【正文】 59 萬元大寫：壹億陸仟陸佰貳拾貳萬伍仟玖佰元整（貨幣種類：人民幣元）（詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》） 。估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場察勘和對當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照地價(jià)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的土地評估方法，評估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下、評估基準(zhǔn)日為 2020年 11 月30 日的 50年期的土地使用權(quán)價(jià)格：（ 1）出讓金部分土地總面積：219585平方米單位地面出讓金： 123元 /平方米出讓金總額： 2700。 1 0。 9 0。 7。二種方法取權(quán)重 ,其中基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法取 0。 9 元 /平方米、103。 1 0。0 0。 1元 /平方米。 1 元 /平方米三、確定地價(jià) 確定單位地面熟地價(jià)采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及其它 費(fèi)用二種方法，評估得出單位土地熟地價(jià)結(jié)果分別為791。 1元 /平方米待估宗地 1單位地面熟地價(jià) =103。單位地面熟地價(jià) =單位地面出讓金 +單位土地開發(fā)費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) ,則 :待估宗地 1單位地面熟地價(jià) =103。經(jīng)調(diào)查待估宗地近 2年的征地水平結(jié)合本次的具體情況，故取土地開發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用為 410 元/平方米。 *計(jì)算待估宗 地單位地面熟地價(jià)（ 1）確定土地開發(fā)費(fèi)及其他費(fèi)用根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》京政發(fā) 32 號(hào)有關(guān)規(guī)定及北京市地價(jià)構(gòu)成，熟地價(jià)由毛地價(jià)和土地開發(fā)及其它費(fèi)用組成，土地開發(fā)及其它費(fèi)用其中主要指征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用及其它費(fèi)用。 1計(jì)算實(shí)例修正后的出讓金經(jīng)過比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)出讓金比較接近，故取三個(gè)比準(zhǔn)出讓金的簡單算術(shù)平均值作為市場比較法評估待估宗地的最終出讓金價(jià)格為 103。 7 103。 9709修正后出讓金 109。 9916 0。 5 距區(qū)域主干道距離 100/100 100/100 100/100 距北京站距離 100/101 100/102 100/100 距市中心距離 100/101 100/102 100/100 聚集效益 100/96 100/98 100/100 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況 100/99。5 100/103。 5 101/100。5 103 距區(qū)域主干道距離 100 100 100 100 100 距北京站距離 100 100 101 102 100 距市中心距離 100 100 101 102 100 聚集 效益 100 100 96 98 100 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況 100 100 99。 5 100 交易情況 100 100 100 100 100 交易類型 100 100 100 100 100 土地使用年期（年） 100 100 100 100 100 區(qū)域因素 交通條件 道路狀況 100 100 103。 5 101。表 39 宗地比較因素條件指數(shù)表待估宗地及比較案例比較因素 待估宗地 1 待估宗地 2 案例 A 案例 B 案例 C 土 地用途 100 100 100 100 100交易日期 101。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表 39。 5。 0。因待估宗地的容積率均小于 1，故容積率修正系數(shù)均為 1。 5。Ⅱ、個(gè)別因素 :A、宗地形狀指數(shù)：分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地形狀為 100，每上升或下降一 個(gè)等級，指數(shù)相應(yīng)上升或下降 0。 5； G、區(qū)域土地利用限制：分為限制嚴(yán)格、有一定限制、無限制三個(gè)級別，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)上升或下降 0。D、距市中心距離：以待估宗地距市中心天安門距離為 100，每增加或減少 2 公里，指數(shù)下降或上升 1。C、距北京站距離指數(shù)：以待估宗地距北京站距離為 100，每增加或減少 2公里，指數(shù)相應(yīng)減少或增加 1。 0；路面寬度每增加或減少 4 米，指數(shù)相應(yīng)再下降或上升 0。 5 101 101。比較因素指數(shù)確定如下：（ 1）待估宗地與三個(gè)實(shí)例的土地用途、交易情況等條件均一致，交易類型類似，故對于上述這些影響地價(jià)的因素均不作修正。 15 0。