房地產(chǎn)司法拍賣估價報告(參考版)
2024-08-12 19:19本頁面
【正文】 中山市聯(lián)誠房地產(chǎn)與土地評估有限公司 2017年12月11日附 件一、 現(xiàn)場拍攝照片；二、 位置示意圖；三、 河北省獻縣人民法院司法委托評估委托書復印件；四、 《中山市不動產(chǎn)登記資料證明表》復印件；五、 估價機構(gòu)資格證書和營業(yè)執(zhí)照復印件；六、 房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件?！渴?、注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：盧文鋒 注冊房地產(chǎn)估價師：吳文才 （項目負責人） （報告復核人）注冊號：4420070111 注冊號：4420150012 簽名： 簽名：十二、實地查勘期：對估價對象進行實地查勘日期為2017年11月30日。月B、水費元0C、電費元0D、煤氣費元0E、物業(yè)維修基金30 元/㎡0◆稅率表： 稅種轉(zhuǎn)讓類型個人單位轉(zhuǎn)讓方增值稅非住宅(轉(zhuǎn)讓收入房產(chǎn)購置原價)5%(轉(zhuǎn)讓收入房產(chǎn)購置原價)5%住宅未滿2年，轉(zhuǎn)讓收入5%超過2年(含)，免征城市維護建設稅住宅、非住宅增值稅稅額7%（城區(qū)(注①)）或5%(鎮(zhèn)區(qū)）教育費附加住宅、非住宅增值稅稅額3%地方教育附加住宅、非住宅增值稅稅額2%個人所得稅住宅(轉(zhuǎn)讓收入住房原值合理費用轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金)20%無未提供完整、準確的房屋原值憑證，按住房轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收轉(zhuǎn)讓五年唯一生活用房免征非住宅(轉(zhuǎn)讓收入房屋原值合理費用轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金)20%未提供完整、準確的房屋原值憑證，按房屋轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收企業(yè)所得稅住宅、非住宅無非本省企業(yè)無法提供外出經(jīng)營證明或國稅征收企業(yè)所得稅證明的按轉(zhuǎn)讓收入3%核定征收土地增值稅住宅免征增值額四級超率累進稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)；既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的5%（普通住宅）%（其他房產(chǎn)）核定征收非住宅增值額四級超率累進稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)（注②）增值額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入重置成本價成新度折扣率取得土地使用權所支付的地價款和費用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金不能提供房屋及建筑物重置價格評估報告的，增值額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入購房發(fā)票所載金額[1+從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的間隔年數(shù)5%]轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金不能提供房屋及建筑物重置評估價格報告的，又不能提供發(fā)票的。以建筑物的規(guī)定使用年限和已使用年限為基礎，依據(jù)建筑物的維護保養(yǎng)及使用情況，采用直線法和實際觀察法，綜合確定成新率，從而計算出房屋的評估價值。九、估價方法： 估價人員在認真分析所掌握的資料，進行了實地查看，對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)查之后，結(jié)合估價對象的實際情況，采用了比較法及成本法進行評估：比較法，是將估價對象房地產(chǎn)與在價值時點近期發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。八、估價依據(jù)：（一）法律、法規(guī)和政策性文件 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第29號）； 《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號）； 《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（中華人民共和國主席令第46號）； 《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）； 《中華人民共和國擔保法》（中華人民共和國主席令第51號）； 《中華人民共和國土地管理法實施條例》； 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。（五）最高最佳使用原則。（四）替代原則。（三）價值時點原則。（二）合法原則。七、估價原則：（一）獨立、客觀、公正原則。六、價值類型：房地產(chǎn)市場價值：在公開市場上最可能形成的價格。估價對象范圍的界定：估價對象是指肖修成名下位于中山市南朗鎮(zhèn)長平路1號觀海園65座102房的一宗房地產(chǎn)，估價對象范圍包括土地使用權、房屋所有權，不含室內(nèi)動產(chǎn)、債權債務等其他財產(chǎn)或者權益。房地產(chǎn)狀況：經(jīng)實地勘察，宗地形狀較規(guī)則，大至呈長方形，西南臨小區(qū)水泥路，東南臨相鄰別墅，東北至景觀河，西北至相鄰別墅（建筑物相連），宗地西南側(cè)為別墅及屋前庭院，東北側(cè)為花園草地，種有少量景觀樹，東南側(cè)、西北側(cè)均有圍欄相隔。區(qū)域、位置及環(huán)境：估價對象位于中山市
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