【正文】 （2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應納稅額＝土地增值額50％一扣除項目15％=150050％一150015％=525萬元。保險的派生職能是指隨著社會生產力的發(fā)展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災防損職能和分配職能。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。16．根據《房產測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是（）。A．房地產估價機構B．人民法院 C．抵押權人D．人民法院和房地產估價機構共同答案：B 解析：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產主管部門為房地產估價師注冊初審部門。某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎上綜合分析決定答案：D解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。對于A 選項，資金融入方不需要還本付息；D 選項，商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或者根本不參與房地產權益融資，E 選項，權益融資主要來源于機構投資者而不是個人投資者。, 保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。2011年試題參考答案一、單項選擇題 9C 10 B 28 D 二、多項選擇題 三、判斷題 1. 2.√ 3.√ 4. 5.√6. 7. 8.√ 9.√ 10.√11. 12. 13.√ 14.√ 15.四、綜合分析題IACD 6AD 8A 9 BCD。（）10 在房地產開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應進行開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇。 10 在風險分析中的風險估計階段，需要開發(fā)的工作包括（）。A B D 投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了（）。關于其原因分析，錯誤的是（）。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結果而無計算過程的，不得分)，并將原有住房出租。)對房地產置業(yè)投資者而言，所投資房地產的適應性的強弱往往與投資風險呈負相關關系。 5下列關于房地產市場周期循環(huán)的表述中，正確的有()。 2在房地產開發(fā)投資中，屬于財務費用的是()。 1房地產置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。 當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。C選項是等比序列現值系數公式中當年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列現值系數公式，均與題意不符。，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。16.(1+%/m)m1=%，可采用試算法得出m=4。，主要是考察市場調查的有效性。(4)。項目于2010年6月末動工建設，%、按季計息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時間為2010年6月末。()，使該項目在細分市場上占據有利的競爭位置。 ，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。 ，應首先用于()。 I乙 B.，I甲 I乙，= I乙 ≥I乙，錯誤的是()。 %，國債的收益率為10%，寫字樓市場的預期收益率為()。 ，主要是考慮房地產市場調查的()。 ，是分析計算風險因素變化而使項目達到()時的極限值。)()。 ()。()，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水平。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設用地面積為40000m2，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價格回購。量價彈性，是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。⑤項目競爭分析。 x5+保本售價%=保本售價，可得保本售價=，(6500元/m2—)/6500元/m2=%28.“識別投資項目可能面臨的風險”和“分析風險產生的原因”屬于風險辨識階段工作，“測算風險發(fā)生的概率大小”屬于風險估計階段工作，“提出風險應對的建議”屬于風險評價階段工作。房地產泡沫反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。、管理費用和財務費用。 根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。% % % %2張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。激勵其更好地管理物業(yè)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的 ，其百分比租金的百分比設置往往較高3某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為()萬元。、標準差小的方案為優(yōu) 、期望值小的為優(yōu)，期望值大的為優(yōu) 1下列報表中，屬于房地產開發(fā)項目基本財務報表的有()。()房屋開發(fā)費中的基礎設施建設費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。＞滲透市場＞服務市場 》 有效市場＞滲透市場 ＞服務市場＞滲透市場 》 滲透市場＞有效市場，最主要的原因是（）存在差異性。 B 商業(yè)物業(yè)投資房 ，屬于市場交易指標的有（） ，體現房地產市場功能的有（）。（），縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內國有土地使用權出讓市場。請在答題紙上作答）（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴的店鋪用于出租經營，購買價格為180 萬元，一次性付款。：需求預測、分析規(guī)劃和建設中的主要房地產開發(fā)項目、吸納率分析（具體包括市場吸納和空置的現狀與趨勢）、市場購買者的產品功能需求。5．C、E 選項屬于面訪的聯(lián)系方法的特點；D 選項屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點。，土地儲備貸款應為擔保貸款，但由于同時規(guī)定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲備地塊的土地使用權證抵押。A、估價目的B、估價對象C、估價時點D、估價目的和估價對象答案：A1鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是()%%%答案：D解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關規(guī)定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。3．