【文章內(nèi)容簡介】 ，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴(kuò)大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領(lǐng)導(dǎo)者。，主要是由于顧客需求存在著差異性。，主要是考察市場調(diào)查的有效性。：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費(fèi)。二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi)。三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。②區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點(diǎn)的最佳用途分析。③市場概況分析。④市場供求分析。⑤項(xiàng)目競爭分析。⑥營銷建議。⑦售價和租金預(yù)測。⑧吸納量計(jì)劃預(yù)測。⑨回報(bào)率預(yù)測。④敏感性分析?！伴_發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營成本說明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費(fèi)說明在持有一段時間后出售。16.(1+%/m)m1=%，可采用試算法得出m=4?！澳澄飿I(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損。23.()/(15060)=%.=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=(110%)x(130%)=(萬元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20 x7%/[1(1+7%)10]=(萬元)，償債備付率=3：465/ =。，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零說明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點(diǎn)而不是保本點(diǎn)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中的報(bào)酬率)，最適合答案是A。，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。 x5+保本售價%=保本售價，可得保本售價=，(6500元/m2—)/6500元/m2=%28.“識別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識階段工作，“測算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的建議”屬于風(fēng)險(xiǎn)評價階段工作。單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率(LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低。%/30%：50%?？梢约僭O(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。二、多項(xiàng)選擇題，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。，房地產(chǎn)市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實(shí)際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實(shí)際價值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。，而購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響。流動性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤率。，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項(xiàng)是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項(xiàng)是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。，成本類項(xiàng)目選最高的。，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)榻杩钜矊儆谕顿Y。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。，分享房地產(chǎn)投資活動形成的可分配利潤。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。三、判斷題，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收，三是竣工驗(yàn)收備案。，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置，可以說，市場定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場的位置。%，則其年名義收益率為12%，實(shí)際收益率為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲蓄存款和國庫券以單利計(jì)息。，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。靜態(tài)評價指標(biāo)通常在概略評價時采用。，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案。反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價問題。、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、.拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場平均收益水平。第四篇：2017房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題及答案()是指由調(diào)查人員向被調(diào)查者詢問，由被詢問者答復(fù)的調(diào)查方法。答案：C已知某市19992002年商業(yè)用房竣工面積分別為22萬m31萬m38萬m42萬m2。19992002年商業(yè)用房竣工面積平均發(fā)展速度是()%%%%答案：A在編制概算時，零星工程費(fèi)用一般按主要分項(xiàng)工程定額直接費(fèi)總額的()進(jìn)行估算。%～8%%～10%%～5%%～12%答案：A建設(shè)工程總造價由()構(gòu)成。、設(shè)備購置費(fèi)、工器具等購置費(fèi)、其他工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)+合理利潤+稅金+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、設(shè)備購置費(fèi)、工器具等購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、貸款利息答案：D供給彈性是指由于影響供給的諸多因素發(fā)生變化后，供給量作出反應(yīng)的程度。通常用供給價格彈性系數(shù)來表示價格變動引起供給量變化的程度。供給價格彈性系數(shù)是()與()的比值。