【正文】 。、電子監(jiān)管號(hào)號(hào)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。 （）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象嚴(yán)格滿足前述地價(jià)定義限定條件的價(jià)格，未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)及強(qiáng)制處分等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，也未考慮變現(xiàn)費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用，報(bào)告使用者以本報(bào)告結(jié)果進(jìn)拍賣（變賣）時(shí)，應(yīng)考慮拍賣（變賣）實(shí)現(xiàn)時(shí)可能支付稅費(fèi)、變現(xiàn)所需的費(fèi)用及優(yōu)先受償款，注意估價(jià)對(duì)象可能出現(xiàn)的市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 （）其他債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：估價(jià)對(duì)象的處置受可能影響其價(jià)值的債權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)的開支以及處置風(fēng)險(xiǎn)影響，本次估價(jià)沒有考慮在估價(jià)期日時(shí)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)影響；也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格影響。從近期國(guó)家宏觀政策來(lái)看，宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，受房地產(chǎn)政策和信貸政策影響，商業(yè)、住宅用地需求量也會(huì)受到一定影響，另外競(jìng)賣方式及競(jìng)買者的多少的不同，也不會(huì)出現(xiàn)成交價(jià)格的市場(chǎng)偏差。最終以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法測(cè)算的結(jié)果采用算術(shù)平均數(shù)確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)論。（）至估價(jià)期日，委估宗地內(nèi)共建幢房屋，據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘及實(shí)地測(cè)繪，總建筑面積約為（其中辦公樓為㎡、車間為㎡、平房及衛(wèi)生間為㎡、門衛(wèi)室為㎡），本次評(píng)估未考慮地上建筑物對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。 （）在剩余法中，估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目整體開發(fā)利用條件下，用估價(jià)期日區(qū)域類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常平均售價(jià)結(jié)合估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)開發(fā)完成后的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析確定本項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值；建設(shè)開發(fā)成本采用目前區(qū)域內(nèi)一般造價(jià)水平，并假定在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)連續(xù)均勻投入；得到結(jié)果是某一特定年期和特定開發(fā)程度條件下的價(jià)格，本次進(jìn)行了權(quán)利狀況、開發(fā)程度、使用年期等調(diào)整，從而得到估價(jià)期日設(shè)定條件下的價(jià)格。、估價(jià)中相關(guān)參數(shù)的特殊處理（）我們以瀘州市納溪區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果確定該出讓商業(yè)用地的土地還原率為，并假定在使用年限內(nèi)，土地還原利率保持不變。（）本估價(jià)報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，不涉及將估價(jià)對(duì)象用于拍賣（變賣）時(shí)所選取的處置方式等。（）本次估價(jià)所涉產(chǎn)權(quán)資料由委托估價(jià)方提供，限于技術(shù)手段，我們未對(duì)資料的真?zhèn)涡赃M(jìn)行鑒別,其合法性、真實(shí)性由委托估價(jià)方負(fù)責(zé)。（）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域及與本次估價(jià)相關(guān)的區(qū)位因素、個(gè)別因素，以及地產(chǎn)市場(chǎng)交易等估價(jià)相關(guān)資料，由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查及平時(shí)收集整理掌握。（）本估價(jià)機(jī)構(gòu)保留對(duì)違規(guī)使用本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的有關(guān)責(zé)任方追究相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利。、違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任（）本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用報(bào)告中的部份內(nèi)容或者違規(guī)使用本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果，所導(dǎo)致的有關(guān)損失或者法律后果由有關(guān)責(zé)任方自行承擔(dān)，本估價(jià)機(jī)構(gòu)及本估價(jià)報(bào)告簽章土地估價(jià)師不承擔(dān)任何責(zé)任。限于專業(yè)技術(shù)本身原因，未對(duì)地下管網(wǎng)、通道、有害物質(zhì)及地質(zhì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)考察和分析，若因該部分原因造成估價(jià)結(jié)果影響，則本公司不對(duì)由此引致的損失承擔(dān)責(zé)任。（）我們依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（－）和相關(guān)專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。、土地估價(jià)結(jié)果的有效期本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果有效期為壹年，自估價(jià)報(bào)告提交之日起計(jì)算，即自年月日至年月日，如地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大，其有效期縮短至半年。（）本報(bào)告需經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章及在該機(jī)構(gòu)注冊(cè)的貳名或貳名以上注冊(cè)土地估價(jià)師簽字后方能生效。（）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)對(duì)象的土地利用方式、估價(jià)期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積、容積率等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，則本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果無(wú)效，或者應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整。