【正文】 相似設(shè)備全新價，憑借對市場行情的把握和經(jīng)驗，對全新設(shè)備進行打折估算出評估對象的價值方法 收益法，前提是該資產(chǎn)具有獨立生產(chǎn)能力和獲利能力，不適合單臺設(shè)備，適用于成套設(shè)備、生產(chǎn)線、可單獨作業(yè)的車輛等。第三章 其他附著物估價土地附著物依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，房屋、水井、管線等，青苗、樹木、魚塘等，估價發(fā)生在土地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移過程中，如征地土地附著物各類：地上附著物、地下附著物土地附著物價格特征：一般不包含所占土地的價值、體現(xiàn)一種補償性質(zhì)原則：合法原則、公平原則、替代原則、“有則補之，無則不補”原則、“屬誰補誰”原則。有調(diào)整時，需要在在闡述理由 撰寫估價報告（書信式、文字式、表格式）表格式報告敘述式報告：普遍的，完整的方式，履行對委托人的責任的最佳方式 交付估價報告除書面報告外，還可就某些問題進行口頭說明，至此完成估價任務(wù)10估價資料歸檔保存15年以上，合同、估價報告、查勘記錄、項目來源接洽情況、意見、認為不必要保存的資料。建筑物與構(gòu)筑物價格特征和類型實質(zhì)是權(quán)益價格；既有交換代價的價格也有使用代價的租金；價格是在長期考慮下形成的；個別形成，容易受交易者的個別因素影響；受區(qū)位影響很大現(xiàn)房價格和期房價格；所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格；成交價格、市場價格和理論價格；市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價建筑物與構(gòu)筑物價格基本方法 重置價格折舊法 建筑物價格=重置價—已使用年限的折舊額 重置價X成新度 對照法 確定建筑物等級—對照標準查房價—對基礎(chǔ)房價進行調(diào)整—確定房價 建筑物殘余法 計算房產(chǎn)總收益—計算土地收益—得建筑物收益—確定還原率—房價 比較法 影響因素：建筑結(jié)構(gòu)、建造年份、面積、朝向、層次、用途、設(shè)計標準、裝修設(shè)備、產(chǎn)權(quán)狀況 公式=實例單價X建材指數(shù)X交易指數(shù)X比較因素X建筑面積建筑物與構(gòu)筑物價格基本原則合法原則：合法權(quán)益和合法使用 現(xiàn)行土地權(quán)屬證：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項證明書 現(xiàn)行房屋權(quán)屬證：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證 合法使用，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù) 合法處分：以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)最高最佳使用原則：符合法律上許可，技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化 具體包括：用途、規(guī)模、集約度替代原則：要求建筑物估價結(jié)果不得明顯偏離類似即建筑物在同等條件下的正常價格估價時點原則：根據(jù)估價目的來確定公平原則：以中立者的超然立場建筑物估價程序 獲取業(yè)務(wù)：被動接受、主動爭取、自有自估（對外不具法律效力） 受理估價委托及明確估價基本事項目的、對象（實體狀況和權(quán)益狀況）、時點（估價目的）簽訂書面合同 合同成立委托關(guān)系、明確權(quán)利義務(wù)、載明事項合同內(nèi)容：委托方提供資料及對資料真實性合法性承諾 估價服務(wù)費用及支付方式 報告交付日期 違約責任和解決爭議方法 需要約定的其他事項確認土地估價對象時，遵循委托約定、對象實際情況和合法性進行；土地價格條件：時點、價格種類、土地開發(fā)程度、估價目的、土地使用年期等；土地條件：類型、位置、范圍、權(quán)利狀況、利用狀況、宗地條件。繁華商業(yè)區(qū)，并市場規(guī)范且交易實例較多區(qū)域第八章 基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法概念利用基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求得待估宗地在估價相比期日價格的方法必須確定待估宗地：用途、級別、因素修正系數(shù)表、基準地價 基準地價、地價影響總修正值、容積率、期日采用城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正步驟基本要求，土地定級估價成果資料是進行基準地價系數(shù)修正法估價的基礎(chǔ)主要包括：土地級別圖、基準地價圖、基準地價修正系數(shù)表、基準地價表、宗地地價影響因素指標說明表根據(jù)待估宗地位置和用途，確定土地級別或均質(zhì)區(qū)域，從而確定基準地價和相應(yīng)基準地價修正系數(shù)表、地價影響因素指標說明表，按基準地價修正系數(shù)驗證時，計算得到的實際地價與評估的地價差12%—13%,則表明系數(shù)要求。 宗地價計算宗地地價主要是應(yīng)用市場比較法、收益還原法及由此派生的其他方法測算 宗地數(shù)據(jù)檢驗檢驗的方法主要是秩和檢驗法，目的是檢驗資料處理中可能帶來的系統(tǒng)誤差。路線價區(qū)段：以街道為單位，將宗地的接近性大致相等，宗地使用價值基本一致的地段稱為路線價評估區(qū)域，此區(qū)稱為路線價區(qū)段。路線價估價法：依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，再用數(shù)學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法路線價法是基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運用，可及性視為區(qū)位條件的一種表示，因此對于商業(yè)用地來說，可及性是決定其使用價值的主要因素與路線價估價法有關(guān)的概念標準宗地：城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況、房屋的疏密度劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀等在區(qū)域中屬標準的土地稱為標準宗地。