【正文】 才能從事估價中介業(yè)務接受繼續(xù)教育5年累計不得少于100學時，換證前必須接受一次專門的業(yè)務教育繼續(xù)教育內容：根據估價領域科技發(fā)展、估價知識結構拓展更新、業(yè)務水平不斷提高需要，包括：新理論新技術新方法，估價實務、估價準則、損傷規(guī)程，國外不動產估價技術及發(fā)展動態(tài)，估價相關專業(yè)知識，國家相關法律法規(guī)政策。主要對生產線或機組、大型重要設備等，對一般小型單臺設備、輔助設備通常不單獨計算經濟性貶值。表現為設備利用率下降、閑置、收益額減少，從而使設備價值降低。影響設備磨損的因素貶值因素復雜設備評估的基本方法 成本法：評估值=重置成本—實體性貶值—功能性貶值—經濟性貶值適用資產的效率和合理性角度出發(fā)，持續(xù)適用假設前提下的機器設備評估，不適用非續(xù)用狀態(tài)下的設備 市場法，直接比較法：二手市場已成交相同設備的交易資料 相似類比法：利用與評估對象相似的且已成交的設備交易資料 市場折余法：利用市場相同或相似設備全新價，憑借對市場行情的把握和經驗，對全新設備進行打折估算出評估對象的價值方法 收益法，前提是該資產具有獨立生產能力和獲利能力，不適合單臺設備，適用于成套設備、生產線、可單獨作業(yè)的車輛等。 裝備是以支持企業(yè)功能附屬性資產。第三章 其他附著物估價土地附著物依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構筑物，房屋、水井、管線等，青苗、樹木、魚塘等，估價發(fā)生在土地所有權或使用權發(fā)生轉移過程中，如征地土地附著物各類：地上附著物、地下附著物土地附著物價格特征：一般不包含所占土地的價值、體現一種補償性質原則：合法原則、公平原則、替代原則、“有則補之，無則不補”原則、“屬誰補誰”原則。方法：成本法，修復房屋質量缺陷所需的各項費用之和。有調整時，需要在在闡述理由 撰寫估價報告（書信式、文字式、表格式）表格式報告敘述式報告：普遍的，完整的方式，履行對委托人的責任的最佳方式 交付估價報告除書面報告外，還可就某些問題進行口頭說明，至此完成估價任務10估價資料歸檔保存15年以上，合同、估價報告、查勘記錄、項目來源接洽情況、意見、認為不必要保存的資料。作用：提供委估宗地背景材料；提供可能影響地價的趨勢資料，以及各種估價方法的一般數據；作為判斷最佳用途、調整試算價格，以及決定最后估價額的基礎特定資料指與委估不動產狀況、可比較的案例，根據市場狀況、不動產類型、資料可用性來選擇案例資料，盡量保證資料的相似性。建筑物與構筑物價格特征和類型實質是權益價格；既有交換代價的價格也有使用代價的租金；價格是在長期考慮下形成的；個別形成，容易受交易者的個別因素影響；受區(qū)位影響很大現房價格和期房價格；所有權價格、使用權價格和其他權益價格；成交價格、市場價格和理論價格；市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價建筑物與構筑物價格基本方法 重置價格折舊法 建筑物價格=重置價—已使用年限的折舊額 重置價X成新度 對照法 確定建筑物等級—對照標準查房價—對基礎房價進行調整—確定房價 建筑物殘余法 計算房產總收益—計算土地收益—得建筑物收益—確定還原率—房價 比較法 影響因素：建筑結構、建造年份、面積、朝向、層次、用途、設計標準、裝修設備、產權狀況 公式=實例單價X建材指數X交易指數X比較因素X建筑面積建筑物與構筑物價格基本原則合法原則：合法權益和合法使用 現行土地權屬證：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項證明書 現行房屋權屬證：房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證 合法使用，應以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據 合法處分：以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據最高最佳使用原則：符合法律上許可，技術上可能、經濟上可行、價值最大化 具體包括：用途、規(guī)模、集約度替代原則：要求建筑物估價結果不得明顯偏離類似即建筑物在同等條件下的正常價格估價時點原則：根據估價目的來確定公平原則：以中立者的超然立場建筑物估價程序 獲取業(yè)務：被動接受、主動爭取、自有自估（對外不具法律效力） 受理估價委托及明確估價基本事項目的、對象（實體狀況和權益狀況）、時點（估價目的）簽訂書面合同 合同成立委托關系、明確權利義務、載明事項合同內容：委托方提供資料及對資料真實性合法性承諾 估價服務費用及支付方式 報告交付日期 違約責任和解決爭議方法 需要約定的其他事項確認土地估價對象時，遵循委托約定、對象實際情況和合法性進行；土地價格條件：時點、價格種類、土地開發(fā)程度、估價目的、土地使用年期等；土地條件：類型、位置、范圍、權利狀況、利用狀況、宗地條件。對具有市場流動性的建筑：以重置成本為基礎，采用重置折舊法、對照法、殘余法、比較法。