、本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件（）估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)格，該結(jié)果包含了估價(jià)對(duì)象取得土地需支付的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)及土地使用權(quán)出讓金等。 （二）估價(jià)結(jié)果與估價(jià)報(bào)告的使用、估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)（）本估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告依據(jù)前述有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)土地政策而發(fā)生效力。 （）開發(fā)程度：至估價(jià)期日，委估宗地內(nèi)已建幢房屋，估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路）、宗地內(nèi)“五通一平”。（）土地使用年限：估價(jià)對(duì)象證載使用權(quán)類型為出讓，終止日期為年月日,至估價(jià)期日剩余使用年限為年，依據(jù)土地利用合法性原則，此次評(píng)估使用年限我們按證載剩余出讓年限設(shè)定,即年,自估價(jià)期日算起。結(jié)合估價(jià)目的，根據(jù)《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，本次估價(jià)不考慮估價(jià)對(duì)象抵押（擔(dān)保）債權(quán)因素的影響，此次評(píng)估土地權(quán)利狀況我們按國(guó)有出讓建設(shè)用地、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制設(shè)定。（）權(quán)利狀況：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日年月日屬國(guó)有出讓用地使用權(quán)，所有權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)屬于瀘州興鑫汽車銷售有限公司。 、估價(jià)的假設(shè)條件（）委托估價(jià)方提供的土地權(quán)屬、土地開發(fā)、土地利用、土地經(jīng)營(yíng)、建筑物等相關(guān)資料屬實(shí)、完整、合法、有效。估價(jià)結(jié)果包括土地地價(jià)款和賣方正常交易稅費(fèi)。（）在估價(jià)期日，地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)具有客觀性，為公正、公開、公平的均衡市場(chǎng)。、估價(jià)結(jié)果我們本著公正、公平、公開的原則，按照土地估價(jià)的基本原則和估價(jià)程序，經(jīng)實(shí)地查勘和對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析并結(jié)合本次估價(jià)目的，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法測(cè)算后，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日年月日滿足價(jià)值定義、假設(shè)與限制條件及相應(yīng)估價(jià)目的下的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為： 評(píng)估面積平方單位地價(jià)：元平方樓面地價(jià)：元平方評(píng)估總價(jià)：萬(wàn)元 大 寫: 人民幣壹仟肆佰貳拾壹萬(wàn)叁仟肆佰元整三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用(一)估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 、估價(jià)的前提條件（）估價(jià)對(duì)象為瀘州興鑫汽車銷售有限公司合法取得的國(guó)有出讓商業(yè)建設(shè)用地，已支付有關(guān)相關(guān)稅費(fèi)，此次依據(jù)委托估價(jià)方提供的納國(guó)用（）第號(hào)《國(guó)有土地使用證》為估價(jià)前提。鑒于此次估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和結(jié)合以上兩種估價(jià)技術(shù)路線的分析論證，兩種方法計(jì)算的結(jié)果相差不大，估價(jià)人員認(rèn)為土地采用算術(shù)平均數(shù)作估價(jià)結(jié)果，根據(jù)上述分析，估價(jià)對(duì)象結(jié)果為：估價(jià)對(duì)象土地單價(jià)（）247。、地價(jià)確定方法我們認(rèn)為采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法是通過不同的計(jì)算途徑評(píng)估地價(jià)的方法，其兩種評(píng)估結(jié)果具有價(jià)值的同一性，從而具備了可比性，可以采用算術(shù)平均、加權(quán)平均或以一種價(jià)格為主等方法中的一種確定估價(jià)結(jié)果。剩余法所得到的是一種剩余價(jià)值，即根據(jù)預(yù)期收益原則，通過預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值，扣除開發(fā)成本，開發(fā)利潤(rùn)的剩余價(jià)值。 評(píng)估方法結(jié)果一覽表估價(jià)方法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法剩余法試算價(jià)格（元㎡）據(jù)前述，上述兩種方法均為較適宜的評(píng)估方法，其評(píng)估結(jié)果均有較強(qiáng)的適宜性、準(zhǔn)確性。剩余法是在測(cè)算完成開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估宗地價(jià)格的方法,本次估價(jià)采用的公式為： 式中：—待估宗地價(jià)格； —不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)； —開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本； —客觀開發(fā)利潤(rùn)。∑)177。綜上所述，我們選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法兩種方法綜合進(jìn)行評(píng)估。 （）由于瀘州市建立了較為完整的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，估價(jià)對(duì)象在其基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估算。 （）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)類似交易較少，且商業(yè)用地因當(dāng)?shù)卣紤]到招商引資的需要，通常含有招商引資的優(yōu)惠政策和稅收及投資強(qiáng)度的限制，其價(jià)格參考意義不大，不宜采用市場(chǎng)比較法估算。估價(jià)人員通過實(shí)地查勘，仔細(xì)分析調(diào)查收集到的資料，在確定原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本次估價(jià)目的，決定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法兩種估價(jià)方法評(píng)定估算。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，同時(shí)為保證評(píng)估的嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)性，應(yīng)選擇兩種或者兩種以上較為適宜的方法進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)方法的適宜性可操作性及評(píng)估結(jié)果的可信度，參考房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)師，經(jīng)綜合分析確定合理的價(jià)值。