【正文】 ? 特征價格法 —— 將房地產(chǎn)商品的價格分解，以顯示出其各項特征的隱含價格，從價格的變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的就是純粹由供求變動引起的價格變化。 ? 重復(fù)交易法 —— 根據(jù)同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產(chǎn)價格指數(shù)。避免房地產(chǎn)市場極端值影響。 （ 6）求取地價 地價 =樓價 建筑費 專業(yè)費用 利息 銷售費用 稅費 開發(fā)商利潤 測算過程： 計算的基準(zhǔn)時間為該土地出售時間，即 1996年 10月，年貼現(xiàn)率選取為 15%。預(yù)計商業(yè)樓售價 4500/平方米，住宅 2500/平方米。 ：要求評估 1996年 10月出售價格。 ③計息的方式 ④計息的大小 ⑤計息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開發(fā)利潤：一般按社會或行業(yè)平均利潤率估計，按地價、開發(fā)成本和管理費用三者之和的一定比例計算。 比較法進(jìn)行 ⑹投資利息 正確地計算投資利息需要把握以下幾方面的內(nèi)容： ① 應(yīng)計息的項目：地價、開發(fā)成本、管理費用；銷售稅費一般不計息。 對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，如寫字樓、賓館、商店、餐館等，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價值。 比較法進(jìn)行 風(fēng)險問題 ⑷ 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取?？煞譃殚_發(fā)期（）和租售期（）。 ④擁有的土地權(quán)利，權(quán)利性質(zhì)、使用年限以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。 ②土地面積大小、形狀、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度。 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟： 運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為以下 6個步驟： ⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式； ⑶估計開發(fā)經(jīng)營期； ⑷預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； ⑸估計開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費； ⑹進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價中涉及到的不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設(shè)在開發(fā)期間各項成本是均勻投入的。其可靠性如何，取決于以下幾點：是否根據(jù)土地估價的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價值。 適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價等。 ⑵估價要求 需要評估該房地產(chǎn) 2021年 10月的市場價格 ⑶評估過程 ①選取估價方法，因無類似辦公大樓的交易實例，擬采用成本法估價。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 折舊計算時注意： (1)應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 ⑵應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 估價實務(wù)中，通常以年限為基礎(chǔ)計算折舊，然后根據(jù)實際觀察法進(jìn)行修正。 定率法 — 用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價格中扣除以折舊部分的余值，計算每年的折舊額。 ⑵求取建筑物折舊的方法 （自然壽命、經(jīng)濟壽命，實際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)） 在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)。 ③經(jīng)濟上的折舊 指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價值得損失。 ② 功能折舊 指隨著經(jīng)濟發(fā)展 、 社會進(jìn)步 、 人們居住習(xí)慣的改變等 ， 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值得損失 。 意外的破壞損失 — 主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的 ， 包括自然方面的：如地震 、水災(zāi) 、 風(fēng)災(zāi)和人工方面的：如失火 、 碰撞等意外的破壞損毀 。 自然老朽 — 主要由自然力的作用引起 ， 如風(fēng)吹 、 日曬 、 雨淋等引起的建筑物腐朽 、老化 、 風(fēng)化 、 基礎(chǔ)沉降等 ， 與建筑物實際經(jīng)過年數(shù)有關(guān) ， 同時也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件 。 建筑物折舊 ⑴建筑物折舊的概念和原因 折舊 — 是會計學(xué)中用于衡量由于時間流逝、技術(shù)過時和市場變化等因素而引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價值損失的術(shù)語。 工程測量法 項目 數(shù)量 單價 成本（元） 現(xiàn)場準(zhǔn)備 3000 水泥 6500 砂石 5000 磚塊 12021 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費 1000 其他 5000 重新購建價格 57700 ④ 指數(shù)調(diào)整法 — 運用建筑物成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新購建價格的方法。 ②分布分項法 — 是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的基本單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算重新購建價格的方法。 ⑵建筑物重新購建價格的求取辦法 ①單位比較法 — 是以建筑物整體，與價格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價格的方法。 ⑴ 重新購建價格分為以下兩種形式： 重建成本 — 是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù) ， 按估價時點的價格水平 ， 重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 。 成本法的基本公式 ⑴最基本的公式 積算價格 =重新購臵價格 折舊 ⑵適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 =開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 /開發(fā)區(qū)總用地面積 ⑶適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建筑成本 +管理費用+投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 在求取建筑物部分時，不含土地土地取得成本、土地開發(fā)成本及投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤中所含的土地部分。 ⑹開發(fā)利潤：是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 ⑸銷售稅費：銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費，可以分為以下 3類：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（如由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費）等。 ⑷投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。 ⑶ 管理費用：包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金；②通過城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安臵補償費和土地使用權(quán)出讓金；③在市場上 “ 購買 ” 的，土地取得成本包括購買土地的價款和購買時買方應(yīng)該繳納的稅費。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列 6大項構(gòu)成：⑴土地取得成本；⑵開發(fā)成本；⑶管理費用；⑷投資利息；⑸銷售稅費；⑹開發(fā)利潤。 注意：開發(fā)成本高并不一定意味著價格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價格就不應(yīng)該高。 ⑴評估方法 改房地產(chǎn)主要以出租方式經(jīng)營，故選用收益還原法 ⑵數(shù)據(jù)資料 該房地產(chǎn)可供出租面積 16900平方米，每平方米租金 100元 / 月，出租率為 95％，建筑物原值為 2600萬元，輔助設(shè)施原值 260萬元，日常開支 5萬元，土地稅 .房產(chǎn)稅及其他稅費合計為總收入的 8％ ⑶計算總收益 16900*100*12*95％＝ ⑷計算總費用 建筑物折舊期按 50年計，殘值為 0，輔助設(shè)施耐用年限為 10年，殘值率 5％ 年折舊費＝ 2600 /50+260/10*95%＝ 年日常開支＝ 5*12＝ 60萬元 各項稅費＝ *8％＝ 年總費用＝ +60+＝ ⑸ 計算純收益 年純收益＝ ＝ ⑹計算價格 按 45年使用期，還原利率為 10％，則 房地產(chǎn)價格＝ ％ *（ 11/（ 1+10％） 45）＝ 成本法 成本法是指求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格（重臵或重建價 格），扣除折舊，以此估算對象房地產(chǎn)的客觀合理價格的方法。 ⑷投資復(fù)合收益法：此法以購買房地產(chǎn)的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權(quán)平均數(shù)來求取資本化率。 ⑶收益排序插入法 。通過收集同一市場上三