【正文】 。根據(jù)柳州市房地產市場行情，結合估價人員經驗，本次估價我們取上述兩種方法評估結果的加權平均值作為估價對象的最終估價結果，其中，市場比較法結果取權重 55%， 剩余法結果取權重 15%， 成本法 結果取權重 30%，則估價對象最終評估結果為： 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 29 總地價＝ 55%＋ 15%+ 30% ＝ 元 /平方米（ 萬元 /畝） （二） 估價結果 在充分調查、分析影響估價對象土地價格各因素的基礎上，依據(jù)科學的評估原則，采用適當?shù)脑u估方法，經過科學、公正的評估，確定柳州市國土資源局委托評估的位于 榮軍 路 323 號（原金地市場） 地塊，估價土地面積為 平方米，在滿足地價定義條件下土地使用權價格為： 單位面積地價： 元 /平方米（ 萬元 /畝）； 總地價： 萬 元 (大寫：人民幣 貳億陸 仟 壹 佰 壹 拾玖萬捌 仟 捌 佰 元整 )。剩余法是從項目建成后房地產市場狀況和建造時的投資反映了委估宗地的地價水平，反映了投資者獲取待開發(fā)土地所能支付的最高價格， 比較 接近土地正常的市場價 格。市場比較法評估結果是根據(jù)替代原則，選用現(xiàn)實交易的案例進行比較修正，最終得出評估結果。 計算表格 單位：萬元 序號 項目 數(shù)值 取費依據(jù) 1 土地面積（平方米） 2 土地價格 土地取得成本 拆遷及安置費用 拆遷面積為 平方米，拆遷及安置費用按 4500 元 /平方米計算 土地開發(fā)成本 基礎設施建設費 三通一平按 100元 /平方米計算 公共配套設施建設費 管理費用 取土地取得成本與開發(fā)成本之和的3%5% 投資利息 借款 120xx 萬元， 6 個月，年息為 7%計 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 28 銷售稅費 銷售費用 取銷售收入的 3% 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 取 銷售收入的 5% 城市維護建設稅 取營業(yè)稅的 7% 教育費 取營業(yè)稅的 3% 其他銷售稅費 交易手續(xù)費等 開發(fā)利潤 土地增值收益 土地增值收益率取 20% 計算結果為 萬元。根據(jù)土地估價的最有效原則和合法原則確定了土地最佳利用方式，較真實反映了開發(fā)完成后土地連同建筑物 的市場售價以及開發(fā)費用及利潤等。 %＝ 48987674 元 ② 廣告宣傳及代理費：取預期銷售收入的 3%。 5%＝ 元 小計：建筑物開發(fā)成本＝①＋②＋③＋④＝ 元 建筑開發(fā)成本利息： 以上述建筑物開發(fā)成本為基數(shù)，根據(jù)總體開發(fā)規(guī)模，設定開發(fā)周期為 年，利息率按評估基準日中國人民銀行公布的一至三年年期貸款利率 %計，假設開發(fā)成本費用均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，則建筑物開發(fā)成本貸款利息為： 投資 利息＝地價 [(1＋利率 )周期 － 1]＋建筑物開發(fā)成本 [(1＋利息率 )開發(fā)周期 /2－1] ＝地 價 [(1＋ %)－ 1]＋ [(1＋ %)－ 1] ＝ 地價＋ (元 ) 投資利潤 根據(jù)估價人員調查，當前柳州市房地產開發(fā)項目投資回報率較高，該區(qū)域一個開發(fā)周期為 年的項目投資利潤率估算可達 25%。 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 26 8%＝ 元 ③管理費用： 是指工程建設中發(fā)生的各項管理費用，取工程建造成本的 6%。 假設項目建成后，除公建配套外，其他即可全部售出，由此可測該項目的預期開發(fā)價值為： 767 60% 150000＋ 6160＋ 12507＝ 元 開發(fā)成本 ①工程建造成本： 根據(jù)柳州市工程造價信息以及項目本身狀況，地下停車場及人防部分建安造價約20xx 元 /平方米，地面部分造價約 1600 元 /平方米，（包括除基礎外主體工程、電梯、水電安裝、消防工程、通訊工程等項目 ），再加上前期工程、室外工程、綠化工程等費用約 100 元 /平方米（按地上建筑面積分攤），本次評估設地上部分建筑成本約 1700元 /平方米。 （ 3）當前地下車位平均價格預測。 表 9 比較因素修正指數(shù)表 實例 A 實例 B 實例 C 項目名稱 冠亞 國際星城”：均價 120xx 元 /平方米，柳州古亭大道 100 號 B、“和祥苑”：均價 10000 元 /平方米，柳州古亭大道 229 號 C、“和興園”：均價 14000 元 /平方米，柳州市躍進路 100 號 表 8 因素條件說明表 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 項目名稱 合和園 冠亞 根據(jù)委托方提供資料，調查目前待估宗地所在地區(qū)類似的小區(qū)內商業(yè)設施較多，可應用市場比較法評估當前市場價格。 ① 市場比較法可比案例 A、“ 畔山領秀 ”：均價 6000 元 /平方米， 柳石路（原儀表廠） B、“ 山語城 ”：均價 6200 元 /平方米， 銀銅隧道口 C、“ 匯金壹號 ”：均價 6400 元 /平方米， 榮軍路 226 號 表 6 因素條件說明表 評估房產 實例 A 實例 B 實例 C 項目名稱 合和園 畔山領秀 山語城 匯金壹號 位置 榮軍路 323 號 柳 石路 銀銅隧道口 榮軍路 226 號 單價（元 /m2） 6000 6200 6400 交易日期 20xx 20xx 20xx 20xx 價格類型 市場均價 市場均價 市場均價 市場均價 比較因素 景觀條件 較好 較好 較好 優(yōu) 區(qū)域環(huán)境質量 較好 優(yōu) 優(yōu) 較好 區(qū)域公共設施 較好 一般 較好 優(yōu) 商業(yè)服務業(yè)配套情況 較好 一般 一般 優(yōu) 交通條件 較好 較好 較好 優(yōu) 小區(qū)設施配套 較好 較好 較好 優(yōu) 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 23 表 7 比較因素修正指數(shù)表 實例 A 實例 B 實例 C 項目名 稱 畔山領秀 山語城 匯金壹號 單價（元 /平方米） 6000 6200 6400 交易日期 100/100 100/100 100/100 價格類型 100/100 100/100 100/100 比較因素 景觀條件 100/100 100/100 100/101 區(qū)域環(huán)境質量 100/101 100/101 100/100 區(qū)域公共設施 100/99 100/100 100/101 商業(yè)服務業(yè)配套情況 100/99 100/99 100/101 交通條件 100/100 100/100 100/101 小區(qū)設施配套 100/100 100/100 100/102 修正價格（元 /m2） 6061 6201 6218 權重值 1/3 1/3 1/3 住宅比準單價（元 /m2） 6160 ③ 確定售價 考慮到估價對象所在區(qū)域為開發(fā)成熟度較高的地區(qū)，該區(qū)域土地供應雖較為稀缺，但是隨著房地產市場的日益規(guī)范，目前房地產信貸政策較緊，估價對象所在區(qū)域未來一、二年內住宅價格有增長幅度不大，則預測項目開發(fā)完成后的住宅售價為 6160元 /平方米。 住宅部分建筑面積： ＝ 平方米 估價人員對區(qū)域內及類似區(qū)域已開發(fā)和正在開發(fā)的住宅樓售價的對比分析，通過市場比較 法來確定項目的商業(yè)、住宅及地下車位售價，并在當前市場價格水平的基礎上，根據(jù)價格的走勢，預測開發(fā)完成后價格。 公建配套主要有物業(yè)管理用房、居委會用房、文化活動中心等：約 1000 平方米。 容積率為 ，總建筑面積為 ＝ 平方米， 目前柳州市房地產開發(fā)中，商業(yè)、住宅等一般以銷售為主，故估價人員設定估價對象開發(fā)完成后的利用方式為銷售。 待估宗地凈建設用地面積為 平方米， 評估設 定用途為商業(yè)、住宅。 預期開發(fā)價值的測算 根據(jù)委托方提供的《關于提供柳州市 榮軍路 323 號（原金地市場） 地塊規(guī)劃設計條件的復函》（ 柳規(guī)條件 [20xx]14 號 ） ， 該地塊規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。 表 5 因 素 比 較 修 正 系 數(shù) 表 內容 估價對象及 比較實例 比較因素 實例 A 實例 B 實例 C 交易價格（元 /平方米） 用途 100/100 100/100 100/100 日期 101/100 101/100 101/100 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 容積率 土地使用年限（年） 1 1 1 區(qū) 域 因 素 周圍用地類型 100/97 100/97 100/97 配套生活設施便利程度 100/97 100/98 100/97 距火車站距離 100/99 100/98 100/96 環(huán)境條件 100/99 100/99 100/99 個 別 因 素 宗地面積 100/99 100/97 100/95 臨路狀況 101/99 101/99 101/99 宗地形狀 100/100 100/100 100/100 地形 100/100 100/100 100/100 工程地質狀況 100/100 100/100 100/100 目前規(guī)劃限制 101/100 101/100 101/100 洪水淹沒頻率 100/100 100/100 100/100 宗地開發(fā)程度 100/100 100/100 100/100 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 21 （ 8） 計算各比較實例修正后的地價 根據(jù)市場比較法測算地價的公式，我們由上述比較因素修正系數(shù)表計算三個比較實例修正價格如下： 實例一： (100/100)?? (100/100)＝ 元 /m2 實例二： (100/100)?? (100/100)＝ 元 /m2 實例三： (100/100)?? (100/100)＝ 元 /m2 （ 9） 確定待估地產地價 經過測算，三個比較實例 的比準價格分別為 元 /平方米、 元 /平方米、 元 /平方米，三個價格有一定的差距，經過比較分析，我們取三個比較實例修正得到的比準地價的加權平均值作為估價對象的評估結果，即實例 A比準地價權重分別為 25%，實例 B 比準地價權重分別為 45%