房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(參考版)
2025-05-14 21:44本頁面
【正文】 64 主要網(wǎng)站 ? 中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會： ? 估價師咨詢網(wǎng)： ? 中國土地估價師協(xié)會：px ? 中華人民建設部： ? 建設部住宅與房地產(chǎn)信息中心： 65 作業(yè) ? ？ 權益和區(qū)位在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價值影響中有哪些異同？ ? 2. 何謂估價目的？目前主要有哪幾種估價目的？弄清估價目的有何重要意義？ 。 62 2021年 5月 12日，南京市將對“湖南路地下商業(yè)街”地塊掛牌拍賣，此次掛牌出讓的南京市鼓樓區(qū)湖南路地下商業(yè)街，占地總面積為地下 ，其中市政配套用地面積 ，實際出讓面積為地下 ；地下街的功能定位為商業(yè)及停車，地下主體建筑全長約1030米，地下深度控制在兩層以內(nèi)。近年來，隨著城市化進程的加快，地下空間的開發(fā)將越來越多，如至 2021年南京市地下建設規(guī)模達到 100萬平方米左右。 ⑥房地產(chǎn)市場不夠發(fā)達，市場運行缺乏規(guī)則或者運行規(guī)則不能得到嚴格執(zhí)行，市場參與者還不夠成熟，市場難以真實反映交易對象的實際狀況， 房地產(chǎn)交易信息不夠公開、透明 。 ③許多地方的土地和房屋由兩個部門分別管理，分別頒發(fā)土地權屬證書和房屋權屬證書 ； 三、房地產(chǎn)估價的發(fā)展趨勢 60 ④ 市場上流通的土地權利不是所有權而是使用權，并且土地使用權有出讓和劃撥兩種。 ②土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。從該年起，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的途徑是通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試； 二、房地產(chǎn)估價的發(fā)展現(xiàn)狀 57 （ 3）制定了房地產(chǎn)估價標準和指導意見： 1999年 2月 12日建設部會同原國家質(zhì)量技術監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了 《 中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 ； (4) 成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織 ：“中國土地估價師協(xié)會”和“中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會” ； (5) 設定了“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”和“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準” 等行政許可項目 ； (6) 建立了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場； (7) 形成了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系； (8) 開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認 ； 58 (9) 拓寬了房地產(chǎn)估價的服務領域：無論是 土地使用權出讓(包括招標、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式 )，還是 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 (包括買賣、互換、贈與、以房地產(chǎn)作價入股、以房地產(chǎn)抵債等 )、 租賃、抵押、典當、保險、稅收、征收和征用補償(包括土地征收補償、土地征用補償、城市房屋拆遷補償 )、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，以及企業(yè)有關經(jīng)濟行為 (包括對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、買賣、租賃、托管經(jīng)營、清算等 )、 設立公司時以房地產(chǎn)作價出資、房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復核或鑒定，等等 ，都需要房地產(chǎn)估價。 城市土地使用制度改革 54 原城鎮(zhèn)住房制度 住房制度進程 現(xiàn)行住房制度 的基本框架 城鎮(zhèn)住房制度改革 中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家 統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用 為特點的實物福利性住房制度 ① 完善住房供應政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理； ②增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設； ③建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售，完善住房補貼制度。 ① 征收土地使用費； ②開展土地使用權有償出讓和轉(zhuǎn)讓； ③制定地方性土地使用權有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)； ④修改憲法和土地管理法； ⑤制定全國性的土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓條例。 ① 同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買； ④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格； ⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權或使用權可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無法移動，違反了第⑧條。 二、房地產(chǎn)估價的必要性 48 在經(jīng)濟學上 ， “完全市場” 是指必須同時具備下列 8個條件者： ①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買； ②買者和賣者的人數(shù)眾多； ③買有和賣者都有進出市場的自由； ④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格； ⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的； ⑥買者和賣者無串通共謀行為； ⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化； ⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。一種資產(chǎn)只有同時具有 獨一無二和 價值量大 兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。 注意： 估價不同于定價。 46 價值的測算和判定：是建立在估價人員對估價對象房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律的掌握，以及對相關經(jīng)濟、法律、社會、自然因素的變化對估價對象房地產(chǎn)價值影響的判斷上的。 估價時點：是指評估價值所對應的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。 45 影響估價對象價值的因素：從大的方面來講，影響房地產(chǎn)價值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際等方面。盡管房地產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來只有土地、建筑物和房地三種，但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。 一宗房地產(chǎn)的價值通常可以從如下 3個途徑來求?。? ①近期市場上類似的房地產(chǎn)是以什么價格進行交易的； ②如果重新開發(fā)建設一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費用； ③如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益。 估價程序：是指一個房地產(chǎn)估價項目運作全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進行次序 。估價目的可以劃分為：土地使用權出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當、保險、稅收、征收和征用補償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)有關經(jīng)濟行為、房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復核或鑒定，等等。 房地產(chǎn)
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