【正文】 ，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。甲間隔時(shí)間在1年以上，也可以排除?！　∠杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象差異的三類修正：　　特殊交易情況與正常交易情況不同　　成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同）　　可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況不同　?。ㄊ煜ぃ　　鏊鸭灰讓?shí)例　　■選取可比實(shí)例　　■對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚ń⒈容^基準(zhǔn)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整）　　■求取比準(zhǔn)價(jià)格第二節(jié)　搜集交易實(shí)例　?。私猓　≈挥袚碛辛斯纼r(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍?！　∈袌?chǎng)法還可以用于以下項(xiàng)目的求?。喝纾撼杀痉ā⑹找娣?、假設(shè)開發(fā)法中房地產(chǎn)市場(chǎng)租金，房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分，經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期?！　】荚嚹康摹　”静糠值目荚嚹康氖菧y(cè)試應(yīng)考人員對(duì)市場(chǎng)法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。　　本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值，有說服力。　　　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)501254060102]『正確答案』ABD『答案解析』行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實(shí)例；在建工程的施工設(shè)計(jì)進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得?！　　鯔?quán)利性質(zhì)相同　　□檔次相當(dāng)　　□規(guī)模相當(dāng)，　　□建筑結(jié)構(gòu)相同　　■要求二：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合　　■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用）　　■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場(chǎng)價(jià)格，（對(duì)照教材P94）　　（掌握）　　■估價(jià)具體對(duì)象應(yīng)一致　　■不一致時(shí)可采用分配法　　■交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對(duì)象最為類似的　　【2008年真題】評(píng)估某套建筑面積為120m2 的住宅在2008年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（?。?。某可比實(shí)例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)，總價(jià)值100萬，中債權(quán)5萬，債務(wù)8萬。 　　　　通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額　　具體方法通過折現(xiàn)計(jì)算（F～P）（A～P）　　折算時(shí)注意：計(jì)息期的時(shí)間單位和利息率的時(shí)間單位要一致。參見P184。Ｓ%　　可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格*=可比實(shí)例成交價(jià)格　　可比實(shí)例成交價(jià)格*=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格　?。ê苋菀谆煜　〗獯祟愵}的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的　　正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格（凈得）　　正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格　　買方實(shí)際付出的價(jià)格－賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)　　應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率　　應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率　　記憶竅門：　　（1）不存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，“該是誰的，就是誰的”。調(diào)整通用公式　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格　　如果從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為177。價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）　　看教材P194頁的例題　　例68，評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整?！　　　　　　答疑編號(hào)501254060205]『正確答案』B『答案解析』（80001000+800）/=7091 　　【2006年真題】市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（?。%，則　　可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格　　差額法（加減法）　　可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格177。不計(jì)算，僅憑選項(xiàng)的大小，推出正確答案。 　　某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）?！　】杀葘?shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表　　　　　　　　　　表66　　　　　　可比實(shí)例1　　可比實(shí)例2　　可比實(shí)例3　　成交價(jià)格　　8000元人民幣/m2　　1300美元/m2　　8800元人民幣/m2　　成交日期　　2011年1月1日　　2011年3月1日　　2011年4月1日　　交易情況　　+2%　　+3%　　3%　　房地產(chǎn)狀況　　8%　　5%　　+6%　　[答疑編號(hào)501254060304]　　【答案】該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算如下：　?。?）測(cè)算公式　　比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)值V1：　　　　=8 （元人民幣/m2）　?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)值V2：　　　　=8 （元人民幣/m2）　?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)值V3：　　　　=8 （元人民幣/m2）　　（5）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值為：　　估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值（單價(jià)）=（8 +8 +8 ）247。所以只有：交易實(shí)例A、E可以作為可比實(shí)例?！　?006年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)501254060302]『正確答案』C『答案解析』加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格=2130+2190+2220=2181。交易情況修正金額177。確定若干種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素　?、诖_定每個(gè)因素的權(quán)重。 　?。ㄕ莆眨　】傮w的兩種思路：　　直接比較法——以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較　　間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象