20xx房地產(chǎn)估價師考試案例分析真題280413750(編輯修改稿)
2025-02-14 03:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。（十）估價結(jié)果評估總價：．大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價略）（十一）估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：x xx （蓋章）；注冊號：x xx。（十二）估價報告應用的有效期（略）（十三）估價作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日估價技術報告（一）估價對象實物狀況描述與分析（略）（二）估價對象權益狀況描述與分析（略）（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）（四）市場背景描述與分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估價力法適用性分析（略）（七）估價測算過程1．市場法測算市場法具體估價思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實例較多，估價人員根據(jù)估價對象的狀況和估價目的搜集了大量交易實例，從中選取可比實例；將估價對象房地產(chǎn)與這些可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格進行比較，進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價經(jīng)驗，依據(jù)估價對象的具體情況計算出一個綜合結(jié)果作為比準價格，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格。( l ）選取可比實例實例名稱位置交易時間總層數(shù)/所在層建成年代交易價格/元/平房屋用途房屋面積/平Axx 天地1 號樓l 段21 號營業(yè)房xx 區(qū)4 /一至三200315500商業(yè)Bxx 東街xx 城3 號樓03 號營業(yè)房xx 區(qū)17 /一至三200717319商業(yè)Cxx 東街xx 城2 號樓20 號營業(yè)房xx 區(qū)19 /一至三200717320商業(yè)( 2 ）比較因素說明表比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易價格/元/m2155001731917320交易日期2011882011420114201 交易情況正常市場交易正常市場交易正常市場交易正常市場交易實物狀況所處樓層4 /一至四層,規(guī)劃使用無限期4 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制17 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制19 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局鋼混結(jié)構，設施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構．設施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構，設施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構，設施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營室內(nèi)凈高無形價值無特殊無形價值無特殊無形價值無特殊無形價值無特殊無形價值裝飾裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修建筑面積M23000權益狀況剩余土地使用年限26303434其他限制無無無無區(qū)位狀況土地級別毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)無毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)基礎設施配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通條件便捷度高便捷度高便捷度高便捷度高公共服務配套公共服務設施齊全公共服務設施齊全公共服務設施齊全公共服務設施齊全臨街狀況臨x xx 東街臨x xx 東街臨x xx 東街臨x xx 東街( 3 ）比較因素情況修正表估價對象可比實例A可比實例B可比實例C位置xx 東街xx 號xx 天地1 號樓1 段21 號營業(yè)房修正系數(shù)（% )xx 東街xx 城3 號樓03 號營業(yè)房修正系數(shù)（% )xx 東街沉x 城2 號樓加號營業(yè)房修正系數(shù)%交易價格/元/M2155001731917320交易日期201 1 882011462011463交易情況正常正常0正常0正常0四實物狀況9111l1樓層4 /一至四4 /一至三1017 /一至三1019 /一至三102建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局相同相同。相同0相同03室內(nèi)凈高相同相同0相同0相同04無形價值無無0無0無O5裝飾裝修中檔裝修簡單裝修3簡單裝修3簡單裝修36面積/ M230002929 56O3165 12O28109907建成年代199920032200742 加74五權益狀況4771剩余土地使用年限263043473472其他限制無無O無0無O六區(qū)位狀況OO01商業(yè)繁華度好好
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