【正文】 日常管理工作 物業(yè)管理的日常工作主要是包括以下內容：1） 物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化消防；2） 房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維護、管理；3） 住戶裝修管理；4） 車輛管理；5） 客戶檔案管理； 安全保衛(wèi)。 物業(yè)管理公司應遵循以下原則，制定明確的管理程序及高效操作程序文件，嚴格執(zhí)行。五、 結論結合美的海岸花園的發(fā)展背景，戰(zhàn)略思想以及發(fā)展商在物業(yè)管理上的操作經驗，建議美的海岸花園采取聘請物業(yè)管理顧問的方式，與知名的物業(yè)管理公司合作，爭取美的海岸花園的物業(yè)管理有一個更高更好的起步。 管理信息滯后，缺乏方向性指引。 將開發(fā)建設所存在的問題進行反饋，并加以完善，為日后新的建設項目積累經驗和數據。 還可以開展全方位、多層次服務，切實解決業(yè)主所需。 根據物業(yè)管理的法規(guī)、程序，制定相關的管理規(guī)定、內部管理制度、財務預算、收費標準等，并依照實施。具體操作方法與二方案相同。 管理費用增加，大多數顧問公司（特別是境外公司）所要報酬都較高。缺點： 顧問公司的管理體制能否和發(fā)展商體制接軌是關鍵問題。 可以培養(yǎng)一批物業(yè)管理人才，發(fā)展商員工經過一段時間培訓、實習，掌握了物業(yè)管理實務，具備自行管理能力，對發(fā)展商長遠發(fā)展具有深遠的戰(zhàn)略意義。 人事招聘、費用收支等由發(fā)展商處理。 顧問公司派代表到發(fā)展商的項目常駐，或者定期派員前來指導發(fā)展商的物業(yè)管理工作，并負責人員培訓。 發(fā)展商不能培養(yǎng)出一批物業(yè)管理人才，如合同期滿，物業(yè)公司不再續(xù)約，發(fā)展商無能力自管，可能產生管理真空期。缺點： 整體管理費用增大，住戶和發(fā)展商負擔增加。全權委托管理優(yōu)缺點分析：優(yōu)點： 可充分發(fā)揮物業(yè)管理公司專業(yè)服務功能，提高美的海岸花園的服務檔次。 物業(yè)管理運營資金、日常費用、人員招聘、工資、福利等由物業(yè)管理公司自行籌集，發(fā)展商概不負責。 物業(yè)公司要制定管理目標、財務預算、服務內容、收費標準等，呈發(fā)展商商議。附錄一：美的海岸花園物業(yè)管理運營方案為使美的海岸花園成為一個環(huán)境優(yōu)美、舒適、安全、生活方便的理想生活場所，小區(qū)物業(yè)管理必須運用現代的科學管理方法來管理，美的海岸花園的物業(yè)管理可采取以下幾種方式之一：全權委托管理、聘請物業(yè)管理顧問、聘請階段性物業(yè)管理顧問、自行管理。這些情況都說明設計院對物業(yè)管理欠考慮，同時，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見。第三章 美的海岸花園物業(yè)管理第一節(jié) 先期導入物業(yè)管理本策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃，它與建筑規(guī)劃的不同之處在于：各自所站的角度不同?；鼗\資金量與工程進度、銷售量密切相關，2001年與2002年是回籠資金的高峰期，主要因為項目各區(qū)已基本完工、預售證都已辦好，各期預售房的資金在此時都能回籠。第九節(jié) 銷售政策方案項目銷售政策按照第五章“項目整體營銷策劃方案”中有關銷售政策執(zhí)行，此處不再重復。九、 銷售接待中心工資發(fā)放（一） 每月月底，銷售接待中心將當月的銷售報表、工資表（基本工資、崗位工資）和個人獎勵報表送公司財務部，財務部審核無誤后，經公司總經理審批簽字，可在公司規(guī)定時間內發(fā)放工資。２、 客戶自己上門，業(yè)務員在銷售接待中心對客戶進行接待推介，從而由業(yè)務員簽定合同的，業(yè)務員享受的獎勵與售樓員一樣（總提成額的20%）３、 由售樓員接待，進行業(yè)務推介，最后由售樓員與之簽定合同的，經辦者可獲得總提成額20%的獎勵；４、 房產公司員工推薦客戶前來或經個人努力，作了推介工作從而實現銷售的，銷售接待中心在提成總額中提出30%給予獎勵。（二） 崗位工資由銷售經理根據每個人的工作崗位、工作能力、工作態(tài)度、工作經驗、工作業(yè)績等因素確定，每個月造表上報公司財務部、由公司財務部進行監(jiān)督。工資分為保底基本工資、崗位工資、獎勵工資。（二） 選樓款或認購款不作為計算銷售提成的依據，均須簽字正式合同后才可認為買賣生效。