【文章內容簡介】 物中心的年最低基礎租金為多少元，m2(精確到個位)?(2)在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13%，求項目全部投資的內部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)參考答案一、單項選擇題CDBCCCDCDA1A1B1C1B1B1A1B1A1D B2C2C2D2A2A2C2A2D2D A3C3D3A3D3C二、多項選擇題ACEBCDEABDBDCEBCDABDABCBCEACE1ABC1ABCD1ABD1ADE1ADE三、判斷題√√√√11111√四、計算題 ：已知：A=2000元，n=240個月，i=60%/12=%，R=%(1)求購房最高總價 購房最高總價=P/70%=(2)求出售原有住房時間住房市場價值V=A12/R=200012/%=25萬元設剩余M個月需要償還25萬元，則有有：(1+0.%)M=M=(1+%)= 240196=44個月 在還款44個月之后出售住房 ： 解法一：敘述法一、設最低基礎租金為x，求最低基礎租金(1)計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=5400萬元2)第2年年初：投資=5400萬元。甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=5400+5400=0萬元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700(1+9%)2+5400(1+9)= 乙銀行貸款= 凈現(xiàn)金流量=+=0萬元 4)第4年年末： 還本付息=7%= 營運成本=(70%95%x+1000010%)35%=(+1000)35%萬元 經(jīng)營收入=70%95%x+1000010%=(+1000)萬元 凈現(xiàn)金流量(+1000)65%萬元 5)第5年年末： 還本付息=+=營運成本=(+1000)35%萬元 經(jīng)營收入=(+1000)萬元 轉售收入=(+1000)65%凈現(xiàn)金流量=(+1000)65%+(+1000]65% =(+1000)65%(2)求基礎租金第三篇：2011房地產估價師考試開發(fā)經(jīng)營與管理真題與答案2011年房地產估價開發(fā)經(jīng)營與管理試題與答案一、單項選擇題（共35 題，每題1 分）房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是（）。 （）。A 增量供給 3 關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。 （）市場。A 完全競爭 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬㎡，恢復施工的面積為200萬㎡。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬㎡。 6 從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產市場自然周期的（）。 C 第三階段的后半段 ，不屬于土地儲備范圍的是（）。 （） 確立質量文件檔案制度 ，下列房地產開發(fā)的工作內容中，屬于建設階段工作的是（） 《建設用地規(guī)劃許可證》 為適應房地產市場波動，某房地產開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為 ，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是（）。＞滲透市場＞服務市場 》 有效市場＞滲透市場 ＞服務市場＞滲透市場 》 滲透市場＞有效市場，最主要的原因是（）存在差異性。 ，屬于房地產市場狀況分析中的（）分析。 （）利率的基礎上加一定的百分點（或基點） D 新加坡同業(yè)拆放、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。＞乙＞丙 ＞乙＞甲 ＞甲＞丙 ＞丙＞甲 16 某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，%，%,%，%，則該項目投資的實際收益率是（）% % C % % 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元 D ，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。 D ，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為如果為20年，每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A B D 投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了（）。A 抵御通貨膨脹的影啊 等于零，說明該項目的獲利能力（） B 超過了基準收益率的要求 ，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年年末0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬元2000 累計凈現(xiàn)值/萬元 C 某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A C ，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（） B 土地費用 C 空置率 D 容積率 在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于() B期望值分析 D 概率分析 運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過（）確定是甭進行投資。 ，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（） B 開發(fā)建設投資 ，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是() 29 下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（） 某房地產開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（）。A 發(fā)行可轉換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 ，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發(fā)項 目將面臨() D 信用風險以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％ A 評估價值 B 實際價值 ，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費）／月均收入D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費+其他債務月償還額）／月均收入 ，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）A 物業(yè)出租經(jīng)營成本 通貨膨脹率 萬元，月平均運營費用為60 萬元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A C 二、多項選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，），屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有（）。 B 商業(yè)物業(yè)投資房 ，屬于市場交易指標的有（） ，體現(xiàn)房地產市場功能的有（）。