房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)及描述)(參考版)
2025-05-04 03:12本頁(yè)面
【正文】 ? 房地產(chǎn)的類(lèi)型 2022/5/24 Real Estate Appraisal 72 ?！?2022年真題】 2022/5/24 Real Estate Appraisal 71 答案： C ? 房地產(chǎn)定義（土地、建筑物、其他地上定著物；實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位） ? 房地產(chǎn)狀況的描述（基本狀況、區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等） ? 房地產(chǎn)特征 自然特性：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、長(zhǎng)期使用、供給有限。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 63 按是否產(chǎn)生收益分類(lèi) 2022/5/24 Real Estate Appraisal 64 判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該種類(lèi)型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn) 2022/5/24 Real Estate Appraisal 65 按經(jīng)營(yíng)使用方式分類(lèi) 銷(xiāo)售 ——可采用市場(chǎng)法 出租 ——可采用收益法 營(yíng)業(yè) ——可采用收益法 自用 ——主要用成本法 2022/5/24 Real Estate Appraisal 66 ?名稱(chēng) ?坐落 ?四至 ?規(guī)模 ?用途 ?權(quán)屬 基本狀況描述 2022/5/24 Real Estate Appraisal 67 ?坐落 ?方位 ?距離 ?朝向 ?樓層 位臵 描述 ?道路狀況 ?出入可利用的交通工具 ?交通管制情況 ?停車(chē)方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 交通描述 ?自然環(huán) ?人文環(huán) ?景觀 周?chē)h(huán)境和景觀 描述 ?外部基礎(chǔ)設(shè)施 ?外部公共服務(wù)設(shè)施 外部配套設(shè)施描述 2022/5/24 Real Estate Appraisal 68 2022/5/24 Real Estate Appraisal 69 土地權(quán)益 描述 ?房屋所有權(quán) ?出租或占用情 ?其他權(quán)利設(shè)立情況 ?特殊情況說(shuō)明 ?其他 建筑物權(quán)益描述 ?土地所有權(quán) ?土地使用權(quán) ?土地使用管制 ?目前使用情況 ?其他權(quán)利設(shè)立情況 ?特殊情況說(shuō)明 ? 房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、 該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。 征收權(quán) ——為了公共利益而征收 征稅權(quán) ——對(duì)房地產(chǎn)課稅 充公權(quán) ——政府在業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下可無(wú)償收回房地產(chǎn) 2022/5/24 Real Estate Appraisal 58 ? 也稱(chēng)為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差 變現(xiàn)能力是在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度 房地產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，成交時(shí)間長(zhǎng)，變現(xiàn)能力差 當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn) 影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素 ： 通用性（用途轉(zhuǎn)化的能力）、獨(dú)立使用性、房地產(chǎn)價(jià)值的大小、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位、該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況 2022/5/24 Real Estate Appraisal 59 ? （了解） 引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因 ： 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良 ——投資增值 外部經(jīng)濟(jì) ——自然增值 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 ——自然增值 通貨膨脹 ——保值 房地產(chǎn)使用管制改變 ——自然增值 2022/5/24 Real Estate Appraisal 60 2022/5/24 Real Estate Appraisal 61 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 旅館房地產(chǎn) 餐飲房地產(chǎn) 體育和娛樂(lè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊用途房地產(chǎn) 綜合用途房地產(chǎn) 按開(kāi)發(fā)程度分類(lèi) 2022/5/24 生地 ——無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施 毛地 ——有基礎(chǔ)設(shè)施＋未 拆遷 熟地 ——完善的基礎(chǔ)設(shè)施＋場(chǎng)地平整可直接建造建筑物 在建工程 ——已開(kāi)工但尚未建成，不具備使用條件（包括緩建工程） 按用途分類(lèi) 2022/5/24 Real Estate Appraisal 62 熟地的類(lèi)型 三通一平，平都是指場(chǎng)地平整，三通指水、電、路 五通指水（供水和排水）電、路再加上電信七通再加上熱力和燃?xì)? ? “干凈 ”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。負(fù)外部性 ——某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。 房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受鄰近房地產(chǎn)的影響 。 原因 ■ 土地總量不可增加 ■ 房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑 ? 單價(jià)高，總價(jià)大 ?？梢詾槠湔加谜邘?lái)持續(xù)不斷的利益 。 盡管如此，房地產(chǎn)存在一定程度的替代性和相互間的競(jìng)爭(zhēng)，這是估價(jià)替代原理的基礎(chǔ) 。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 53 ? 也稱(chēng)為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性 。其自然地理位臵不可移動(dòng)，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位臵可能發(fā)生變化。包括：位臵、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等 。租賃權(quán)是債權(quán)，其他權(quán)利都是物權(quán) 2022/5/24 Real Estate Appraisal 51 ? 房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn) 是 土地 與 建筑物 等 土地定著 物， 是實(shí)物 、 權(quán)益 和 區(qū)位 三者的結(jié)合體 。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 50 ? 抵押權(quán) ：債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，
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