土地估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤(文件)
【正文】 當(dāng)將 “宗地面積形狀”列入個(gè)別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄 ；99. 選取的實(shí)例中 , 有的實(shí)例超過了規(guī)定年限 (5 年) ；100. 個(gè)別因素修正中部分項(xiàng)目修正錯(cuò)誤 , 如 “面積形狀”修正錯(cuò)誤 ；101. 部份項(xiàng)目未作修正 , 如 “基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正 , “交易時(shí)間”未作修正 ；10 期日修正未作詳細(xì)說明 , 如 , 只一般描述為 “地價(jià)下跌了5% ”；103. 容積率修正錯(cuò)誤或未修正 ；104. 年期修正錯(cuò)誤；105. 年期修正時(shí) , 未對 r 的取值做出說明 ； (5 ) 剩余法106. 沒有選擇最佳開發(fā)利用方式 , 或沒選擇最佳土地用途 ；107. 開發(fā)建設(shè)周期確定錯(cuò)誤，沒有考慮空置或租售期 ；108. 開發(fā)完成后不動產(chǎn)售價(jià)預(yù)測錯(cuò)誤 .僅僅考慮現(xiàn)在市場情況 , 而未根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格走勢、政策影響來預(yù)測建成后的售價(jià) ；109. 銷售時(shí)間預(yù)測錯(cuò)誤 .商品房要主體封頂后才能預(yù)售 ；110. 分期銷售沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值 ；111. 租賃計(jì)算時(shí) , 沒有考慮出租率和租金的增長情況 ；112. 計(jì)算面積參數(shù)選擇 f 錯(cuò)誤 .計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積 , 計(jì)算開發(fā)成本時(shí)用總建筑面積 ；113. 預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算 ；114. 開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)利息以全部開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)按建筑期的一半計(jì)算 , 或以開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)的一半按全部建筑期計(jì)算 , 開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)按金額全期計(jì)息 ；115. 銷售利潤率對應(yīng)的是不動產(chǎn)總價(jià) , 投資利潤率對應(yīng)的是預(yù)付總資本 ；116. 套用公式計(jì)算錯(cuò)誤 ；117. 地價(jià)的確定中 , 未說明結(jié)果確定方法的依據(jù) ；112. 最終結(jié)果確定時(shí) , 應(yīng)取算術(shù)平均數(shù) , 而不是眾數(shù) ；119. 地價(jià)確定時(shí) , 描述是采用 2 種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù) , 實(shí)際計(jì)算采用加權(quán)平均 ；120. 2 種方法得出的結(jié)果如果相差過大 , 不應(yīng)當(dāng)采用算術(shù)平均值 ；121. 地價(jià)的確定中 ,2 種方法的權(quán)重之和不等于 1；122. 估價(jià)結(jié)果中 , 總地價(jià)沒有大寫 ；123. 估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià) ；124. 缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表 ；第四部分 附錄125. 第四部份應(yīng)該為 “附錄”；126. 缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件；127. 缺少土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書 .估價(jià)師資格證書復(fù)
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