20xx年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題及答案解析(編輯修改稿)
2025-03-09 07:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 年試題 ) A．流動比率 B．借款償還期 C．現(xiàn)金回報率 D．資產(chǎn)負(fù)債率 E．利息備付率 答案： BDE 5．下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有 ( )。(2021 年試題 ) A．凈現(xiàn)值 B．投資利潤率 C．現(xiàn)金回報率 D．靜態(tài) 投資回收期 E．內(nèi)部收益率 答案： BCD 解析：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。 6．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有 ( )。 (2021 年試題 ) A．內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率 C．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的 D．如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E．內(nèi)部收 益率越高，投資風(fēng)險就越小 答案： ABC 7．下列各項中，用以反映項目清償能力的指標(biāo)有 ( )。 (2021 年試題 ) A．速動比率 B．利息備付率 C．償債備付率 D．內(nèi)部收益率 E．資產(chǎn)負(fù)債率 答案： ABCE (三 )判斷題 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。 ( )(2021年試題 ) 答案： √ 2．借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標(biāo)。( )(2021 年試題 ) 答案： 3．通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響是不同的，一般來 說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，而房地產(chǎn)增值則導(dǎo)致折現(xiàn)率下降。( )(2021 年試題 ) 答案： 4．流動比率越低，說明營運資本 (即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額 )越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。 ( )(2021 年試題 ) 答案： √ 5．差額投資內(nèi)部收益率，是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。 ( )(2021 年試題 ) 答案： √ 6．資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。 ( )(2907 年試題 ) 答案： √ 7．資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反 映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。 ( )(2021 年試題 ) 答案： 解析：資產(chǎn)負(fù)債率屬于長期償債能力指標(biāo)。 8．開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。( )(2021 年試題 )答案： 9．房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或經(jīng)營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽 1 中較短的年限為最大值。 ( )(2021 年試題，有修改 ) 答案： 解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或經(jīng)營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟 l 用壽命中較短的年限為準(zhǔn)。 (四 )計算題 1．王 某以 l2021 元／ m2 的價格購買了 l0 間建筑面積均為 80m2的商鋪。購房款的 60％來自銀：提供的 10 年期、年利率為 7． 5％、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某：購房時還支付了相當(dāng)于購房款 1． 5％的代理費及其他費用，于第 2 年末又投入自有資金 40 萬元對 1 鋪進(jìn)行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時支付了相當(dāng)于購房款 0． 3％的手續(xù)費和 3％的契稅王某的經(jīng)營計劃是：第 3 年初將 10 間商鋪全部出租；第 10 年末以 13000 元／ m2的價格賣掉其中間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第 l5 年末以 15000元／ m2 的價格 又賣掉其中 3 間商鋪，其余的商。繼續(xù)出租；第 20 年末將剩余的商鋪以 16000元／ m2的價格全部賣掉 (每次賣房時均支付了相當(dāng) “ 售價 5． 5％的銷售稅金、 0． 3％的手續(xù)費和 l％的個人所得稅 )。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的 j 金保持 200 元／月． m2 (按建筑面積計 )不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入l25％；購房投資發(fā)生在第 l 年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在：末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為 14％。 (1)完成下列白有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計算過程。 (2)列出自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù) (不要求計算出結(jié)果 )。 (10 分 )自有資金現(xiàn)金流量如下表。 (2021 年試題 ) 自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬元 ) 解： (1)自有資金現(xiàn)金流量表如下 (單位：萬元 ) 其計算過程為 1)總購房款： 1． 2 萬元／ m21080m2=960 萬元 2)自有資金購房款： 960 萬元 40 ％ =384 萬元 3)購房代理費等： 960 萬元 l ． 5％=14． 4 萬元 4)抵押貸款年還本付息額 (10 年還清 )： 5)辦證費用及裝修費： (9603 ． 3％ +40)萬元 =71． 68 萬元 6)年毛租金收入： 第 3 年初～第 l0 年初： 20080012 萬元 =192 萬元 第 11 年初～第 l5 年初： 20064012 萬元 =153． 6 萬元 第 16 年初～第 20 年初： 20040012 萬元 =96 萬元 7)年運營成本： 第 3 年末～第 l0 年末： 192 X25％萬元 =48 萬元 第 11 年末～第 l5 年末： 153． 625 ％萬元 =38． 4 萬元 第 16 年末～第 20 年末： 9625 ％萬元 =24 萬元 8)凈轉(zhuǎn)售收入： 第 10 年末： 1． 32 X 80(1 — 6． 8％ )萬元 =193． 86 萬元 第 15 年末： 1． 5380 X(1 — 6． 8％ )萬元 =335． 52 萬元 第 20 年末： 1． 65 X 80(1 — 6． 8％ )萬元 =596． 48 萬元 (2)自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值 2．某開發(fā)商以 3000 萬元購得一住宅用地 70 年的使用權(quán)，該住宅用地面積為 3000 m2，規(guī)劃容積率為 5． 5。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項目的建安工程費為 2200 元／ m2，勘察設(shè)計和前期工程費為建安工程費的 3％，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費為 430 萬元，開發(fā)期間稅費按建筑面積計算，為 114 元／ m2，管理費用為上述費用 (土地費用除外 )之和的 3． 5％。預(yù)計住宅在項目建成時全
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