A C 關于房地產開發(fā)企業(yè)選擇房地產經(jīng)紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（） C 總代理可以委托分代理 5 在各種市場方法調查中，網(wǎng)絡聯(lián)系方法的特點有（）。A 成本低 ，能表示的房地產開發(fā)投資模式有（）。A 開發(fā)一銷售模式 “開發(fā)銷售” 模式下的房地產投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的引算期包括（）。 E 銷售期，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。 C 資產負債率 ，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。 10 在風險分析中的風險估計階段，需要開發(fā)的工作包括（）。 在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有（）。 D ，屬于土地費用的有（）。 D 水文地質勘測費，正確的有（），均可以進行權益融資 E 權益融資主要來源于個人投資者（）。，防止銷售款挪作他用C 要求申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30 % 密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用 （）。A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設備系統(tǒng) D 三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號、用“√”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分），無論何種類型的房地產投資，其目的都是為了營利。（），縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內國有土地使用權出讓市場。（），土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2％()在房地產市場分析中，區(qū)域房地產市場分析應側重于對具體房地產開發(fā)項目的競爭性分析和營銷建議。（），假設在計息期內的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。（）6 房地產開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設投資。（）7 財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。（），規(guī)定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。（），最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。（）10 在房地產開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應進行開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇。（），包括為居民服務配套建設的各種營利性和非營利性配套設施的建設費用。（），該表中列出了可直接用于計算清償能力指標的基礎數(shù)據(jù)。（），土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔保。（），越來越成為金融機構向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產開發(fā)貸款的重要條件之一。（）。（）四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價格為180 萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為1年，裝修費用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12%，動態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費用占毛和金收入的30%，裝修費用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請計算滿足投資者收益目標。要求的店鋪最低單位面積年和金，并畫出該項目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能， ，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經(jīng)市場調研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，、 ，該投資者要求的投資收益率為10%，設租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請計算該項目投資的加權凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計概率。2011年試題參考答案一、單項選擇題 9C 10 B 28 D 二、多項選擇題 三、判斷題 1. 2.√ 3.√ 4. 5.√6. 7. 8.√ 9.√ 10.√11. 12. 13.√ 14.√ 15.四、綜合分析題IACD 6AD 8A 9 BCD。 12B ?，F(xiàn)金流量圖為：（太容易了，不好畫，略）：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(130%)＝，100=70X 根據(jù)投資者的投資計劃可列出下式：18060/（1+12%）+70X/12%[11/（1+12）15]=0 X=（萬元/㎡）=㎡那要實現(xiàn)這一投資自標、㎡。方法二： 解：設單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(130%)＝，100=70X 將購買價和裝修費折現(xiàn)P＝180+（60）/（1+i）=18060/(1+12%)=在動態(tài)投資回收期內，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對值應等于p A=Pi/[11/(1+i)n] =12%/[11/(1+12%)15]= 70X= X=㎡（二）解：(1）計算該項投資的加權凈現(xiàn)值之和方法一：第一路徑：聯(lián)合概率：P(X1)= = 凈現(xiàn)值：NPV1 =30+15/10%[11/(1+10%)]= 加權凈現(xiàn)NPV1 P(X1)== 第二路徑：P(X2)= 凈現(xiàn)值：NPV2 =加權凈現(xiàn)NPV2P(X2)=()= 第三路徑：P(X3)= 凈現(xiàn)值：NPV3 = 加權凈現(xiàn)NPV3P(X3)=第四路徑：P(X4)= 凈現(xiàn)值：NPV4 = 加權凈現(xiàn)NPV4P(X4)=第五路徑：P(X5)= 凈現(xiàn)值：NPV5 = 加權凈現(xiàn)NPV5P(X5)=第六路徑：P(X6)= 凈現(xiàn)值：NPV6 = 加權凈現(xiàn)NPV6P(X6)=加權平均現(xiàn)值之和為=++= 方法二：每年的凈收益期望值為15+12+10O2=當租賃期為3年時，凈現(xiàn)值為：30+ +[11/（1+10%）3]= 當租賃期為5年時，凈現(xiàn)值為：30+ +[11/（1+10%）5]= +=(2）計算該投資項目凈現(xiàn)值不小于零的累計概率 方法一：++= =方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見下表，并計算累計概率（略）凈現(xiàn)值不小于零的累計概率： 1[+()] (+)或1[（)(+)==% 解析一、單項選擇題，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設商品住房是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導致壟斷多于競爭。某房屋新開