房地產(chǎn)估價師考試系列：房地產(chǎn)估價師考試案例改錯總結(jié)(編輯修改稿)
2024-12-14 00:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 采用的方法及其理由） （六）估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等） （七）估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由） （標(biāo)題：）附件 估價對象的位置 圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等。 ： 估價報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)采用 A4 紙規(guī)格。 方法選用上的錯誤 只使用了一種估價方法 (規(guī)范 ) 能用市場法的沒有用 (規(guī)范 ) 收益性房地產(chǎn)的估價 ,未選用收益法作為一種方法 (規(guī)范 ) 具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價 ,未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種方法 (規(guī)范 條 ) 適宜采用多種方法的 ,沒有采用多種方法進(jìn)行估價 估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)規(guī)定 選用方法不適用的（各種估價方法的適用條件） 市場法 選取可比實例應(yīng)符合下列條件 (《理論》 113頁 ) （ 1）處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) （ 2）用途相同 （ 3）規(guī)模相當(dāng)（ ≤實例 /對象≤ 2） （ 4）檔次相當(dāng) （ 5）建筑結(jié)構(gòu)相同 （ 6）權(quán)利性質(zhì)相同 （ 7）時間接近 (不超過 1年 ) （ 8）交易類型與估價目的吻合 （ 9）應(yīng)為正常成交價或可修正為正常成交價 （ 10）土地、建筑物、房 地產(chǎn)相互匹配 （ 11）比較實例的數(shù)量不夠 建立價格可比基礎(chǔ)時出錯 ①統(tǒng)一付款方式：注意名義價格實際價格成交價格 ②統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵 ③統(tǒng)一化為單價：有時需要對總價先進(jìn)行調(diào)整（《理論》 116頁） ④統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向 ⑤統(tǒng)一面積單位： 單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了 20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整超過了 30% 房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，包括區(qū)位、實體、權(quán)益三方面；有時要進(jìn)行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。（《理論》 131頁）（見《 案例》 P247） 修正系數(shù)的確定沒有充足的理由 修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒 比較修正的方向錯誤 交易情況修正時表述不誤，應(yīng)說“可比實例成交價格比其正常價格高（低）多少”見《理論》（ P197） 將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆 日期調(diào)整時指數(shù)選取不合適 1可比實例成交日期應(yīng)精確到年月日或年月，日期調(diào)整時取 100/100時，應(yīng)說明房地產(chǎn)市場穩(wěn)定或無波動 1環(huán)比與定基混淆 1區(qū)域因素與個別因素混淆不清 1區(qū)域因素與個別因素具體比較修正 項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異 1區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來 1區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤 1比較修正項目有漏項，如地下室、車庫等其他因素 1間接因素與直接比較混淆不清 1獲得價格與成交價格（《案例》 P197） 區(qū)域、實物、權(quán)益修正時應(yīng)明確具體事項。 收益法 收益期限確定錯誤 沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù) 對于客觀收益沒有考慮到未來的變化 沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比 收益計算 中有關(guān)面積套錯 凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘 1 365等。 凈收益與估價時點不一致（參見《案例》 P204《理論》 P162） 凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年老店、賓館，參見《案例》 P9 P254） 價值重復(fù)計算，大堂、自用部分不應(yīng)單獨計算價值。（ P216） 運營費用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費、土地提攤費，不包含所得稅、改擴(kuò)建費用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費，如電梯、鍋爐、地毯等。 《規(guī)范》 對于單獨土地和單獨建筑物的估價 ,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得收益的年限 ,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算 ,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 對于土地和建筑物合一的估價對象 ,當(dāng)建筑物耐用年長于或等于土地使用權(quán)年限時 ,應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限 ,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算 ,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 對于土地和建筑物合一的估價對象 ,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時 ,可采用下列方式之一處理： （ 1）先根據(jù)建 筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。 （ 2）將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 1正常費用的測算錯誤 A、費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。 （ 1）將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。 （ 2）對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用 中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。 （ 3）自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。 （ 4）把所得稅也作為總費用的一個組成部分。 B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。 C、費用的計算方法錯誤。 D、參數(shù)確定錯誤。 E、總費用包含了折舊費。 F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項沒有按租賃合同的約定 G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費用項目要分析租約?？鄢M用項目一般為維修費、管理費、保險費、稅金（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅） 1資本 化率確定錯誤 A、資本化率選定錯誤 B、功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的資本化率 C、安全利率選擇錯誤 D、把物價上漲和經(jīng)濟(jì)增長作為資本化率 E、 Y選定缺乏依據(jù)和過程 F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配 G、不同收益類型（期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不同的資本化率 1收益穩(wěn)定方可用 V=A/Y[11/（ 1+Y） n] 1收益法的公式是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有 A末 =A 初 （ 1+Y）。 1銷售稅費計稅依據(jù)為銷售收入 1未考慮租約的影響 成本法 區(qū)分 實際成本與客觀成本 結(jié)合市場供求分析確定評估出的積算價格 對于過舊的建筑物不大適用成本法 新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。 成本法中房地產(chǎn)的價格構(gòu)成：①土地取得成本② 開發(fā)成本 ③管理費用④投資利息⑤銷售費用、稅金⑥開發(fā)利潤（參見《理論》 P146） 自有資金利息不計入利潤，而計入成本。 利潤基數(shù)與利潤率不對應(yīng)；《規(guī)范》 基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。 關(guān) 于重新購建價格： ①必須是估價時點的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的；《規(guī)范》 具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實際情況，在 價格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價報告中予以說明。 重置價格≠重建價格，兩者適用條件不同（
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