【正文】 估價結(jié)果 評估土地總面積： ***平方米 評估土地總地價： **.**萬元 （保留兩位小數(shù)） 大寫： ****元整 其中： 劃撥土地總 面積： ***平方米 評估土地總地價： **.**萬元 （保留兩位小數(shù)） 大寫： ****元整 出讓土地總面積： ***平方米 評估土地總地價： **.**萬元 （保留兩位小數(shù)） 大寫： ****元整 （貨幣種類：人民幣元） 各宗地具體估價結(jié)果詳見報告最后附表 1《土地估價結(jié)果一覽表（ **省***市或縣）》。 工業(yè)、倉儲用地：對于采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法的，如待估宗地位于基準地價覆蓋范圍之內(nèi)，建議取兩種方法的算術(shù)平均值或以基準地價系數(shù)修正法結(jié)果為主；如位于基準地價覆蓋范圍之外，建議以成本逼近法結(jié)果為主。 各地確定最終結(jié)果時，可根據(jù)實際情況及對待估宗地合理地價水平的把握，選擇適當?shù)墓纼r結(jié)果確定方法。 （幅度超過 30％），采用一種方法的結(jié)果作為最終結(jié)果。對于待估宗地 ****，考慮到 ******（說明理由）， 故 ****（說明取值方法，如以一種方法為主、取平均值或加權(quán)平均） ；對于待估宗地 ****，考慮到 ******（說明理由）， 故 ****（說明取值方法，如以一種方法為主、取平均值或加權(quán)平均） ；對于待估宗地 ****，考慮到 ******（說明理由）， 故 ****（說明取值方法，如以一種方法為主、取平均值或加權(quán)平均） ；各待估宗地的最終結(jié)果可參見下表。 待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價格 根據(jù)有限年期地價測算公式： Vn＝ VN [1－ 1/（ 1＋ r） n] 式中： Vn －－－－－－ 待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價格 （ 元 /平方米 ） VN －－－－－－ 無限年期土地使用權(quán)價格 （ 元 /平方米 ） r－－－－－－ 土地還原率 [土地還原率按評估基準日時中國人民銀行 公布的 一年期（含一年）存款利率 %，再加上一定的風險因素調(diào)整值，按 6％計 ] n－－－－－－ 待 估宗地設(shè)定年期（年） 采用成本逼近法評估宗地的過程及評估結(jié)果見表 21。一般情況下，土地增值收益率取成本價格的 10%30%。 投資利息 根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，設(shè)定土地開發(fā)周期為 1 年 ， 投資利息率按評估基準日中國人民銀行公布的短期貸款 （ 六個月至 1 年 ） 利息率%計。 C、造地費（或耕地開墾費或新菜地開發(fā)建設(shè)基金） （菜地收取菜地開發(fā)基金則不收造地費或開墾費） D、（ E、 F、 …）其他稅費 （要求有文件發(fā)布單位、文件名稱、文件號、主要內(nèi)容、取費標準，國家清理 收費政策中明令禁止的收費盡量不取） 小計：有關(guān)稅費＝ A＋ B＋ C＋ … ＋＝ **元 /平方米 土地取得費及相關(guān)稅費合計＝（ 1）＋（ 2） ＝ **元 /平方米 注： 2宗地以上的縣市土地取得費及相關(guān)稅費的確定要求列表說明 土地開發(fā)費 根據(jù) **市或縣土地管理局及委托方提供的資料和評估人員實地勘查，確定此次評估土地開發(fā)費，具體詳見表 20。 注注 意意 按按 此此 方方 法法 和和 土土 地地 管管 理理 法法 確確 定定 土土 地地 取取 得得 費費 只只 能能 取取 其其 一一 ， 不不 能能 兩兩 種種 方方 法法 同同 時時 采采 用用 。土地取得費主要包括統(tǒng)一征地費 （ 含土地補償費、青苗補償費、勞動力安置補助費及地上物補償費 ） 。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征用的農(nóng)地數(shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。調(diào)查待估宗地所處區(qū)域的土地取得費用，目前獲得類似待估宗地土地，需支付的費用主要有： Ａ、土地補償費 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》 （ 1999 年 1 月 1 日起施行）中“第四十七條規(guī)定征用土地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費。