土地估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤(參考版)
2024-08-15 14:51本頁(yè)面
【正文】 。(4 〉市場(chǎng)比較法83. 基本情況表中 , 估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容與報(bào)告前面的敘述不符 ；84. 比較案例數(shù)量至少要 3 個(gè) ；85. 所選案例的交易價(jià)格相差不能超過(guò) 25%；86. 3個(gè)比較案例中 , 應(yīng)保持 1至2 個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例 , 剩余的用途相近的案例要進(jìn)行用途修正 ；87. 交易類型不同的 , 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易類型的修正 ；88. 市場(chǎng)變化比較快且交易活躍的 , 比較的有效期最長(zhǎng)不超過(guò) 1至2年，市場(chǎng)穩(wěn)定交易少的 , 最長(zhǎng)不超過(guò)3年；89. 交易案例要是正常交易或者可以修正為正常價(jià)格 , 否則要剔除 ；90. 價(jià)格內(nèi)涵要一致 ( 如： 同為樓面地價(jià)或地面地價(jià)〉，付款方式、幣種、貨幣單位面積單位都要一致 ；91. 缺少比較因素選擇的程序 ；9未說(shuō)明地價(jià)指數(shù)的來(lái)源依據(jù) ；93. 比較因素中還應(yīng)當(dāng)有容積率等的修正 ；94. 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的交易時(shí)間相同 , 但確定的地價(jià)指數(shù)卻不一致 ；95. 未說(shuō)明白 3 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因 ；96. 公式中無(wú)個(gè)別因素修正 ；97. 交易情況說(shuō)明不正確 ；98. 因素條件表中應(yīng)當(dāng)將 “宗地面積形狀”列入個(gè)別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄 ；99. 選取的實(shí)例中 , 有的實(shí)例超過(guò)了規(guī)定年限 (5 年) ；100. 個(gè)別因素修正中部分項(xiàng)目修正錯(cuò)誤 , 如 “面積形狀”修正錯(cuò)誤 ；101. 部份項(xiàng)目未作修正 , 如 “基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正 , “交易時(shí)間”未作修正 ；10 期日修正未作詳細(xì)說(shuō)明 , 如 , 只一般描述為 “地價(jià)下跌了5% ”；103. 容積率修正錯(cuò)誤或未修正 ；104. 年期修正錯(cuò)誤；105. 年期修正時(shí) , 未對(duì) r 的取值做出說(shuō)明 ； (5 ) 剩余法106. 沒(méi)有選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式 , 或沒(méi)選擇最佳土地用途 ；107. 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期確定錯(cuò)誤，沒(méi)有考慮空置或租售期 ；108. 開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)預(yù)測(cè)錯(cuò)誤 .僅僅考慮現(xiàn)在市場(chǎng)情況 , 而未根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、政策影響來(lái)預(yù)測(cè)建成后的售價(jià) ；109. 銷售時(shí)間預(yù)測(cè)錯(cuò)誤 .商品房要主體封頂后才能預(yù)售 ；110. 分期銷售沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值 ；111. 租賃計(jì)算時(shí) , 沒(méi)有考慮出租率和租金的增長(zhǎng)情況 ；112. 計(jì)算面積參數(shù)選擇 f 錯(cuò)誤 .計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積 , 計(jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)用總建筑面積
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