房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-預(yù)覽頁
【正文】 002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易 [答疑編號501254060103]『正確答案』B『答案解析』適用排除法。參見教材P180181。債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價值中剝離的影響因素?！ 答疑編號501254060105]『正確答案』B『答案解析』可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除?！ 。?）統(tǒng)一價格表示單位 可用總價也可用單價，一般為單價 通常是單位面積的價格，也可以有其它單位的價格 有些可比實例可先對總價進行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進行其它修正調(diào)整 ?。?）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。 【2009年真題】在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（ ）。 某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。=19019元/㎡ 參見教材P185。聯(lián)系實際記憶 買方買了后，還要去交稅?！ ☆}干中說明了，稅費均由賣方負擔(dān)，即買方稅費轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。T%，則 可比實例在其成交日期的價格（1177?！ ? [答疑編號501254060203]『正確答案』A『答案解析』 6500*%*%*%*%*%*%= 注意：從第5月的價格指數(shù)開始連乘?！ 》治觯骸 ?010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，% 2011年3月1日至2011年7月1日（估價時點），共4個月，月平均上漲2% = 注：價格指數(shù)或價格變動率的分類 全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率（選與可比實例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價格指數(shù)） 【2008年真題】為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/m2，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。稅費轉(zhuǎn)嫁給了買家，因而，站在買家視角分析。 [答疑編號501254060206]『正確答案』BDE『答案解析』參見教材P193 AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整。 ?。?）轉(zhuǎn)換為價格差異程度。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 直接比較法 ■步驟 ?、俅_定影響因素。 可比實例在自身狀況下的價格＝可比實例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格 標(biāo)準(zhǔn)化修正 第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整 可比實例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 綜上： 可比實例在其自身狀況下的價格*＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 【2006年真題】在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（ ）。 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價值 求取單個可比實例的比準(zhǔn)價值的方法（了解） 三種基本方法 ?。?）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。?）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格（1＋交易情況修正系數(shù)＋市場狀況調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格 （3）差額法下的公式 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格177。【2010年真題】 、 、 、 、 [答疑編號501254060301]『正確答案』A『答案解析』丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，、則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為（ ）元/m2。 □統(tǒng)一付款方式 □統(tǒng)一價格單位 ■第二步，交易情況修正 ■第三步，市場狀況調(diào)整 ■第四步，制作房地產(chǎn)狀況比較表，包括直接或間接（評分表） ■第五步，根據(jù)評分表，寫出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ■第六步，代入完整公式計算 ■第七步，綜合各比準(zhǔn)價格求出最終比準(zhǔn)價格 為評估某寫字樓的價格，估價人員在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個交易實例，其有關(guān)資料如下表： 實例A實例B實例C實例D實例E成交價格（元/m ）65006300300033006000成交日期用 途寫字樓寫字樓住宅住宅寫字樓交易情況+3%5%+3%5%+2%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%3%3%+1%0權(quán)益狀況+2%0+2%+1%+1%交易實物3%+4%+2%2%1% 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是直接比較結(jié)果。 [答疑編號501254060303] 【答案】（1）計算公式為： 比準(zhǔn)價格＝可比實例價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。?）選擇可比實例： 估價對象為寫字樓，CD作為住宅不適合作為可比實例；B交易時間為1年半前，超出了1年的時間，也不適合。在表66的交易情況中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負）值表示可比實例狀況優(yōu)（劣）于估價對象狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。3 =8 （元人民幣/m2） 第16頁
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