房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-全文預(yù)覽
【正文】 ”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較 具體步驟： ?。?）確定影響因素?！ ≠I(mǎi)家支付給賣(mài)家的價(jià)格后，還要幫賣(mài)家交稅。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為（ ）元/m2。 定基的例子教材P193，例66 （二）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 逐期變動(dòng)率（用的表述方式“每期比上期”， 考試中最常見(jiàn)） 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。T%）＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ?。ㄒ唬┦袌?chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比） 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例成交日期的價(jià)格 環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格成交日期的下一期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)…估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) 【2006年真題】某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。賣(mài)方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買(mǎi)方支付買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些。買(mǎi)價(jià)就是正常成交價(jià)格，交稅后就是實(shí)際付出額 賣(mài)方得到了買(mǎi)方支付的正常成交價(jià)格后，也要去交稅，稅后才是賣(mài)方實(shí)際得到的金額、 ?。?）存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，站在稅費(fèi)被轉(zhuǎn)嫁的一方視角,，而其自身應(yīng)該承擔(dān)的稅費(fèi)不考慮（考試重點(diǎn)） 轉(zhuǎn)嫁給了賣(mài)方,那么就用賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格 （理解：賣(mài)方因?yàn)橐袚?dān)買(mǎi)方的稅費(fèi)，正常成交價(jià)格沒(méi)有他實(shí)際得那么多，用減法） 轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)方,就用買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格 ?。ㄙI(mǎi)方因?yàn)樾枰袚?dān)賣(mài)方的稅費(fèi)，因而正常成交價(jià)格比他實(shí)際付給賣(mài)方的金額多，用加法） 【2010年真題】某宗房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方2659元/平方米，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買(mǎi)賣(mài)雙方重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格為（?。┰?平方米。 第五節(jié) 交易情況修正 （熟悉） 將非正常的成交可比實(shí)例價(jià)格，修正為正常價(jià)格 ?。ㄊ煜ぃ 、俳灰纂p方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解 ②交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好 ?、蹚?qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買(mǎi) ?、芾﹃P(guān)系人之間的交易 ?、萁灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?、咛厥饨灰追绞降慕灰住 。ㄕ莆眨 】們r(jià)法和單價(jià)法 差額法和百分率法 差額法，可比實(shí)例的成交價(jià)格177。建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（ ）元人民幣/m2?！ 答疑編號(hào)501254060107]『正確答案』C『答案解析』審題，題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。8683*=。參見(jiàn)教材P183 【2009年真題】估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅。 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) ?。?）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格—債權(quán)＋債務(wù) 記憶竅門(mén)：可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)的，債權(quán)債務(wù)“剝離”估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)—債務(wù) 記憶竅門(mén)：估價(jià)對(duì)象帶債權(quán)債務(wù)的，價(jià)格“還原” 注意判斷題 （2）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 可比實(shí)例含有非房地產(chǎn)成份： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝含非房地產(chǎn)成份的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格—非房地產(chǎn)成份的價(jià)格（剝離） 估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成份： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不含非房地產(chǎn)成份的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＋非房地產(chǎn)成份的價(jià)格（還原） ?。?）實(shí)物范圍不同——統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍 補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià) 【2009年真題】當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)債權(quán) （?。 答疑編號(hào)501254060104]『正確答案』正確『答案解析』剝離。丙丁用途不同，可以排除。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例 ?。ㄕ莆眨 ?shù)量要求： 310個(gè) 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） ■要求一：類(lèi)似 □區(qū)位相近?！ 」纼r(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用市場(chǎng)法的理由。其他3個(gè)沒(méi)有。如：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 不適用市場(chǎng)法的對(duì)象：類(lèi)似的房地產(chǎn)數(shù)量很少（特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性很差（在建工程，因?yàn)橥旯ぢ什顒e很大）。一般是在案例分析中考核。2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》 第六章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用主要原因在于：難度不是很大，命題時(shí)需要給的條件很多，不適合出題?！ √娲?，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)法適用的對(duì)象：同類(lèi)房地產(chǎn)較多，且交易活躍?！ ? [答疑編號(hào)501254060101]『正確答案』BCE『答案解析』開(kāi)發(fā)用地和別墅都有活躍的市場(chǎng)交易。參見(jiàn)教材P174 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易?！ 。私猓 》康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù) 是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一第三節(jié) 選取可比實(shí)例 （了解） 交易實(shí)例庫(kù)中實(shí)例雖多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇。交易實(shí)例建筑面積（m2）用途價(jià)格（元/m2）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1