【正文】 的是（　?。，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4．0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/㎡。A．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間 B．開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間C．開發(fā)完成后的時(shí)間 D．開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間28．現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/㎡。該房地產(chǎn)的凈收益為（　?。┤f元。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（　?。┤f元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（　?。┤f元。若月報(bào)酬率為0．5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（　?。┰?009年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試試題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。A．5000 B．12574 C．12650 D．139115．下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（　?。?。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．0011．下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（　　）。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．0018．某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用5萬元。A．245 B．275 C．315 D．34523．某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（　?。┤f元。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（　?。┤f元。A．增加抵押貸款B．抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C．抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D．處置抵押房地產(chǎn)E．租賃抵押房地產(chǎn)2．下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有（　?。．土地所有權(quán) B．依法承包的荒山的土地使用權(quán)C．宅基地使用權(quán)D．固有汽車加油站E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房9．下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（　?。?。A．?dāng)M買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 B．買方愿意支付的最低價(jià)C．買方可承受的最高價(jià) D．賣方可接受的最低價(jià)E．賣方愿意接受的最高價(jià)三、判斷題（共15題，每題1分。 （　　）7．當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)一債權(quán)。 （　?。?5．一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。2．某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。（報(bào)酬率為10%，年利率為8%）2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試卷本套試卷參考答案　　一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）　　評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ?。I(yè)務(wù)?！　．實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位　　B．實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位　　C．實(shí)物、權(quán)利、位置　　D．實(shí)體、權(quán)益、位置　　某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價(jià)格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費(fèi)用等其他支出為100元/㎡。交易實(shí)例　建筑面積（㎡）　用途　價(jià)格（元/㎡）　成交日期　區(qū)位　正常情況　甲　120　居住　5800　2007年8月　同一供需圈　正常交易　乙　105　居住　6000　2008年6月　同一供需圈　正常交易　丙　140　辦公　6500　2008年9月　同一供需圈　正常交易　丁　115　旅館　6100　2008年7月　不同供需圈　正常交易　　　A．甲　　B．乙　　C．丙　　　　　　　　D．丁　　1住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中（ 　）。　　A．　　B．　　C．　　D．　　1甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為20萬元。建筑物重建價(jià)格為2000元/㎡。該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為30年，報(bào)酬率為8%。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（ ?。┤f元?！　．謹(jǐn)慎價(jià)值　　B．市場(chǎng)價(jià)值　　C．快速變現(xiàn)價(jià)值　　D．投資價(jià)值二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分?！　．房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制　　B．房地產(chǎn)區(qū)位的限制　　C．房地產(chǎn)使用管制　　D．房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制　　E．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制　　城市房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價(jià)時(shí)，（ 　）?！　．用于收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、空置率等　　B．用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整　　C．用于成本法計(jì)算重置價(jià)格　　D．用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)與潛力　　E．用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏　　1城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括其對(duì)應(yīng)的（ ?。?。（ ?。　∈袌?chǎng)法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。（ ?。　≡谶\(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價(jià)格就相應(yīng)增高。（ ?。┧?、計(jì)算題（共2題，20分。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時(shí)間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為800元/㎡；精裝修公寓售價(jià)為10000元/㎡。同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷售費(fèi)用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時(shí)即售完，購買土地的契稅為地價(jià)的4%，折現(xiàn)率為12%。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。（ 　）　　1在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。（ ?。　》康禺a(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。若建筑物總價(jià)值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有（ ?。！　．估價(jià)委托書　　B．估價(jià)委托合同　　C．估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明　　D．估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表　　E．估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件　　下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（ 　）。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，）　　下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（ ?。?。　　A．土地價(jià)格=房地價(jià)格建筑物價(jià)格　　B．房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)債務(wù)　　C．建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格建筑物市場(chǎng)價(jià)值　　D．房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格非房地產(chǎn)成份的價(jià)格　　3某工業(yè)用地的土地面積為10 000㎡，樓面地價(jià)為500元/㎡?！　．%　　B．10%　　C．18%　　D．%　　2某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/㎡，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為2%，商場(chǎng)建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運(yùn)營期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（ ?。┤f元。由于層高過大?！　．40　　B．48　　C．50　　D．60　　某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價(jià)為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。　　A．配套設(shè)施建設(shè)的限制　　B．房地產(chǎn)使用管制