城區(qū)內(nèi)的土地取得費主指城鎮(zhèn)拆遷安置補償費。有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費用標準；沒有文件依據(jù)的，如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當?shù)夭煌貐^(qū)的費用標準的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因。根據(jù)對待估宗地所在區(qū)域近年來征地費用標準進行分析，該項費用主 要包括征地費 （ 含土地補償費、勞動力安置補助費、青苗補償費及地上物補償費 ） 、征地管理費、耕地占用稅、造地費（或耕地開墾費或新菜地開發(fā)建設(shè)基金）等費稅。） 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。 表 19 剩余法評估過程一覽表 宗地編號 宗 地 名 稱 房地產(chǎn)總價(萬元 ) 房屋重置價(萬元 ) 折舊總額(萬元 ) 房屋現(xiàn)值(萬元 ) 總地價(萬元 ) 土地面積（ m2） 單位地價 (元 /m2) （五）成本逼近法 25 （注：成本逼近法主要適用于工業(yè)、倉儲用地，位于市區(qū)或縣城中心的工業(yè)、倉儲用地最好不選用成本逼近法，如無法選擇其 他評估方法時，土地取得費應(yīng)取城鎮(zhèn)拆遷安置補償費。房屋可使用的年限 （ 3）確定房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值 ＝ 房屋重置價格－折舊 總額＝房屋重置價格－年折舊費已使用年限 ＝ （ ）（ ） ＝ （ ）萬元 或：依據(jù)企業(yè)提供的資料和實際情況 ， 成新度為 **成新 房屋現(xiàn)值 ＝ 房屋重置價格成新度 ＝ （ ）（ ） ＝ （ ）萬元 計算總地價 根據(jù)地價計算公式： 總地價＝不動產(chǎn)總價－房屋現(xiàn)值 ＝ ***（萬元） 計算單位面積地價 單位面積地價＝總地價247。 ①如按正常耐用年限折舊，公式為： 年折舊費 ＝ 房屋重置價格（ 1－殘值率）247。 表 18 假設(shè)開發(fā)法評估過程一覽表 宗地編號 宗 地 名 稱 預(yù)計開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價 (或售價 )（萬元） 開發(fā)成本（萬元） 開發(fā)周期（年） 利息率(%) 投資利潤率（投資回報率） (%) 稅費比率 (%) 總地價（萬元） 土地面積（ m2） 單位地價 (元 / m2) ※ 地上已有建筑物用地 確定不動產(chǎn)總價 根據(jù)委托方提供的資料，調(diào)查目前 **市同類地區(qū)、同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近的物業(yè)的售價水平多在 ***元 /建筑平方米，考慮到該物業(yè)的擬裝修水平和所處區(qū)位條件，故確定該物業(yè) 開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價為 **元 /建筑平方米。 投資利息 以上述建筑物開發(fā)成本及地價的合計為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項目的投資規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為 *年，利息率按評估基準日中國人民銀行公布的一年（含一年）的貸款利率 ％或一至三年（含三年）中長期貸款利率 ％計，假設(shè)開發(fā)成本費用均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)地價是一次性投入，計息期為整個開發(fā)周期，按復(fù)利計息，貸款利息為： 投資利息＝建筑物開發(fā)成本 [（ 1＋利息率） 開發(fā)周期 /2－ 1]＋地價 [（ 1＋利息率） 開發(fā)周期 － 1] 投資利潤 全部預(yù)付資本（包括開發(fā)成本和土地成本）利潤，投資利潤 為全部預(yù)付 23 資本的 **％ （根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資回報情況確定） ，則： 投資利潤＝（建筑物開發(fā)成本＋地價） **％ ＝ ***（萬元） 銷售稅費 在銷售過程中支出的費用主要有： （根據(jù)當?shù)囟愘M標準確定） （ 1）工商統(tǒng)一稅：按開發(fā)價值的 5． 