繁華商業(yè)區(qū)，并市場規(guī)范且交易實例較多區(qū)域第八章 基準地價系數修正法基準地價系數修正法概念利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求得待估宗地在估價相比期日價格的方法必須確定待估宗地：用途、級別、因素修正系數表、基準地價 基準地價、地價影響總修正值、容積率、期日采用城鎮(zhèn)基準地價系數修正步驟基本要求，土地定級估價成果資料是進行基準地價系數修正法估價的基礎主要包括：土地級別圖、基準地價圖、基準地價修正系數表、基準地價表、宗地地價影響因素指標說明表根據待估宗地位置和用途，確定土地級別或均質區(qū)域，從而確定基準地價和相應基準地價修正系數表、地價影響因素指標說明表，按基準地價修正系數驗證時，計算得到的實際地價與評估的地價差12%—13%,則表明系數要求。 確定地價區(qū)段區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似地塊劃歸一區(qū)段商服繁華程度基本相同的地塊劃歸一區(qū)段區(qū)段劃分方法主要有：以道路、溝渠或其他明顯地物為界；確定有路線價標準的地價區(qū)段，以里地線為界線。 宗地價計算宗地地價主要是應用市場比較法、收益還原法及由此派生的其他方法測算 宗地數據檢驗檢驗的方法主要是秩和檢驗法，目的是檢驗資料處理中可能帶來的系統(tǒng)誤差。分布均勻一情情況下，主要向交易雙方當事人、街道辦事處、公證機關、房產管理機關、金融機關、土地管理部門等收集實例。路線價區(qū)段：以街道為單位，將宗地的接近性大致相等，宗地使用價值基本一致的地段稱為路線價評估區(qū)域，此區(qū)稱為路線價區(qū)段。里地線與道路之間的區(qū)域稱為表地，里地線以外的區(qū)域稱之為里地。路線價估價法：依據路線價，再配合深度指數表和其他修正率表，再用數學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法路線價法是基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運用，可及性視為區(qū)位條件的一種表示，因此對于商業(yè)用地來說，可及性是決定其使用價值的主要因素與路線價估價法有關的概念標準宗地：城市的一定區(qū)域中，根據街道狀況、公共設施的接近狀況、房屋的疏密度劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀等在區(qū)域中屬標準的土地稱為標準宗地。它體現了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。剩余法公式中沒有利息和利潤項。殘余估價法：土地殘余法、建筑物殘余法結果可靠性取決于遵循預測原理和最有效使用原則剩余法應用適用于土地估價外，還大量應用于房地產開發(fā)項目可行性分析和投資決策： 確定投資者開發(fā)場地所能支付的最高價格 確定具體開發(fā)項目的預期利潤 確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用剩余法的基本公式待估土地價格=開發(fā)完成后熟地價格開發(fā)費管理費投資利息銷售稅利潤購地稅待估地產價格=開發(fā)完成后地產價格建造成本管理費投資利息銷售稅利潤購地稅待估續(xù)建地產價格=開發(fā)完成后地產價格繼建成本管理費投資利息銷售稅利潤購建工程稅剩余法估價步驟 調查待估宗地基本情況土地位置：坐落位置和土地條件、利用現狀為確定最佳利用方式提供依據面積形狀：為估算建筑費用提供依據土地規(guī)劃條件：掌握規(guī)劃條件，確定建筑物規(guī)模；地塊權利狀況：掌握權利性質、年限、抵押等，確定開必后售價 確定最佳開發(fā)方式根據調查土地市場條件、土地條件等，確定最利用方式，包括用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、裝修檔次等。公益設施、公共設施特公益性項目在土地估價中應用受一定限制，且有一定爭議。土地利用率或可出讓土地比率修正 可出讓土地的平均單價=土地總平均單位/土地利用比率宗地成熟度修正適用范圍 一般僅用于地產市場狹小，缺乏實例，無法采用其他方法，新開發(fā)土地，特別是土地市場不發(fā)育，案例不多。土地取得費和開發(fā)費應是評估基準日的重置費用，成本法結果一般作為投入成本分析，用于市場交易應當慎重成本法基本公式 客觀成本 土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益土地取得費：農村集體土地取得費=土地補償費+安置補助費+地上附著物補償費+青苗補償費城市拆遷安置補償費=房屋及構筑物補償費（市場正常價）+拆遷安置補助費市場購得就是土地購買價征地、拆遷等土地取得費對原土地補償是依據原來用途下的土地收益計算土地開發(fā)費：基礎開發(fā)費、公共事業(yè)建設配套費用、小區(qū)開發(fā)配套費三通一平為最基本，七通一平項目才能正常進行利息=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）利率 土地取得費計息期為整個開發(fā)周期；土地開發(fā)費均勻投入，視為在該時段的期中投入，終點為開發(fā)期結束，基礎開發(fā)費如以當地標準計算的，一般需要開發(fā)前一次性支付，計全期