（三） 是否完成銷售任務的獎罰１、 銷售接待中心如超額完成年度任務，超出部分，公司再給予提成標準100%的獎勵；２、 完成任務85%以上，公司按銷售提成的計算標準給予銷售提成；３、 完成任務不足85%，將根據具體情況（即客觀因素和主觀原因）以及完成任務的百分比再決定提成率。五、 銷售接待中心的銷售任務整個美的海岸花園計劃在四年內基本完成銷售，根據起步階段與成熟期的情況有所不同，各個年度的銷售計劃如下：1999年 2000年 2001年 2002年 六、 銷售接待中心的銷售提成計算標準根據各年度的具體情況及每個組團的不同因素，銷售提成的標準有所不同。（二） 費用的主要內容有：辦公費、業(yè)務接待費、電話費、水電費、差旅費、服裝費、車輛費等。四、 銷售接待中心的費用（一） 費用實行包干制，由公司定出一個費用標準，按完成銷售任務的多少核定費用的相應比例。銷售提成超過保底基本工資，保底工資不再發(fā)生。（二） 其他人員的薪金全部從銷售提成中安排。三、 銷售接待中心人員薪金構成（一） 售樓部經理按公司年薪制，享受相應級別待遇，公司對其業(yè)績進行考核，獎金與銷售業(yè)績掛鉤。（五） 實施 本銷售提成方案經房地公司總經理簽字生效，并報集團有關部門備案，由銷售接待中心執(zhí)行實施。（三） 制定權 本銷售提成方案由房產公司財務部制定，原則上每年制定一次，但可根據具體情況作出修改。第八節(jié) 銷售激勵制度美的海岸花園銷售提成方案一、 總則（一） 目的為了充分發(fā)揮銷售接待中心工作人員（包括業(yè)務員、售樓員和辦事員、司機等）的積極性，實現公司的銷售目標，體現能者多得、多勞多得的原則，擬定出銷售接待中心的銷售提成方案，以明確各位員工的工作方向。（二） 別墅方面：由于項目前期別墅價格較低，且位置好的別墅較多，所以項目前期別墅出現熱銷，但是隨著別墅價格的提升、位置好的別墅減少，別墅的銷售將會趨于平穩(wěn)，預計1999年銷售29%，2000年銷售18%，2001年26%，2002年27%。第七節(jié) 銷售控制一、 銷售進度結合市場與工程進度，公司把項目的銷售期定為四年：1999年~2002年，%，%，%，%，銷售的高峰為2001年與2002年。~5~3~合計備注：１、 本考評每月一次，考評結果與每月浮動工資掛鉤；２、 月工資=崗位工資+考核系數崗位工資考核分數與系數對應表考核系數系數95分以上85~95分80~85分175~80分75分以下0 ３、 如獎與罰總金額不平衡時，可按上述比例計算的罰款金額執(zhí)行扣罰，獎勵金額按上述比例計算的個人獎勵金額占所有售樓員應獎勵總額的比例分配“本月所扣罰工資總額”，本月扣罰余額可滾動至下期使用。~5~3~勤勉5%工作勤奮，有始有終，能積極主動求改進，能提出一些合理建議。~5~3~上崗時站姿挺直，坐姿端正，面露自然微笑，無論坐、站與客人談話無東張西望、心不在焉。~5~3~儀表態(tài)度15%上班前做好情緒調整，精神飽滿地投入工作。~5~3~禮貌、熱情，任何時候都能使用禮貌用語，工作中能主動為客人著想和服務。~5~3~做好接待工作記錄，事后對客戶及接待情況進行分析，協助做好潛在客戶的跟進工作。~5~3~能夠通過恰到好處地業(yè)務推介。~5~3~能夠較好協助業(yè)務人員做好業(yè)務工作，如按揭、辦證等工作。~5~3~服從上司安排調配，依時保質完成工作任務~5~3~工作積極主動，踏實肯干，認真負責，能承擔突發(fā)超水準工作量。~5~3~嚴于職守，堅守崗位，上班時不串崗，不聊天。５、 員工如因刑事犯罪被判處罰時，公司無條件解聘當事人。獎勵分為年度與不定期獎，獎勵方式為通報表揚、一般性獎金、加薪、晉升、重獎等。六、獎懲制度售樓部每年對管理人員及售樓員進行考核，并將考核結果與員工的培訓、調動、升降職、獎懲、裁員、辭退等有機結合。坐姿１） 輕輕落座，避免扭臂尋座或動作太大引起椅子亂動及發(fā)出響聲；２） 接待客人時，落座在座椅的1/3或2/3之間，不得靠依椅背；３） 落座時，應用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅；４） 聽客人講話時，上身微微前傾，不可東張西望或顯得心不在焉；５） 兩手平放腿上，不要插入兩腿間，也不要托腿或玩弄任何物品；６） 兩腿自然放平，不得蹺二郎腿，應兩腿并攏；７） 工作時不得照鏡子，涂口紅等；８） 不得將任何物件夾于腋下；９） 不得隨地吐痰及亂丟雜物。（二）售樓人員的服務態(tài)度 友善 以微笑來迎接客人，與同事和睦相處；２、 禮貌 任何時刻均應使用禮貌用語；３、 熱情 工作中應主動為客人著想；４、 耐心 對客人的要求應認真、耐心地聆聽，并耐心地介紹、解釋。