5％交納； （ 2）買賣手續(xù)費：按開發(fā)價值的 1％支付； （ 3）廣告宣傳及代理費：按開發(fā)價值的 1％計； 銷售稅費合計為： （ 1）＋（ 2）＋（ 3）＝ ***萬元 計算宗地總地價 將上述各項代入公式： 總地價＝預(yù)計開發(fā) 完成后不動產(chǎn)總價－開發(fā)成本－投資利息 －投資利潤－銷售稅費 計算宗地單位面積地價 單位面積地價＝總地價247。 （ 3）專業(yè)人士費 包括立項、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、評估等費用，按建造成本的 5－ 6%計，為： **萬元。 建筑物開發(fā)成本 （ 1）建造成本 依據(jù) **?。ɑ蚴校┈F(xiàn)行建筑工程概（預(yù)算）標準測算，同時參照 **?。ɑ蚴校┙y(tǒng)計局公布的同類物業(yè)建安成本統(tǒng)計值及委托方提供的有關(guān)資料，確定建造成本費用為： **萬元。） 剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā) 成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法?？傆玫孛娣e ＝ ***（元 /平方米） 收益還原法評估過程詳見表 17。 r [1－ 1/（ 1＋ r） n] ＝ 土地年純收益247。 房地出租年總費用 ＝ 管理費 ＋ 維修費 ＋ 房屋年折舊費 ＋ 保險費 ＋ 稅金 ＝ （ ） ＋ （ ） ＋ （ ） ＋ （ ） ＋ （ ） ＝ （ ）萬元 房地年純收益 房地年純收益＝房地年總收益 — 房地出租年總費用 ＝ （ ）－（ ） ＝ （ ）萬元 房屋年純收益 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值房屋還原利率 通常情況下房屋還原率比土地還原率要高 2～ 3%，考慮到我國保險行業(yè)的實際情況，此次評估房屋還原率確定為 8%。其他稅金計算以地方文件為準。按房屋現(xiàn)值乘以保險費率 2‰計算，則： 房屋現(xiàn)值 ＝ 房屋重置價格－折舊總額＝重置價格－年折舊費已使用年限 保險費＝ 房屋現(xiàn)值 2‰ ＝ ****萬元 （ 5）稅金：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。房屋可使用的年限 注 :如該地區(qū)有文件規(guī)定，以地方文件為準 。 ① 如按正常耐用年限折舊，公式為： 年折舊費 ＝ 房屋重置價格（ 1－殘 值率）247。據(jù) *****字 ***號《 ****關(guān)于調(diào)整**市或縣房屋重置價格的通知》，該宗地地上建筑物為磚混一等 （ 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)一等、磚混結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)一等、磚 木結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)三等、簡易結(jié)構(gòu)） ， 重置價為 **（根據(jù)文件標準填寫） （ 總建筑面積 **） ＝ ***萬元 ， 另外根據(jù)現(xiàn)場實際情況 ， 室內(nèi)已進行裝修（鋁合金窗、木墻裙、地板磚、噴涂墻、吊頂燈等）（根據(jù)裝修實際情況填寫） 又根據(jù)企業(yè)提供的資料，裝修共花費 ***萬元 ， 房屋重置價格為 *****萬元 ， 則： 維修費＝房屋重置價格 2%＝ ****萬元 注 :如該地區(qū)有文件規(guī)定，以地方文件為準。 （ 2）維修費：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。按年租金的3%計，則： 管理費＝房地年總收益 3%＝ *****萬元。） 收益還原法是在估算待估土地在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和（土地價格）的一種方法。 （三）收益還原法 （注：收益還原法主要適用于具有收益或潛在收益的營業(yè)、辦公、商服等商業(yè)用地。 19 表 15 比較因素修正系數(shù)表 待估宗地和比較實例 比較因素 比較實例 A 比較實例 B 比較實例 C 土地價格（元 /平方米） 土地用途 100/** 100/** 100/** 交易日期 100/** 100/** 100/** 交易情況 100/** 100/** 100/** 土地使用年期 100/** 100/** 100/** 價格類型 100/** 100/** 100/** 區(qū) 域 因 素 交 通 距區(qū)域主干道距離 100/** 100/** 100/** 道路通達度 100/** 100/** 100/** 公共交通便捷度及距公交車站距離 100/** 100/** 100/** 對外交通便利度 100/** 100/**