【正文】 前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中 7己正式交付給購(gòu)房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。1下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。 二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。 2資金來(lái)源與運(yùn)用表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的()分析。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元。% 2 % % %1銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。 1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。 買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的()。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招、.拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案。三、判斷題，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。其中在教材中沒(méi)有具體介紹“投資收益率”的概念。房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的貸款期限更長(zhǎng)、貸款價(jià)值比率更高、貸款利率更低。，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。⑥營(yíng)銷建議。二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi)。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。(2)錯(cuò)誤解法：%)=，或者寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率=10%+(20%10%)=%.。假設(shè)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，地價(jià)款于第一年初一次性投入，契稅為地價(jià)的4%。第三筆貸款為2000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年12月末。()四、計(jì)算題(共2題，20分。()，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以單利計(jì)算利息，個(gè)人住房抵押貸款以復(fù)利計(jì)算計(jì)息。 三、判斷題(共15題，每題1分。該寫(xiě)字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括()。 ，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括()市場(chǎng)。 ，個(gè)人住房抵押貸款的()。 ()。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。 “金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的()特征。 、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的()分析。 ，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是()風(fēng)險(xiǎn)。(選址) ，在對(duì)其開(kāi)發(fā)的某個(gè)住宅項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，銷售價(jià)格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項(xiàng)目，該企業(yè)采用的定價(jià)方法是()。甲實(shí)際支付的利息額I甲和乙實(shí)際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為()。% %% %，在商鋪購(gòu)買(mǎi)中，銀行提供了貸款額20萬(wàn)元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。 ，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制()。錯(cuò)選或多選的，不得分。 ()。 ，現(xiàn)金流出不包括()。()。()，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)。完成下面項(xiàng)目各期還本付息表。如該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)是多少?若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報(bào)價(jià)達(dá)到45000萬(wàn)元后，改為競(jìng)投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實(shí)現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分)2013年試題參考答案一、單項(xiàng)選擇題 2B 二、多項(xiàng)選擇題 三、判斷題1. 2.√ 3. 4. 5.√ 6. 7. 8.√ 9.√ 10.11.√ 12. 13.√ 14.√ 15.四、計(jì)算題：解析：(1)：(2)：(3)注意三筆貸款發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性作出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。，主要是由于顧客需求存在著差異性。③市場(chǎng)概況分析?！伴_(kāi)發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營(yíng)成本說(shuō)明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費(fèi)說(shuō)明在持有一段時(shí)間后出售。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中的報(bào)酬率)，最適合答案是A。，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。，房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)。%，則其年名義收益率為12%，實(shí)際收益率為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券以單利計(jì)息。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。)房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的()。 1 實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于()競(jìng)爭(zhēng)者。 1已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為()。2在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于()。3由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括()。 從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有()。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。()對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()四、計(jì)算題(共2小題，20分。%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。甲銀行貸款5400萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=5400+5400=0萬(wàn)元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700(1+9%)2+5400(1+9)= 乙銀行貸款= 凈現(xiàn)金流量=+=0萬(wàn)元 4)第4年年末： 還本付息=7%= 營(yíng)運(yùn)成本=(70%95%x+1000010%)35%=(+1000)35%萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=70%95%x+1000010%=(+1000)萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量(+1000)65%萬(wàn)元 5)第5年年末： 還本付息=+=營(yíng)運(yùn)成本=(+1000)35%萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=(+1000)萬(wàn)元 轉(zhuǎn)售收入=(+1000)65%凈現(xiàn)金流量=(+1000)65%+(+1000]65% =(+1000)65%(2)求基礎(chǔ)租金第三篇：2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題與答案2011年房地產(chǎn)估價(jià)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題與答案一、單項(xiàng)選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。 C 第三階段的后半段 ，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。 D ，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為如果為20年，每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬(wàn)元。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。 C 資產(chǎn)負(fù)債率 ，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有（）。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)、用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。（），最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率。質(zhì)量控制主要包括四個(gè)方面，對(duì)原材料的檢驗(yàn)、對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共9 項(xiàng)；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開(kāi)個(gè)面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價(jià)值共10 項(xiàng)，本題中的B、D 選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。C 選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D 選項(xiàng)屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率 ，除對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)()。A、平均利潤(rùn)率B、安全利率C、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率D、銀行貸款利率答案：B房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的()這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。1在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()答案：D1在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)，復(fù)利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少答案：A解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00 答案：C 解析：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分計(jì)費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。A．國(guó)務(wù)院人事主管部門(mén)B．國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén) C．省級(jí)人事主管部門(mén)D．省級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)答案：B 解析：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)為房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理部門(mén)。8．住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)是（）。10．人民法院依法拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由（）確定。A．由物業(yè)管理企業(yè)代管B．由房地產(chǎn)管理部門(mén)代管 C．由財(cái)政部門(mén)代管D．由業(yè)主自行管理 答案：B 解析：維修資金屬于代管資金?！段餀?quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。A．人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明B．社會(huì)保險(xiǎn)繳納憑證復(fù)印件 C．所在單位同意其注冊(cè)的書(shū)面意見(jiàn)D．所取得的房地產(chǎn)估價(jià)科研成果答案：C 解析：《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員，外國(guó)人和臺(tái)港澳人員，在房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)中不需要提供聘用單位委托人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明和社會(huì)保險(xiǎn)繳納憑證復(fù)印件，但應(yīng)分別提供勞動(dòng)、人事部門(mén)頒發(fā)的離退休證復(fù)印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)的書(shū)面意見(jiàn)。決定第⑤項(xiàng)和第⑥項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》(財(cái)稅[2006]10號(hào))單位和個(gè)人分別在不超過(guò)職工本人上一月平均工資12％的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。A．分散危險(xiǎn)B．融通資金C．防災(zāi)防損D．分配 答案：A 解析：保險(xiǎn)的基本職能是指保險(xiǎn)在一切經(jīng)濟(jì)條件下均具有的職能，包括分散風(fēng)險(xiǎn)職能、組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能。眾數(shù)、調(diào)和平均數(shù)、中位數(shù)屬于平均指標(biāo)。A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 解析：（1）土地增值額=3000萬(wàn)元－1500萬(wàn)元＝1500萬(wàn)元。A．負(fù)債業(yè)務(wù)B．資產(chǎn)業(yè)務(wù)C．中間業(yè)務(wù)D．代理業(yè)務(wù) 答案：。24．2007年某市職工上一月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個(gè)人所得稅的最高額度為（）元。A．業(yè)主委員會(huì)B．專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主 C．占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主D．專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主 答案：D 解析：《物權(quán)法》規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。28．某種有價(jià)證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的分配，又能通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)，這種證券是（）。25．王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費(fèi)，當(dāng)增加對(duì)住房的消費(fèi)后，其他生活用品消費(fèi)對(duì)王某的邊際效用（）。22．對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在（）以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。A．城市房屋拆遷B．課稅C．企業(yè)清算D．司法鑒定 答案：C 解析：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。A．屬永久性建筑有柱的貨棚B．有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊 C．無(wú)頂蓋的室外樓梯D．與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)的建筑 答案：D 解析：屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算全部建筑面積。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。11．