【正文】 附 件一、 《成都市青羊區(qū)人民法院評估委托書》復印件二、 估價對象位置圖三、 實地查勘情況說明表四、 估價對象照片五、 《房屋信息查詢記錄》（驗證碼：，查詢編號：）復印件六、 可比實例位置圖和外觀照片七、 房地產估價機構營業(yè)執(zhí)照和估價機構資質證書復印件八、 注冊房地產估價師估價資格證書復印件九、 總公司工商變更登記說明。 注冊房地產估價師認真分析所掌握的資料，并根據估價對象在價值時點的現(xiàn)狀和本次估價目的要求，測算出市場價格，未考慮他項權利等條件的限制。 按照以上適用性分析，并結合《房地產司法鑒定評估指導意見》（川建房發(fā)[]號），確定估價對象選用比較法進行估價。）收益法適用于估價對象或其同類房地產通常有租金等經濟收入的收益性房地產。）成本法一般適用于測算可獨立開發(fā)建設的整體房地產的價值或價格。）假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法及成本法以外的方法測算的房地產。、估價方法適用性分析）比較法適用于同類房地產數量較多、經常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產。成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到，估價對象價值或價格的方法。比較法是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。如同類房地產的價格變動率或價格指數等；、搜集房地產價值和價格有普遍影響的資料，如社會因素、經濟因素、政治因素和其他因素等方面的資料，特別關注每年一次的中央經濟工作會議及近期房地產宏觀調控政策的變化。區(qū)位狀況搜集位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等資料，單套住宅還包括所處樓幢、樓層和朝向；實物狀況搜集土地的面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、開發(fā)程度等土地實物狀況資料及建筑規(guī)模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等建筑物實物狀況資料；權益狀況搜集共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況等資料；、搜集估價對象及其同類房地產的交易、收益、成本等資料?？傊诠纼r過程中，以國家有關法律、法規(guī)為依據，堅持真實性、科學性、公平性和可行性原則，做到估價過程合理、估價方法科學、估價結果準確，嚴格保守在估價過程中知悉的商業(yè)秘密。估價對象所在樓盤周邊有很多住宅商品房樓盤，估價對象規(guī)劃用途為住宅用房，所分攤的土地使用權為住宅用地。它的一種具體表現(xiàn)，是以使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量，也就是說，估價價格應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結果。、最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。根據經濟學理論，在同一個市場中，具有相同的使用價值和質量的物品，在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應具有相似的價格。本次評估對房地產的市場情況及其自身情況的界定，均以其在價值時點的狀況為準。、價值時點原則價值時點原則要求估價結果是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。、合法原則合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格，即以城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度和建筑風格為限制條件。七、 估價原則本次估價遵循“獨立、客觀、公正、合法”房地產估價執(zhí)業(yè)原則，公平、公正、公開地開展評估工作，本次估價遵循的房地產估價原則有：獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。六、 價值類型1） 價值名稱：本次估價對象的價值名稱是根據川建房發(fā)[]號《房地產司法鑒定評估指導意見（試行）》所確定的“房地產拍賣（變賣）鑒定評估價值”；2） 價值定義：根據川建房發(fā)[]號《房地產司法鑒定評估指導意見》第二十八條房地產拍賣（變賣）鑒定評估，鑒定評估的價值定義為房地產市場價值評估；）價值內涵：估價對象在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，包括住宅用房及其應分攤的土地使用權價值、室內裝飾裝修價值，不含但不限于動產、債權債務等其他財產或者權益。利用狀況：截止價值時點，估價對象為空置狀態(tài)?？蛷d、餐廳、臥室地面鋪木地板，墻面刷白色乳膠漆，頂刷白色乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼墻磚，頂為鋁扣板吊頂。建筑功能：防水、保溫、隔熱、隔聲、采光、日照均較好。平面布局：三室兩廳一廚兩衛(wèi)帶陽臺。建筑結構：混合結構。上河居”的開發(fā)商為四川省安德城鎮(zhèn)建設投資有限責任公司。土地使用期限以《國有土地使用證》或國土部門出具的相關資料為準。開發(fā)程度：本次估價對象所在宗地紅線外達到“六通”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路），宗地紅線內達到“六通一平”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路、場地平整）。地質：估價對象所在地質條件無不良影響。地形：估價對象所在地區(qū)地形為平原。面積：估價委托人非估價對象權利人，未提供應分攤的《國有土地使用證》原件和復印件，土地面積設定為其應分攤的土地使用權面積。權屬清晰情況：權屬清晰。查封等形式限制權利情況：根據估價委托人提供的《房屋信息查詢記錄》（驗證碼：，查詢編號：），在價值時點本次估價對象存在查封等形式限制權利情況。租賃或占用情況：截止價值時點估價對象為空置，無租賃權。用益物權設立情況：建設用地使用權。土地所有權：國家所有。共有情況：單獨所有。）權屬：根據估價委托人提供的《房屋信息查詢記錄》（驗證碼：，查詢編號：）復印件資料記載，以及房地產估價師調查： 表二 估價對象房屋登記狀況所在區(qū)街道門牌附號棟號單元樓層房號規(guī)劃用途結構建筑面積（）安德鎮(zhèn)永樂路住宅混合房屋登記權利人姓名證件