土地估價技術(shù)報告寫作要點(參考版)
2025-08-04 15:51本頁面
【正文】 采用剩余法估價 土地取得費估算 基本內(nèi)容： ● 說明土地取得歷史 ● 說明估價對象所在區(qū)域土地取得的主要模式 （ 征用農(nóng)地 ？ 拆遷 ？ 購買 ？ ） ， 并確定估價對象選擇的土地取得模式 ● 說明土地取得費用計算基本方法及費用基本構(gòu)成 ● 說明估價對象所在區(qū)域取得費用平均水平及確定依據(jù) （ 案例 ？標(biāo)準(zhǔn) ？ ） ● 說明估價對象自身實際發(fā)生的費用 ● 說明各項費用客觀水平計算過程及總費用計算過程 采用成本逼近法估價 問題： ● 土地取得模式選擇不恰當(dāng) ● 不使用客觀費用 ● 土地取得費用包含有其它非土地費用 （ 如大型建筑物 ） 或不恰當(dāng)?shù)馁M用 ● 依據(jù)不足 ● 只計算 ， 不解釋 采用成本逼近法估價 土地開發(fā)費估算 基本內(nèi)容： ● 說明土地實際開發(fā)程度 、 土地取得時開發(fā)程度及開發(fā)歷史 ● 說明所在區(qū)域土地開發(fā)的費用構(gòu)成 ， 并確定估價對象的開發(fā)費用過程 ● 說明所在區(qū)域開發(fā)費用平均水平及確定依據(jù) （ 案例 ？ 標(biāo)準(zhǔn) ？ ） ● 說明估價對象自身實際發(fā)生的開發(fā)費用水平 ● 說明各項開發(fā)費用客觀水平計算過程及總開發(fā)費用計算過程 ● 說明開發(fā)期限 采用成本逼近法估價 問題： ● 土地開發(fā)費用與開發(fā)程度不匹配 ● 開發(fā)程度與地價內(nèi)涵不匹配 ● 不使用客觀開發(fā)費用 ● 土地開發(fā)費用包含有其它非開發(fā)費用 ● 依據(jù)不足 采用成本逼近法估價 土地增值估算 基本內(nèi)容： ● 說明所在區(qū)域市場土地開發(fā)增值的總體情況 ● 說明影響估價對象增值的主要因素 ， 并確定土地增值率 ● 說明土地增值計算方法及公式 ● 說明計算土地增值的具體過程 問題： ● 土地增值率確定過程簡單 ● 土地增值理解錯誤 ● 缺乏市場情況分析 采用成本逼近法估價 成本逼近法中的區(qū)位因素和個別因素修正 基本內(nèi)容： ● 說明介紹估價對象在測算區(qū)域的相對位置 ● 說明影響估價對象價格的主要區(qū)位因素和個別因素 ● 說明修正方法及公式 ● 說明各因素修正系數(shù)的確定過程及依據(jù) ● 說明修正的具體過程 問題： ● 不修正 ● 依據(jù)不充分 采用成本逼近法估價 基準(zhǔn)地價簡介 基本內(nèi)容： ● 說明估價使用的基準(zhǔn)地價的制定時間 、 發(fā)布者及可使用性 ● 說明基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日 、 內(nèi)涵 ● 說明通過基準(zhǔn)地價計算地價的方法 、 公式及有關(guān)事項 問題： ● 不介紹 ● 介紹過多 ， 沒有針對性 ● 不對可使用性進(jìn)行分析 采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價 估價對象基準(zhǔn)地價的確定 基本內(nèi)容： ● 說明估價對象的用途 ， 并說明對應(yīng)的基準(zhǔn)地價所覆蓋的范圍 ，以及分級 （ 或區(qū)段 ） 和基準(zhǔn)地價情況 ● 說明估價對象的位置 ， 并說明所對應(yīng)的級別 （ 或區(qū)段 ） 及其基準(zhǔn)地價 ● 確定估價對象的基準(zhǔn)地價水平 問題： ● 超范圍使用 ● 不說明 采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價 估價對象修正體系確定 基本內(nèi)容： ● 說明并列出基準(zhǔn)地價公布的修正體系表 ● 說明估價對象情況并與基準(zhǔn)地價比較 ， 并編制估價對象因素系數(shù)說明表 ● 確定開發(fā)程度 、 交易期日 、 容積率等修正系數(shù) ● 列出詳細(xì)計算過程 問題： ● 修正系數(shù)與其它估價方法中不一致 采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價 基本內(nèi)容： ● 列出各種方法估價的結(jié)果 ， 并分別進(jìn)行評價 ● 說明計算平均價格的方法和權(quán)重 ● 計算平均地價并列出結(jié)果 ● 說明對結(jié)果進(jìn)行可靠性 、 方法邏輯性和現(xiàn)實性的分析情況 ● 說明最后確定的評估結(jié)果 問題： ● 權(quán)重不合理 ● 缺乏結(jié)果分析 ● 結(jié)果表達(dá)不規(guī)范 地價確定 謝 謝 。 選用收益還原法估價 不動產(chǎn)總價估算 基本內(nèi)容： ● 說明不動產(chǎn)狀態(tài) （ 土地 ， 房地一體 ？ ） ● 說明不動產(chǎn)規(guī)劃條件和實際利用狀況 ， 并進(jìn)行最佳利用分析 ● 說明不動產(chǎn)實際價格狀況 （ 出售 ？ 還是出租 ？ ， 是否穩(wěn)定 ？ ） ● 說明不動
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