【正文】 太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—21—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189第四部分 附 件附件一、委托估價函附件二、待估宗地《國有土地使用證》復印件附件三、宗地現(xiàn)狀照片附件四、太原市規(guī)劃局《關于太原市雙塔剛玉（集團）有限公司親賢西街10號地塊規(guī)劃意見的函》（并規(guī)函字[2003]第184號）復印件附件五、估價機構資質(zhì)證書復印件附件六、土地估價師資質(zhì)證書復印件__。（2）本報告估價人員與委托估價方除委托估價關系外，無其他任何影響估價結果的關系。關于土地估價結果確定在確定最終估價結果時，我們根據(jù)估價方法的適宜性、可信度、可操作性，并參考此次評估目的、估價對象所在區(qū)域地價水平、估價師經(jīng)驗等綜合決定估價結果。但鑒于估價對象《國有土地使用證》登記用途為住宅用地，根據(jù)合法性原則，在現(xiàn)實評估中僅按住宅用地設定估價對象用途。（２）在假設開發(fā)法中，假設房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，用估價基準日區(qū)域類似房地產(chǎn)售價，通過市場比較法求算的價格來替代開發(fā)價值；而工程造價可用目前的一般造價水平來替代，并且假設工程投資在開發(fā)建設期內(nèi)為連續(xù)投入。估價中的特殊處理（１）以中長期（20 年期）國債的收益率作為安全利率，加１％—２％的風險調(diào)整值為參考，結合住宅開發(fā)的平均投資收益水平，經(jīng)市場調(diào)查比較綜合確定住宅用地的土地還原率、房屋還原利率。（４）估價對象為委托估價方規(guī)劃項目用地，據(jù)委托估價方提供的相關資料，該宗地未涉及抵押、租賃、預售、司法糾紛等情況。（２）土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等由估價人員實地調(diào)查而得。３）本機構保留對違規(guī)使用本報告相關追究法律責任的權利。（５）違規(guī)使用本土地估價報告和估價結果的法律責任１）本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導致的有關損失，或者違規(guī)使用估價報告及估價結果造成的經(jīng)濟損失及法律后果，受托估價機構不承擔責任。（３）本報告的估價結果需經(jīng)山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務有限公司蓋章及在該公司注冊的兩名土地估價師簽字后方能生效。２、本報告和估價結果使用的方向和限制條件（１）估價報告和估價結果供委托方確定現(xiàn)時土地使用權價格時使用，不得用作抵押、改制、合資、合營、轉(zhuǎn)讓等他項經(jīng)濟活動。（二）估價結果和估價報告的使用估價報告和估價結果發(fā)生的效力的法律依據(jù)及其他相關條件太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—18—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189（１）本報告及估價結果依據(jù)前述有關法律、法規(guī)及相關土地政策而成立。（6）委托估價方提供的土地權屬、土地開發(fā)、土地利用等資料屬實。（4）在估價基準日地產(chǎn)市場為公開、公平的均衡市場。（2）估價對象作為出讓住宅用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應的土地收益。太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—17—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189土地估價結果表表2宗地編號 土地面積（m2） 土地單價（元/m2） 土地總價（萬元）01 5669 02 5669 合計 大寫：壹億玖仟伍佰肆拾貳萬柒仟貳佰元整（貨幣種類：人民幣）估價結果詳見土地估價結果一覽表。（三）估價結果地價的確定本次評估運用上述兩種方法求得宗地價格相差不大,且從不同角度反映了估價對象的價值，取兩種方法的平均值作為最終結果。（2）估價對象屬于擬建項目地，潛在收益明顯，故采用收益還原法進行評估。（二）估價方法方法的確定根據(jù)估價對象的具體條件、用地性質(zhì)以及評估目的，結合估價師收集的有關資料，考慮到當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，本次評估選擇假設開發(fā)法及收益還原法進行評估。綜合分析原則地價受自然、經(jīng)濟、社會及政治等諸多因素的影響，因此，在進行地價評估工作中，要充分考慮影響地價的多種因素，抓住主要因素，并進行綜合分析，才能評估出比較合理并切合實際的價格。合法原則合法原則是要以估價對象的合法使用、合法處分為前提。報酬遞增遞減原則報酬遞增遞減原則是指土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—15—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189(2)地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后決定的價格。地價也同樣遵循替代規(guī)律,某宗地價格受其它具有相同使用價值的宗地,即同類型具有替代可能的宗地價格所牽制。替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時,價格最低者吸引最大需求。變動原則地價受自然、經(jīng)濟、社會及政治許多因素的影響，是各種地價形成因素相互作用的結果,而這些因素經(jīng)常處于變動之中。需求與供給原則由于土地具有位置固定性、面積有限性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行，即土地不能實行完全競爭。（2）其他個別因素宗地01 形狀較規(guī)則，宗地02 形狀規(guī)則，地勢均基本平坦，規(guī)劃建筑，抗震設防烈度為Ⅷ度，地層主要為粉土及粉砂。通 暖：區(qū)域內(nèi)為城市集中供暖。通 氣：本小區(qū)生活燃料為城市煤氣，由市煤氣公司外管網(wǎng)送至小區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站，經(jīng)管道送至各用戶。通 電：小區(qū)內(nèi)設2700KVA 箱式變電柜2 臺。排污水管道設在小區(qū)道路下，通向個住宅單元。給水管道采用下分枝狀管網(wǎng)供水。太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—12—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189個別因素（1）基礎設施 容積率建設住宅小區(qū)，建成后宗地內(nèi)基礎設施為“七通一平” ，即通上水、通下水、通電、通訊、通氣、供熱、通路，場地平整。（5）環(huán)境條件社會環(huán)境：區(qū)內(nèi)分布住宅、學校