下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。9．商品房買賣合同約定面積為150㎡，價格為4000元／㎡，交付使用時，產權登記面積為155㎡，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會同意，房地產行政主管部門可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。A．城市房屋拆遷B．課稅C．企業(yè)清算D．司法鑒定 答案：C 解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。25．王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用（）。A．業(yè)主委員會B．專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主 C．占總人數過半數的業(yè)主D．專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主 答案：D 解析：《物權法》規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。A．負債業(yè)務B．資產業(yè)務C．中間業(yè)務D．代理業(yè)務 答案：。眾數、調和平均數、中位數屬于平均指標。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根據財政部、國家稅務總局《關于基本醫(yī)療保險費失業(yè)保險費住房公積金有關個人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個人分別在不超過職工本人上一月平均工資12％的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。A．人才服務中心托管人事檔案的證明B．社會保險繳納憑證復印件 C．所在單位同意其注冊的書面意見D．所取得的房地產估價科研成果答案：C 解析：《注冊房地產估價師管理辦法》規(guī)定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動、人事部門頒發(fā)的離退休證復印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產估價機構注冊的書面意見。A．由物業(yè)管理企業(yè)代管B．由房地產管理部門代管 C．由財政部門代管D．由業(yè)主自行管理 答案：B 解析：維修資金屬于代管資金。8．住房公積金管理的決策機構是（）。A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00 答案：C 解析：房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。A、平均利潤率B、安全利率C、經濟增長率D、銀行貸款利率答案：B房地產價格是由房地產的()這兩種相反的力量共同作用的結果。，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率 ，除對擬開發(fā)項目應進行開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇外，還應進行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結構的分析與選擇和產品經營方式的分析與選擇。、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格、房地產租金、房地產價格指數共9 項；供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設周期和竣工房屋價值共10 項，本題中的B、D 選項屬于供給指標。質量控制主要包括四個方面，對原材料的檢驗、對配套設施的檢驗、確立控制質量的具體措施和確立質量文件檔案制度。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；計算結果而無計算過程的，不得分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號、用“√”表示正確，用“”表示錯誤。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應的編號。 C 第三階段的后半段 ，不屬于土地儲備范圍的是（）。%，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。()對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負相關關系。且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率，投資風險就越小用于反映項目清償能力的經濟評價指標有()。3由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。 1已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。 1 實行施工總承包的房地產開發(fā)項日。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產投資往往是不可逆和可延期的。，分享房地產投資活動形成的可分配利潤。，房地產市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權出讓市場，二級市場是土地轉讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產交易市場。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當于保本點分析中的報酬率)，最適合答案是A。③市場概況分析。住房價格合理性指數，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經濟基本面指標的協(xié)調關系。完成下面項目各期還本付息表。()，可以運用概率分析的方法進行定量分析。 ，現金流出不包括()。錯選或多選的，不得分。% %% %，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。(選址) ，在對其開發(fā)的某個住宅項目定價時，銷售價格明顯低于相鄰同檔次的其他住宅項目，該企業(yè)采用的定價方法是()。 、二線、三線城市之間房地產市場發(fā)育情況的差異和特點的分析，是房地產市場的()分析。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。 ，個人住房抵押貸款的()。該寫字樓資本金現金流量現值的計算所涉及的公式包括()。()，房地產開發(fā)貸款以單利計算利息，個人住房抵押貸款以復利計算計息。第三筆貸款為2000萬元，發(fā)放時間為2010年12月末。(2)錯誤解法：%)=，或者寫字樓市場的預期收益率=10%+(20%10%)=%.。二是季節(jié)性生產而引起的季節(jié)性消費。，應將不同方案的財務凈現值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。個人住房抵押貸款與商用房地產抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。，如果差額投資內部收益率大于基準收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案。 買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的()。% 2 % % %