20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析真題(編輯修改稿)
2024-10-08 19:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 租金對交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整2）實(shí)例B，利害關(guān)系人之間的交易，需要進(jìn)行交易情況修正3）實(shí)例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，也是需要進(jìn)行交易情況修正4）實(shí)例D，房地產(chǎn)形狀是L形，需要進(jìn)**地產(chǎn)狀況修正選擇（題目順序記不清楚，只記得大概）1）再抵押價(jià)值，11（房地產(chǎn)價(jià)值15，抵押余額2。15－2/＝11）2）補(bǔ)償金額：16（拆遷時的房地產(chǎn)市場價(jià)值）3）拆遷公告不包括的內(nèi)容：搬遷期限（其他的補(bǔ)償方案、行政復(fù)議、行政訴訟一定是的，其實(shí)也可以用排除法，補(bǔ)償方案是一定要公告的，行政復(fù)議和行政訴訟是并列的，有復(fù)議的權(quán)利就有訴訟的權(quán)利，所以如果選其中一項(xiàng)，另外一項(xiàng)也一定得選，而題目是單選題，所以2個都排除）4）一個什么評估項(xiàng)目，不適用的方法：修復(fù)法5）拍賣底價(jià)：總建面5萬平米，已銷售3萬平米，拍賣時市場單價(jià)6000元，6000*（53）=12000萬元6）有一個拍賣后優(yōu)先扣除的費(fèi)用：拍賣變現(xiàn)費(fèi)用和稅費(fèi)7）拍賣變現(xiàn)費(fèi)用不包含：房地產(chǎn)稅（用排除法先的，而且房地產(chǎn)稅是房產(chǎn)持有人交的，交易的時候不用交）還有一道題好象是需要計(jì)算的，計(jì)算難度不大8）補(bǔ)償不應(yīng)考慮的因素：土地價(jià)值差額（4個選項(xiàng)：土地價(jià)值差額、前期工程費(fèi)損失、投資利息損失、酒店品質(zhì)降低，理論上都應(yīng)該補(bǔ)償，但是題目給的是改變樓層層高，土地的容積率沒有變，樓面地價(jià)沒有變，土地總價(jià)也不變，也就是沒有發(fā)生土地價(jià)值減損，因此這個選項(xiàng)最符合）還有個選擇題是一處簡單的收益計(jì)算另外一個選擇題記不清了指錯缺少估價(jià)方法選擇的理由。權(quán)益狀況描述不全，缺少土地使用權(quán)人等樓層應(yīng)該是區(qū)位因素，題目中放在個別因素了收益法公式選擇未說明理由，未對未來收益情況進(jìn)行分析市場法中缺計(jì)算公式交易日期調(diào)整缺相關(guān)調(diào)整說明空置率為0缺說明及理由收益法租金計(jì)算不應(yīng)用合同租金結(jié)果確定不應(yīng)扣除抵押貸款估價(jià)依據(jù)缺少《國有土地上征收....條例》(名字記不全，查書吧）估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒有單價(jià)市場法案例面積與估價(jià)對象面積不一致，未進(jìn)行調(diào)整價(jià)值定義沒有說明不包含租賃、抵押、查封影響改錯題：“采用成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法3種估價(jià)方法”應(yīng)為“采用成本法、假設(shè)開發(fā)法2種估價(jià)方法”成本法不應(yīng)采用實(shí)際工程造價(jià)資料，應(yīng)采用社會平均成本。工程抵押不是自愿轉(zhuǎn)讓，而是謹(jǐn)慎價(jià)值?！安捎檬找娣ā⒊杀痉y算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)值”應(yīng)為“采用收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)值”考后分析－－其他3個沒問題，就是這個工程抵押不是自愿轉(zhuǎn)讓，而是謹(jǐn)慎價(jià)值。題目說“自愿轉(zhuǎn)讓”，肯定是錯的，至少怎么改不能確定。指出錯好象也是得分的。即使這個倒扣分，并不影響我拿60分同程社區(qū)（）教育培訓(xùn)互動交流平臺同人網(wǎng)（）教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》房地產(chǎn)估價(jià)師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點(diǎn)。咱們先請老師給大家點(diǎn)評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?房地產(chǎn)估價(jià)案例這門課確實(shí)很難，難點(diǎn)主要原因有幾個方面：第一，因?yàn)樗奶攸c(diǎn)就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因?yàn)樗袦?zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價(jià)師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因?yàn)檎也坏讲烹y。這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價(jià)報(bào)告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認(rèn)為案例的難點(diǎn)為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強(qiáng)，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點(diǎn)，同時還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價(jià)理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學(xué)的知識進(jìn)行綜合運(yùn)用和靈活掌握提出了一種考驗(yàn)，這是它的第一難。第二“難”，要求考生具有一定的估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)榭荚嚠?dāng)中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價(jià)實(shí)務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實(shí)際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和動手操作、書寫過真實(shí)的估價(jià)報(bào)告的能力。這樣的話，對于這些沒有實(shí)務(wù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的考生來說，就具有一定難度了。第三“難”，估價(jià)案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達(dá)能力，為什么這么說呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內(nèi)，把你答題的要點(diǎn)組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達(dá)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很難在有限的時間內(nèi)把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點(diǎn)散，邏輯性很差。因?yàn)槲覅⒓舆^閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點(diǎn)我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達(dá)能力。第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點(diǎn)兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難
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