土地估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤(存儲(chǔ)版)
【正文】 ；69. 未說明客觀租金計(jì)算方法選擇的依據(jù) ；70. 租賃收入除了租金收入外 , 還應(yīng)當(dāng)把押金的利息收益計(jì)入；71. 未扣除房屋收益 ；72. 房屋折舊計(jì)算錯(cuò)誤 , 如年期錯(cuò)誤 , 不應(yīng)扣殘值 ； , 而應(yīng)該為已使用年限加上尚可使用年限 ；74. 房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限時(shí) , 按土地使用權(quán)年限調(diào)整確定房屋可使用年限 , 在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮折舊 ；75. 出租總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目 ；76. 按企業(yè)經(jīng)營收益計(jì)算時(shí) , 計(jì)算企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)值 , 還要扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費(fèi)用 , 得到客觀的費(fèi)用 ；77. 保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算 ；7 月租金在 120 元以上的 , 除了房產(chǎn)稅外 , 還要按租金額繳納營業(yè)稅、附加城建稅、教育稅附加 ；79. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù) ；80. 采用土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查法確定還原率時(shí) , 應(yīng)當(dāng)至少收集三宗以上的案例 ；81. 采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原率時(shí) ,安全利率應(yīng)當(dāng)采用一年期國債或者一年期銀行定期存款利率 ；82. 總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期 (n 〕應(yīng)為土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限 。3. 回答要簡潔而有條理。要指出錯(cuò)在哪里和為什么錯(cuò) , 這 2 部分內(nèi)容缺一不可 .考試中報(bào)告實(shí)際存在的錯(cuò)誤比要求找到的錯(cuò)誤還要多很多 , 所以找全相對(duì)來說不難。(4 〉市場(chǎng)比較法83. 基本情況表中 , 估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容與報(bào)告前面的敘述不符 ；84. 比較案例數(shù)量至少要 3 個(gè) ；85. 所選案例的交易價(jià)格相差不能超過 25%；86. 3個(gè)比較案例中 , 應(yīng)保持 1至2 個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例 , 剩余的用途相近的案例要進(jìn)行用途修正 ；87. 交易類型不同的 , 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易類型的修正 ；88. 市場(chǎng)變化比較快且交易活躍的 , 比較的有效期最長不超過 1至2年，市場(chǎng)穩(wěn)定交易少的 , 最長不超過3年；89. 交易案例要是正常交易或者可以修正為正常價(jià)格 , 否則要剔除 ；90. 價(jià)格內(nèi)涵要一致 ( 如： 同為樓面地價(jià)或地面地價(jià)〉，付款方式、幣種、貨幣單位面積單位都要一致 ；91. 缺少比較因素選擇的程序 ；9未說明地價(jià)指數(shù)的來源依據(jù) ；93. 比較因素中還應(yīng)當(dāng)有容積率等的修正 ；94. 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的交易時(shí)間相同 , 但確定的地價(jià)指數(shù)卻不一致
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