剩余法公式中沒有利息和利潤項。公益設(shè)施、公共設(shè)施特公益性項目在土地估價中應(yīng)用受一定限制，且有一定爭議。土地取得費和開發(fā)費應(yīng)是評估基準日的重置費用，成本法結(jié)果一般作為投入成本分析，用于市場交易應(yīng)當慎重成本法基本公式 客觀成本 土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益土地取得費：農(nóng)村集體土地取得費=土地補償費+安置補助費+地上附著物補償費+青苗補償費城市拆遷安置補償費=房屋及構(gòu)筑物補償費（市場正常價）+拆遷安置補助費市場購得就是土地購買價征地、拆遷等土地取得費對原土地補償是依據(jù)原來用途下的土地收益計算土地開發(fā)費：基礎(chǔ)開發(fā)費、公共事業(yè)建設(shè)配套費用、小區(qū)開發(fā)配套費三通一平為最基本，七通一平項目才能正常進行利息=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）利率 土地取得費計息期為整個開發(fā)周期；土地開發(fā)費均勻投入，視為在該時段的期中投入，終點為開發(fā)期結(jié)束，基礎(chǔ)開發(fā)費如以當?shù)貥藴视嬎愕?，一般需要開發(fā)前一次性支付，計全期 周期不超過1年，可按單利計算；超過1年，按復利計算 利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）投資回報率 投資回報率與土地用途、開發(fā)周期↑、政治經(jīng)濟環(huán)境。還可利用長期趨勢法的基本原理，建立地價與時間關(guān)系，求取相關(guān)系數(shù)，進行修正。 總收益的形式：土地租金（含押金利息）、房地出租租金、企業(yè)經(jīng)營收益（分拆財務(wù)報表，副產(chǎn)品銷售收益，只要由評估對象產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益）。高低于清算條件和土地的通用性，是以市場價值為基礎(chǔ)。是收益遞增遞減的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法的基礎(chǔ)，建筑結(jié)構(gòu)是影響建筑價格的基本因素 變動原則， 協(xié)調(diào)原則，需要與周圍環(huán)境相適應(yīng) 合法原則，估價對象來源合法；利用合法，估價遵循法規(guī)。它是一種引致需求，或者說是派生需要因素：人口變動、經(jīng)濟發(fā)展狀況、人類利用土地的知識和科技水平土地供需平衡原理土地市場的供求機制是決定地價的主要原因之一、價格是供給與需求相互運動的結(jié)果第二部分 土地估價方法第一章 土地估價概念土地估價的定義估價人員依據(jù)土地估價原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益、土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。適宜的生活，生長氣候條件、地形；資源條件；交通運輸條件經(jīng)濟供給：利用自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動產(chǎn)生的供給。中心地理論 克里斯塔勒——正六邊形市場中心地：指區(qū)域內(nèi)向周圍提供貨物和服務(wù)的中心城市或居民點。自然因素：地形坡度、承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 馮土地除以價格表示外，也可用租金來表示，即地產(chǎn)有租賃市場存在地租理論在土地估價中的作用絕對地租是土地價格的根源，級差地租決定土地價格的高低主要原因，壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要原因。阿蘭索模型 貢獻在于他將空間位置作為地租問題核心進行了考慮，引進區(qū)位平衡的概念，成功解決了城市地租計算的理論方法。馬克思把差級地租分：差級地租I（利用較優(yōu)土地）、差級地租II（增加投資） 差級地租的存在是決定土地價格高低的主要因素它來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值即超額利潤絕對地租 土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷取得的地租絕對地租不是平均利潤的一部分，而是農(nóng)產(chǎn)品市場價格高于生產(chǎn)價格的余額農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成是絕對地租形成的條件，所有權(quán)壟斷是絕對地租形成根本原因絕對地租是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。不同用途地價影響因素的特點商業(yè)用地受商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、用地效益、距商服中心距離、市內(nèi)交通條件的影響較大——區(qū)位因素、個別因素居住用地受基礎(chǔ)設(shè)施、市內(nèi)交通條件、環(huán)境優(yōu)美狀況工業(yè)用地受水、電等基礎(chǔ)設(shè)施狀況、對外交通條件農(nóng)用地受自然因素影響較大，當是經(jīng)濟水平影響對土地的投入和產(chǎn)出效益，進而影響農(nóng)用地價格水平。第二章 土地價格影響因素一般因素 從宏觀上對地區(qū)整體地價的影響行政因素：土地制度（直接）、住房制度、城市規(guī)劃（用途、容積率、建設(shè)密度）、地價政策、稅收政策↓、交通管制、行政隸屬變更人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成社會因素：政治