20xx房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析真題280413750(編輯修改稿)
2025-02-14 03:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。（十）估價(jià)結(jié)果評(píng)估總價(jià)：．大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價(jià)略）（十一）估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：x xx （蓋章）；注冊(cè)號(hào)：x xx。（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）（十三）估價(jià)作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）（四）市場背景描述與分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估價(jià)力法適用性分析（略）（七）估價(jià)測算過程1．市場法測算市場法具體估價(jià)思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例；將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。( l ）選取可比實(shí)例實(shí)例名稱位置交易時(shí)間總層數(shù)/所在層建成年代交易價(jià)格/元/平房屋用途房屋面積/平Axx 天地1 號(hào)樓l 段21 號(hào)營業(yè)房xx 區(qū)4 /一至三200315500商業(yè)Bxx 東街xx 城3 號(hào)樓03 號(hào)營業(yè)房xx 區(qū)17 /一至三200717319商業(yè)Cxx 東街xx 城2 號(hào)樓20 號(hào)營業(yè)房xx 區(qū)19 /一至三200717320商業(yè)( 2 ）比較因素說明表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易價(jià)格/元/m2155001731917320交易日期2011882011420114201 交易情況正常市場交易正常市場交易正常市場交易正常市場交易實(shí)物狀況所處樓層4 /一至四層,規(guī)劃使用無限期4 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制17 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制19 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構(gòu)．設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營室內(nèi)凈高無形價(jià)值無特殊無形價(jià)值無特殊無形價(jià)值無特殊無形價(jià)值無特殊無形價(jià)值裝飾裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修建筑面積M23000權(quán)益狀況剩余土地使用年限26303434其他限制無無無無區(qū)位狀況土地級(jí)別毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)無毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通條件便捷度高便捷度高便捷度高便捷度高公共服務(wù)配套公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全臨街狀況臨x xx 東街臨x xx 東街臨x xx 東街臨x xx 東街( 3 ）比較因素情況修正表估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C位置xx 東街xx 號(hào)xx 天地1 號(hào)樓1 段21 號(hào)營業(yè)房修正系數(shù)（% )xx 東街xx 城3 號(hào)樓03 號(hào)營業(yè)房修正系數(shù)（% )xx 東街沉x 城2 號(hào)樓加號(hào)營業(yè)房修正系數(shù)%交易價(jià)格/元/M2155001731917320交易日期201 1 882011462011463交易情況正常正常0正常0正常0四實(shí)物狀況9111l1樓層4 /一至四4 /一至三1017 /一至三1019 /一至三102建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局相同相同。相同0相同03室內(nèi)凈高相同相同0相同0相同04無形價(jià)值無無0無0無O5裝飾裝修中檔裝修簡單裝修3簡單裝修3簡單裝修36面積/ M230002929 56O3165 12O28109907建成年代199920032200742 加74五權(quán)益狀況4771剩余土地使用年限263043473472其他限制無無O無0無O六區(qū)位狀況OO01商業(yè)繁華度好好
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