【正文】 否則，報(bào)告誤差部分無(wú)效；8．本報(bào)告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方及使用相關(guān)方以外的單位或個(gè)人提供，其報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上以及任何宣傳資料中，報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有；9．本報(bào)告經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、本公司簽章，并作為一個(gè)整體時(shí)有效；l0．必須在本報(bào)告有效期內(nèi)，正確合理地運(yùn)用本報(bào)告估價(jià)結(jié)果，否則責(zé)任由委托人自負(fù)。若以上估價(jià)對(duì)象分割處置，本估價(jià)結(jié)果無(wú)效；4．根據(jù)國(guó)家規(guī)范的要求和本報(bào)告的估價(jià)目的，本次估價(jià)結(jié)果為公開(kāi)市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，該價(jià)格僅適用于協(xié)商作價(jià)處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價(jià)格無(wú)效；5．根據(jù)本報(bào)告的估價(jià)目的，在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價(jià)對(duì)象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn))和變現(xiàn)的費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響和考慮本估價(jià)結(jié)果報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義后，參考估價(jià)結(jié)果確定擔(dān)保額(擔(dān)保額應(yīng)低于估價(jià)結(jié)果)。這些事項(xiàng)未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；2．本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象的處置不受可能影響其價(jià)值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開(kāi)支所約束；3．本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價(jià)對(duì)象合法的最高最佳使用用途；4．估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范；5．估價(jià)對(duì)象的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)處于公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實(shí)，合法和完整的。8．報(bào)告使用人應(yīng)全面閱讀本報(bào)告，并特別注意本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”、“價(jià)值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價(jià)報(bào)告結(jié)果，合理使用本報(bào)告，否則我公司估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。6．沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。4．我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。此函。估價(jià)對(duì)象于2004年10月10 日動(dòng)工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年，使用權(quán)總面積為6436．90平方米。第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：成都百貨大樓店房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估 委托方：廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 估價(jià)方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師和估價(jià)員聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件：房地產(chǎn)估價(jià)委托書、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》及估價(jià)方《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書》等復(fù)印件。計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：根據(jù)過(guò)去的收益變動(dòng)情況，判斷未來(lái)的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長(zhǎng)于土地使用年限。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。估價(jià)需要：評(píng)估該商鋪2011年12月22日的購(gòu)買價(jià)格。估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：第三篇 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)方法選用：由于有較多的可比對(duì)象，本次估價(jià)選用的是收益法。估價(jià)方法根據(jù)收益法對(duì)本棟辦公場(chǎng)所進(jìn)行估計(jì)，最終得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。估價(jià)依據(jù)1．國(guó)家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價(jià)委托書（2）購(gòu)房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明4．估價(jià)人員向有關(guān)部門查詢、市場(chǎng)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查收集的資料。估價(jià)目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。第二篇估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理模擬法定代表人：寫字樓：合肥國(guó)大溪地層號(hào) 估價(jià)方： 模擬法定代表人： 住所 估價(jià)對(duì)象名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無(wú) 大堂： 無(wú) 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無(wú)資料 窗： 雙層真空玻璃設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。，因此，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來(lái)的變動(dòng)。僅在此前提下，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。模擬房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。，本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系和偏見(jiàn)。估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價(jià)方： 估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對(duì)您合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所在估價(jià)時(shí)點(diǎn)20111221的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價(jià)。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價(jià)。Re——自有資本要求的正常收益率(%)。M——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率。3復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= M安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率。（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：l市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減。（四）、在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。（三）、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。估算凈收益。估算有效毛收入。三、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算2011年12月223日————撰寫估價(jià)報(bào)告四、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑：（一）、運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場(chǎng)有家樂(lè)福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。七 估價(jià)結(jié)果根據(jù)上述分析、測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象——大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場(chǎng)總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬(wàn)圓整。⒑ 估價(jià)對(duì)象價(jià)格估價(jià)對(duì)象重置成本總價(jià)為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬(wàn)元)⑶ 估價(jià)結(jié)果確定假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果為 94798 萬(wàn)元，成本法估價(jià)結(jié)果為 89125萬(wàn)元，兩估價(jià)結(jié)果相差比例為 % 比較接近，利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法，求得計(jì)算結(jié)果為 91962 萬(wàn)元。⒏ 投資利潤(rùn)根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤(rùn)率 20% 計(jì)算約為13658 萬(wàn)元。⒍ 管理費(fèi)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計(jì)算： 2377萬(wàn)元。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬(wàn)元 ⒊ 建安工程費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 ＝ 35770(萬(wàn)元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬(wàn)元 ② 專業(yè)費(fèi)用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。具體分項(xiàng)測(cè)算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對(duì)象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。則大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬(wàn)元 ⒉ 應(yīng)扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場(chǎng)勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個(gè)月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬(wàn)元② 管理費(fèi)管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬(wàn)元 ③ 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 %，營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 %，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬(wàn)元 ④ 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)確定買方購(gòu)買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ ⑤ 總計(jì)A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬(wàn)元)＋ ⒊ 估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — ＝ 94798(萬(wàn)元)⑵ 成本法估價(jià)過(guò)程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計(jì)、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤(rùn)及稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 年的時(shí)間?！?實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。因此估價(jià)對(duì)象交易日期修正系數(shù)為 95。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場(chǎng)供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。B 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較因素見(jiàn)表 1 ： 比較實(shí)例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況自然條件 相似 相似 相似 社會(huì)條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實(shí) 物 狀 況臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實(shí)例二：位于區(qū)路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的