【正文】 等，其收益價格估算可采用()。A、1998年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期答案：A解析：估價時點是所要評估房地產(chǎn)的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。1受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是()答案：B解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。A．商品住房B．限價商品住房 C．經(jīng)濟適用住房D．廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。A．與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價B．價值 C．貨幣補償金額D．重置價格 答案：C 解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。A．注冊建筑師B．注冊結(jié)構(gòu)工程師 C．注冊建造師D．注冊施工管理師答案：C 解析：建設(shè)工程施工活動中形成的有關(guān)工程施工管理文件，應(yīng)當(dāng)由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。A．甲銀行優(yōu)先受償B．按二家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序 C．乙銀行優(yōu)先受償D．按二家銀行的債權(quán)比例受償 答案：A 解析：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。A．預(yù)告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)B．預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效 C．預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力 D．預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣 答案：D 解析：預(yù)告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。A．1 B．2 C．3 D．4 答案：B 解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。21．業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)（）同意。（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額50％一扣除項目15％=150050％一150015％=525萬元。商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類。30．下列統(tǒng)計指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是（）。A．55％B．65％C．75％D．85％ 答案：D 解析：《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。A．會減少B．會增加 C．保持不變D．可能增加也可能減少 答案：B 解析：根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律，當(dāng)增加商品X的消費時，X的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無差異曲線是一條凸向原點的曲線。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一職工平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。29．下列關(guān)于拍賣行為的表述中，錯誤的是（）。26．商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的（）。23．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為（）萬元。A．2006年8月B．2007年8月C．2008年2月D．2009年2月 答案：B 解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價師注冊有效期為3年。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。A．記載于不動產(chǎn)登記簿時B．頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時 C．申請房屋所有權(quán)登記時D．事實行為成就時 答案：A 解析：《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。12．某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。A．60．0 B．61．0 C．61．8 D．62．0 答案：C 解析：（1）面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）/合同約定面積100％=（155150）/150=3．33%。2億元35％=7000萬元。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。第五篇：2007年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》真題及答案解析一、單項選擇題(共40題，每題0．5分。1投資利潤率的計算公式是()(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)(土地取得成本+開發(fā)成本)(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)答案：A解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。A、價格B、常數(shù)C、價格變動率D、時間答案：D在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于()調(diào)整。，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進行方案比選 、解析法和蒙特卡洛模擬法三種?？己私杩钊诉€款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費）/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費十其他債務(wù)月償付額）/月均收入。=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+%)]1=％ 因為每年遞增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P＝nA1 /(l+i)=20(1+6%)＝ 18 該家庭第8年最后一個月的還款額A812 =A1(1+i)i1=3000(l+%)961= ，即該投資者的年投資回報為Pi,1000,10%=100萬元如果某項目的FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。方法二： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(130%)＝，100=70X 將購買價和裝修費折現(xiàn)P＝180+（60）/（1+i）=18060/(1+12%)=在動態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對值應(yīng)等于p A=Pi/[11/(1+i)n] =12%/[11/(1+12%)15]= 70X= X=㎡（二）解：(1）計算該項投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：第一路徑：聯(lián)合概率：P(X1)= = 凈現(xiàn)值：NPV1 =30+15/10%[11/(1+10%)]= 加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)== 第二路徑：P(X2)= 凈現(xiàn)值：NPV2 =加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=()= 第三路徑：P(X3)= 凈現(xiàn)值：NPV3 = 加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=第四路徑：P(X4)= 凈現(xiàn)值：NPV4 = 加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=第五路徑：P(X5)= 凈現(xiàn)值：NPV5 = 加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=第六路徑：P(X6)= 凈現(xiàn)值：NPV6 = 加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=++= 方法二：每年的凈收益期望值為15+12+10O2=當(dāng)租賃期為3年時，凈現(xiàn)值為：30+ +[11/（1+10%）3]= 當(dāng)租賃期為5年時，凈現(xiàn)值為：30+ +[11/（1+10%）5]= +=(2）計算該投資項目凈現(xiàn)值不小于零的累計概率 方法一：++= =方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見下表，并計算累計概率（略）凈現(xiàn)值不小于零的累計概率： 1[+()] (+)或1[（)(+)==% 解析一、單項選擇題，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。投資者要求的目標(biāo)收益率為12%，動態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費用占毛和金收入的30%，裝修費用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。（），土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔(dān)保。（），假設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。 D ，屬于土地費用的有（）。A 成本低 ，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（）。A C ，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（） B 土地費用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于() B期望值分析 D 概率分析 運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是甭進行投資。 （）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點） D 新加坡同業(yè)拆放、乙、丙三筆貸款。 （）市場。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。購買新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。()1商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機構(gòu)申請的貸款。()房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理，提供服務(wù)并獲取收益，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及早介入1投資項目可行性研究的根本目的包括()。 下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。 2房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的()。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。 12006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預(yù)測銷售量為380萬m2。 某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，()年。，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。，成本類項目選最高的。房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。%/30%：50%。單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。⑦售價和租金預(yù)測。三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費。、項目財務(wù)評價和投資決策三部分工作。，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。開發(fā)建設(shè)成本和管理費用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計息不還款。要求列出算式，計算過程。()。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“”表示錯誤。，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式的指標(biāo)有()。 ，正確的有()。 %的預(yù)付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價格上漲了15%，該投資者預(yù)付款的收益率是()。，可銷售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，%。 ，如果投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，每年凈經(jīng)營收益相等，其投資回報是()萬元。 ，不包括的內(nèi)容是()。 ，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為()年。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)，表明房地產(chǎn)投資具有()的特性。 ，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理()。 、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。 ，其中貸款額為60萬元，扣除運營費用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是()。 ，如果按照每個車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是()。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，全部選對的，得2分。 ，所確定的細(xì)分市場必須具備()。 ()決策。()，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。()、拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的期間費用。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請計算該項目各期借款的還本付息額。銷售費用和銷售稅費為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI 。如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領(lǐng)導(dǎo)者。該部分是開發(fā)