女員工不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水；４、 員工上班前不得吃異味食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物；５、 在對客服務時，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風度優(yōu)雅地為客人服務；６、 提倡每天洗澡，勤換衣物，以免身上發(fā)出汗味或其他異味。（二） 售樓員儀表、儀容準則１、 員工必須衣著整齊干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣、結正領帶、領花、衣袋中不要有過多物品；皮鞋要保持干凈、光亮；女工宜穿肉色絲襪，不能穿黑色或白色；２、 男員工頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領為度，不得留胡須，要每天修臉。（一） 售樓人員必須關心公司，熱愛本職工作，遵守職業(yè)道德，做到文明、優(yōu)質、高效的服務，維護公司形象和聲譽。五、售樓員守則如何將顧客買樓的意向變?yōu)閷嶋H行動，除了樓盤的品質是否吸引人之外，還有就是售樓員的售樓藝術和服務態(tài)度。三、售樓部工作流程：（一次性、分期或按揭）入住手續(xù)簽訂認購書付訂金付首期款15天后簽《商品房購銷合同》潛在客戶看樓業(yè)務員主管多次洽談資料匯總并追蹤服務以客帶客四、工作制度（一） 員工必須關心公司、執(zhí)行本職工作，遵守職業(yè)道德；（二） 員工應準時上班，不準遲到，早退和曠工；（三） 員工在工作時間應堅守工作崗位；接待來訪、業(yè)務洽談等應在洽談室內進行；（四） 上班時間不得吃東西或在非吸煙區(qū)內吸煙，不得高聲喧嘩、聊天；（五） 切實服從上司的工作安排和調配，按時完成任務，不得拖延、拒絕或終止工作；（六） 必須按編排表當值，不得擅離職守，個人調離、調換更值時需先征得主管同意；（七） 必須如實向上司匯報工作，堅決杜絕偷盜、欺騙或陽奉陰違等不道德的行為；（八） 必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對自己從事的工作認真、負責、精益求精；（九） 員工必須遵守“守法、廉潔、誠實、敬業(yè)”的道德；（十） 不得玩忽職守，違反工作紀律，影響公司的正常運行秩序；（十一） 職員在對外業(yè)務聯系中遇業(yè)務關聯單位按規(guī)定合法付給回扣、傭金的，一律上繳公司；（十二） 員工未經公司書面批準不得兼職；（十三） 員工有義務保守公司的經營機密；（十四） 員工禁止索取非法利益；（十五） 員工不得超越本職務和職權范圍，開展經營活動；（十六） 禁止用公款謀取個人利益；（十七） 不得擅自將資產贈予、轉讓、出租、出售、抵押給其他公司、單位或個人；（十八） 如員工親屬從事可能與公司利益發(fā)生沖突的業(yè)務時員工應向公司申報，并提出職務上的回避；（十九） 員工對違反本制度的行為，有權向本公司投訴，接受投訴的部門和職員，應為投訴嚴格保密；（二十） 對違反本制度的，本部門視其對公司造成的損害之程度輕重給予通報批評、罰款、降職、開除處分。 陪同客戶接收樓盤；178。（五） 入住處（1人）178。 負責與客戶辦理銀行按揭；178。（四） 綜合處（2人）178。 負責記錄客戶檔案；178。 負責上門客戶的接待和情況介紹；178。 協助售樓部經理開展其他工作。 參加項目推廣宣傳實施；178。 開發(fā)客戶；178。掌握并執(zhí)行公司總體銷售計劃，制定階段性營銷重點，著力于對大中型客戶的開發(fā)。（八） 收集客戶意見，及時報請公司領導或反饋給有關部門解決。（六） 參與工程的竣工驗收。（四） 積極為客戶辦理產權證。（二） 收集房地產市場的信息資料，作出市場預測，參與設計方案的評審選定。甲方公司蓋章及代表簽署 乙方公司蓋章及代表簽署廣東美的集團股份有限公司房地產公司 廣州經緯房產咨詢有限公司簽署日期：一九九八年 月 日第六節(jié) 銷售組織與管理一、 售樓部職能綜述售樓部隸屬公司經營策劃部，是分管公司房產銷售、租賃的業(yè)務部門，也是公司對外形象的窗口。經雙方協商同意下甲方可按本合同列明之地址以掛號信之形式給予乙提前7天之書面通知終止合同，有關代理傭金之計算提前截至書面通知發(fā)出日期第二天止。第五條：如遇認購簽署認購書后違約，認購者所付訂金甲乙雙方各占一半；甲方不再支付傭金給乙方，如遇認購者簽署《商品房預售合同》后違約，則認購者所付之所有樓款（包括訂金）歸甲方所有，惟甲方必須保證乙方按本合同第四條收取應得之傭金。（四） 上述所涉及乙方收取的顧問費、傭金及手續(xù)費所產生的稅費由乙方承擔。（三） 銷售傭金結算期于簽署本合同后至“該項目”的公開展銷會日前，以每月份一號作為結算日；而“該項目”的公開展銷會日后，則首次結算定于展銷會結束日后一天進行，以后則以展銷會結束日計每30天作結算周期。（二） 甲方同意乙方收取認購者認購手續(xù)費（%）。（十六） 在安