土地估價報告常見錯誤-閱讀頁
2024-08-23 14:51本頁面
【正文】 是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 , 土地增值收益與成本價格一道進(jìn)行年期修正 ；58. 當(dāng)待估宗地是出讓土地時 , 應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正 ,59. 如成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價格 , 還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率 , 進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?；60. 宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正 ；（2）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法61. 未明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵 ( 如頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價、開發(fā)程度等〉 ；62. 容積率對應(yīng)的容積率修正系數(shù)選擇錯誤； , 無需修正 , 結(jié)果卻修正了 ；64. 期日修正系數(shù)有誤 .未明確基準(zhǔn)地價頒布日期到評估期日之間的地價變化情況 ；65. 計算結(jié)果有誤 ；〈 3 〕收益還原法66. 租金與價格概念混淆，采用市場法確定客觀租金時 ,“比準(zhǔn)價格”應(yīng)為 “比準(zhǔn)租金”；67. 收益沒有采用客觀收益 ；6采用企業(yè)經(jīng)營收益計算年總收益時 , 企業(yè)的財務(wù)報表數(shù)值應(yīng)當(dāng)調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益 ；69. 未說明客觀租金計算方法選擇的依據(jù) ；70. 租賃收入除了租金收入外 , 還應(yīng)當(dāng)把押金的利息收益計入；71. 未扣除房屋收益 ；72. 房屋折舊計算錯誤 , 如年期錯誤 , 不應(yīng)扣殘值 ； , 而應(yīng)該為已使用年限加上尚可使用年限 ；74. 房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限時 , 按土地使用權(quán)年限調(diào)整確定房屋可使用年限 , 在計算年折舊時也不應(yīng)考慮折舊 ；75. 出租總費(fèi)用中漏計稅費(fèi)項目 ；76. 按企業(yè)經(jīng)營收益計算時 , 計算企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表數(shù)值 , 還要扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費(fèi)用 , 得到客觀的費(fèi)用 ；77. 保險費(fèi)應(yīng)當(dāng)按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費(fèi)率計算 ；7 月租金在 120 元以上的 , 除了房產(chǎn)稅外 , 還要按租金額繳納營業(yè)稅、附加城建稅、教育稅附加 ；79. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù) ；80. 采用土地純收益與土地價格比值調(diào)查法確定還原率時 , 應(yīng)當(dāng)至少收集三宗以上的案例 ；81. 采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定還原率時 ,安全利率應(yīng)當(dāng)采用一年期國債或者一年期銀行定期存款利率 ；82. 總樓價計算中的使用年期 (n 〕應(yīng)為土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限 。如 “可比實(shí)例” “房屋占地地價”；133. 估價對象的基本情況在報告中描述的位置不正確
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