的現(xiàn)場管理，并根據(jù)工程規(guī)模、技術(shù)復雜程度和施工現(xiàn)場的具體情況，建立施工現(xiàn)場管理責任制，并組織實施?！督ㄔO(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》第十三條明確，建設(shè)工程施工應(yīng)當在批準的施工場地內(nèi)組織進行。需要臨時征用施工場地或者臨時占用道路的，應(yīng)當依法辦理有關(guān)批準手續(xù)。3．文明施工管理 4．環(huán)境管理五、工程竣工驗收與移交 1．工程竣工驗收的要求《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第248號，1998年7月20日）第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。2．工程竣工驗收的執(zhí)行標準《中華人民共和國行業(yè)標準房屋接管驗收標準》（建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實施）（課外自學）第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量管理與總量調(diào)控一、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量管理 1．房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的特點（1）房地產(chǎn)質(zhì)量因素的綜合性（2）房地產(chǎn)質(zhì)量主體的多元性（3）房地產(chǎn)質(zhì)量標準的長期性（4）房地產(chǎn)質(zhì)量影響的社會性 2．建立房地產(chǎn)質(zhì)量管理的綜合體系（1）全社會關(guān)注房地產(chǎn)質(zhì)量（2）全產(chǎn)業(yè)參與質(zhì)量管理（3）全方位控制質(zhì)量標準（4）全過程協(xié)調(diào)質(zhì)量行為（5）建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系 3．《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》 《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院令第279號）經(jīng)2000年1月10日國務(wù)院第25次常務(wù)會議通過，自2000年1月30日起施行。4．建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量責任主體和有關(guān)機構(gòu)不良記錄管理辦法》5．魯班獎二、房地產(chǎn)產(chǎn)品總量調(diào)控 1．總量調(diào)控的基本精神（1）建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房[2002]217號，2002年8月26日）（2）國土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國土資發(fā)[2003]45號）2．調(diào)控舉措 國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》的有關(guān)條款第四章房地產(chǎn)價格管理 第一節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成一、有關(guān)規(guī)定1．有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的規(guī)定 中國人民建設(shè)銀行總行商財政部修訂和解釋、1993年7月1日起施行的《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》第五十一條明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。2．有關(guān)經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成及定價的規(guī)定 國家計委報經(jīng)國務(wù)院批轉(zhuǎn)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》（批號：國發(fā)[1998]34號）要求，要以保持經(jīng)濟適用住房價格的穩(wěn)定為重點，做好房地產(chǎn)價格調(diào)控和住房價格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買的經(jīng)濟適用