本次估價(jià)測(cè)算中采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法就是該原則的具體體現(xiàn)。換言之，具有相使同用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來(lái)決定的。供小于求，價(jià)值就會(huì)提高，否則，價(jià)值就會(huì)降低。、貢獻(xiàn)原則不動(dòng)產(chǎn)總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地價(jià)值可以根據(jù)土地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益的大小確定。判斷土地的最有效利用是以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等為依據(jù)。估價(jià)對(duì)象已合法取得《國(guó)有土地使用證》，土地使用權(quán)人具有合法使用合法處分的權(quán)益。在本次評(píng)估過程中，根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體情況，主要遵循以下原則： 、合法原則在評(píng)估過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)，應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。 （六）估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查資料、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況調(diào)查資料；、估價(jià)對(duì)象區(qū)域個(gè)別條件及相關(guān)參數(shù)市場(chǎng)調(diào)查資料；、估價(jià)對(duì)象自身?xiàng)l件現(xiàn)場(chǎng)勘察筆錄。（四）委托估價(jià)方提供的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料、《成都市中級(jí)人民法院委托書》復(fù)印件；、納國(guó)用（）第號(hào)《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件；、納他項(xiàng)（）第號(hào)《他項(xiàng)權(quán)利證》復(fù)印件；、《四川省成都市中級(jí)人民法院執(zhí)行裁定書》復(fù)印件。 、本次估價(jià)所涉及的國(guó)家和地方其他相關(guān)法律法規(guī)。第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）有關(guān)法律法規(guī)、政策文件和行政規(guī)章：、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》； 、《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》； 、《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施條例； 、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[]號(hào)）； 、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的決定》（國(guó)發(fā)[]號(hào)）； 、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)[]號(hào)）； 、《中華人民共和國(guó)拍賣法》；、《關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范〉（試行）和〈協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范〉（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)[]號(hào)）；、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔〕號(hào)）；、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔〕號(hào)）；、關(guān)于大力推進(jìn)節(jié)約集約用地制度建設(shè)的意見（國(guó)土資發(fā)〔〕號(hào))；、關(guān)于規(guī)范土地登記的意見（國(guó)土資發(fā)〔〕號(hào)）；、關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)大力促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)土資發(fā)〔〕號(hào)）；、國(guó)家稅務(wù)局 財(cái)政部 國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[]號(hào)）；、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國(guó)土資源部令號(hào)）；、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)土資發(fā)〔〕號(hào))；、根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔〕號(hào)）；、《司法鑒定程序通則》；、《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔〕號(hào)）等相關(guān)法律法規(guī)。 、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)程度為宗地外為“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通氣、通訊）的開發(fā)條件，宗地內(nèi)“場(chǎng)平”。 、宗地利用狀況 （）容積率: 容積率≤。 （）宗地地形地勢(shì)：宗地地形地勢(shì)平坦。（）宗地使用年限：年。 （）宗地臨街狀況：臨規(guī)劃道路。 （）宗地面積：使用權(quán)面積為㎡。綜述：估價(jià)所處區(qū)域商業(yè)繁華度較差、道路通達(dá)度一般、公交便捷度好、對(duì)外交通便捷度一般，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，保障度較高，公服設(shè)施配置基本齊備，能滿足商業(yè)用地建設(shè)需要，區(qū)域因素處于同類區(qū)域一般水平，地價(jià)水平也為一般水平。、環(huán)境條件 估價(jià)對(duì)象周邊以汽車銷售、汽車店為主，無(wú)犯罪現(xiàn)象，人文環(huán)境一般，無(wú)明顯污染及噪音，自然環(huán)境一般。通訊：通信能力發(fā)展較快，通訊線路接城市通訊網(wǎng)，座機(jī)實(shí)行程控交換，移動(dòng)信號(hào)覆蓋本區(qū)域。、基礎(chǔ)設(shè)施完善度 估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域內(nèi)已達(dá)到“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通氣、通訊）的開發(fā)條件，設(shè)施保證率較高。（）公交便捷度估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)有、路等公交車通過，公交便捷度好。 、商服繁華情況 該區(qū)域以商業(yè)、住宅為主，人流量較少，繁華度較差?！洹?76?！?76。、區(qū)域條件納溪區(qū)隸屬于四川省瀘州市，是瀘州主城三區(qū)之一，位于四川盆地南部，長(zhǎng)江之南，永寧河下游兩岸，東連合江縣，南接敘永縣，西界宜賓市江安縣，北鄰江陽(yáng)區(qū)。財(cái)政部發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》中明確規(guī)定。目前房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去后的余值年稅率為。統(tǒng)一內(nèi)外稅制，納稅人為內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；適當(dāng)擴(kuò)大稅基，要將物業(yè)稅擴(kuò)大到農(nóng)村；同時(shí)，規(guī)范稅收減免，清理稅收優(yōu)