表 37 宗地比較因素條件說明表待估宗地及比較案例比較因素 待估宗地 1 待估宗地 2 比較案例 A 比較案例 B 比較案例 C 位置 朝陽區(qū)酒仙橋北路 **** 朝陽區(qū)酒仙橋北路 **** 朝陽區(qū)高碑店村甲 1 號(hào) 朝陽區(qū)光渠路大郊亭 朝陽區(qū)酒仙橋路 2號(hào)、 4號(hào)土地用途 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè)交易日 期 2020/12/10 2020/12/10 2020/3/5 2020/4/15 2020/11/9 出讓金（元 /平方米） 待估 待估 110 100 105 交易情況 正常 正常 正常 正常 正常交易類型 資產(chǎn)重組 資產(chǎn)重組 資產(chǎn)重組 企業(yè)改制 企業(yè)改制土地使用年期（年） 50 50 50 50 50 區(qū)域因素 交通條件 道路狀況 路寬 9 米，路面狀況一般 路寬 9 米，路面狀況一般 路寬 20米，路面狀況較好 路寬 20 米，路面狀況較好 路寬 16 米，路面狀況較好 距區(qū)域主干道距離 臨區(qū)域主干道 臨區(qū)域主干道 臨區(qū)域 主干道 臨區(qū)域主干道 臨區(qū)域主干道 距北京站距離 12km 12km 10km 8km 12km 距市中心距離 15km 15km 13km 11km 15km 聚集效益 產(chǎn)業(yè)聚集度較高 產(chǎn)業(yè)聚集度較高 產(chǎn)業(yè)聚集度較低 產(chǎn)業(yè)聚集度一般 產(chǎn)業(yè)聚集度較高 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況 無污染 無污染 輕度污染 有一定污染 無污染 區(qū)域土地利用限制 無 無 無 無 無個(gè)別因素 宗地形狀 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則 地形條件 平坦 平坦 平坦 平坦 平坦 容積率 *** *** 0。 D、個(gè)別因素：包括宗地形狀、容積率、地質(zhì)條件、自然災(zāi)害危害程度等。各交易案例的因素條件詳見表 4。 51。實(shí) 例 C：北京電子控股有限責(zé)任公司用地該地塊位于朝陽區(qū)酒仙橋路 2 號(hào)、 4號(hào)，用途為工業(yè)用地，用地面積為 579433。實(shí)例 B：北京第二制藥廠用地該地塊位于北京市朝陽區(qū)廣渠路大郊亭，用途為工業(yè)用地，用地面積為 65000 平方米，容積率為 0。 2平方米，容積率 0。 9 元 /平方米（二） 采用市場比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地開發(fā) 費(fèi)及其它費(fèi)用的方法確定單位地面熟地價(jià) *首先采用市場比較法評估待估宗地出讓金市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與較近時(shí)期內(nèi)已發(fā)生交易的類似土地的交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依舊后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估宗地在評估時(shí)日地價(jià)的方法。0 元 /平方米單位地面毛地價(jià)＝ 284。9 元 /平方米 計(jì)算待估宗地設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)由于此次評估設(shè)定待估宗地土地開發(fā)程度與其所處級別基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度一致，所以不做開發(fā)程度的修正。 8 元 /平方米單位地面出讓金＝單位地面毛地價(jià) 60％＝ 284。 02 1（ 1+3。 4％）＝ 791。 4計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)經(jīng)以上分析過程，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地價(jià)格：單位地面熟地價(jià) =適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)） K1 K2 （ 1+∑ K）＝ 750 1。 8 宗地形狀及可利用程度 宗地形狀較規(guī)則 較好 1。 環(huán)境狀況指污染物排放及治理情況、距危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度。 宗地形狀及可利用程度指宗地形狀對土地利用的影響程度。 區(qū)域土地利用方向指周邊土地利用方向的一致性。 08 注： 產(chǎn)業(yè)集聚程度指相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的發(fā)展趨勢。 84 2。 6 1。 92 1。 92 2。 6 1。 8 1。 8 0。 8 0。 6環(huán)境狀況 0。 3 2。 0 2。 4 2。 4 2。 0 2。 0 2。 0 1。 0 1。 12 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 1。 76 3。 4 2。 88 2。 88 3。 4 2。 2 2。 2 1。 2 1。 08 宗地形狀及可利用程度 1。 84 2。 6 1。 92 1。 92 2。 6 1。 8 1。 8 0。 8 0。 6臨路狀況 0。3 2。 0 2。 4 2。 4 2。 0 2。0 2。 0 1。 0 1。 32 區(qū)域土地利用方向 1。 36 8。 4 7。 68 6。 68 8。4 7。 2 6。 2 3。 2 3。 2 交通便捷度 3。 6 5。 0 4。 8 4。 8 5。 0 4。 0 4。 0 2。 0 2。表 35工業(yè)用地地價(jià)因素修正系 數(shù)表單位： %影響因素 土地級別 一級 二級 三級 四級 五級 六級 七級 八級 九級產(chǎn)業(yè)集聚度 2。 確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（ K2）由于北京市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 50 年期土地使用權(quán)價(jià) 格，與本次評估設(shè)定待估宗地的土地使用年期一致，故土地使用年期修正系數(shù) K2＝ 1。此次評估工業(yè)用地的地面熟地價(jià)、毛地價(jià)計(jì)算公式根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（京政發(fā) 32 號(hào)）當(dāng)宗地容積率〈 1 時(shí)：（ 1）宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式宗地地面熟地價(jià) =適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)） K1 K2 （ 1+∑ K）（ 2）宗地地面毛地價(jià)計(jì)算公式宗地地面毛地價(jià) =適用的樓面毛地價(jià) K1 K2 （ 1+∑ K）式中： K1──期日修正系數(shù) K2──年期修正系數(shù)∑ K──影響地價(jià)各種因素修正系數(shù)之和 確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)待估宗地位于朝陽區(qū)酒仙橋北路 7 號(hào)及朝