房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-免費(fèi)閱讀
【正文】 在表66的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度?！ 踅y(tǒng)一付款方式 □統(tǒng)一價(jià)格單位 ■第二步，交易情況修正 ■第三步，市場狀況調(diào)整 ■第四步，制作房地產(chǎn)狀況比較表，包括直接或間接（評(píng)分表） ■第五步，根據(jù)評(píng)分表，寫出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ■第六步，代入完整公式計(jì)算 ■第七步，綜合各比準(zhǔn)價(jià)格求出最終比準(zhǔn)價(jià)格 為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表： 實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E成交價(jià)格（元/m ）65006300300033006000成交日期用 途寫字樓寫字樓住宅住宅寫字樓交易情況+3%5%+3%5%+2%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%3%3%+1%0權(quán)益狀況+2%0+2%+1%+1%交易實(shí)物3%+4%+2%2%1% 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是直接比較結(jié)果。【2010年真題】 、 、 、 、 [答疑編號(hào)501254060301]『正確答案』A『答案解析』丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)?！ 】杀葘?shí)例在自身狀況下的價(jià)格＝可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)化修正 第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整 可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 綜上： 可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格*＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 【2006年真題】在市場法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（?。?。 ?。?）轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了買家，因而，站在買家視角分析?！ ? [答疑編號(hào)501254060203]『正確答案』A『答案解析』 6500*%*%*%*%*%*%= 注意：從第5月的價(jià)格指數(shù)開始連乘?！ ☆}干中說明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。=19019元/㎡ 參見教材P185。 【2009年真題】在某舊城改造的房屋拆遷估價(jià)中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（ ）。 [答疑編號(hào)501254060105]『正確答案』B『答案解析』可比實(shí)例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。參見教材P180181?！ 。私猓 》康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫 是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要手段之一第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ?。私猓 〗灰讓?shí)例庫中實(shí)例雖多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇。 [答疑編號(hào)501254060101]『正確答案』BCE『答案解析』開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易。主要原因在于：難度不是很大，命題時(shí)需要給的條件很多，不適合出題。一般是在案例分析中考核。其他3個(gè)沒有。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡稱可比實(shí)例 （掌握） 數(shù)量要求： 310個(gè) 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） ■要求一：類似 □區(qū)位相近。 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) （1）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格—債權(quán)＋債務(wù) 記憶竅門：可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)的，債權(quán)債務(wù)“剝離”估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)—債務(wù) 記憶竅門：估價(jià)對(duì)象帶債權(quán)債務(wù)的，價(jià)格“還原” 注意判斷題 ?。?）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 可比實(shí)例含有非房地產(chǎn)成份： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝含非房地產(chǎn)成份的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格—非房地產(chǎn)成份的價(jià)格（剝離） 估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成份： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不含非房地產(chǎn)成份的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＋非房地產(chǎn)成份的價(jià)格（還原） （3）實(shí)物范圍不同——統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍 補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià) 【2009年真題】當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)債權(quán) （?。 答疑編號(hào)501254060104]『正確答案』正確『答案解析』剝離。8683*=。 [答疑編號(hào)501254060107]『正確答案』C『答案解析』審題，題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積。 第五節(jié) 交易情況修正 ?。ㄊ煜ぃ ⒎钦５某山豢杀葘?shí)例價(jià)格，修正為正常價(jià)格 ?。ㄊ煜ぃ 、俳灰纂p方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場行情缺乏了解 ②交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好 ?、蹚?qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買 ?、芾﹃P(guān)系人之間的交易 ⑤交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ?、尴噜彿康禺a(chǎn)的合并交易 ?、咛厥饨灰追绞降慕灰住 。ㄕ莆眨 】們r(jià)法和單價(jià)法 差額法和百分率法 差額法，可比實(shí)例的成交價(jià)格177。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些?！ 《ɑ睦咏滩腜193，例66 （二）市場狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 逐期變動(dòng)率（用的表述方式“每期比上期”， 考試中最常見） 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177?！ ≠I家支付給賣家的價(jià)格后，還要幫賣家交稅。將房地產(chǎn)狀況差異程度，轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度 ?。?）調(diào)整。
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