【正文】 表 22 待估宗地估價結(jié)果確定表 單位：元 /平方米 待估宗地編號 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估結(jié)果 收益還原法評估結(jié)果 剩余法評估結(jié)果 市場比較法 評估結(jié)果 成本逼近法評估結(jié)果 最終估價結(jié)果取值 估價結(jié)果取值方法說明 注：每種方法的估價結(jié)果取一位小數(shù)，最終估價結(jié)果取整。 （幅度超過 30％），在能夠充分說明每種方法結(jié)果權(quán)重取值理由條件下，以加權(quán)平均值確定待估宗地最終結(jié)果。 表 21 成本逼近法評估過程一覽表 單位 :元 /平方米 宗地 編號 宗地 名稱 土地取得費及相關(guān)稅費 土地開發(fā)費 投資 利息 投資 利潤 土地增值收益率（ %） 土地增值收益 無限年期地價 估價設(shè)定年期（年） 年期修正系數(shù) 宗地單位地價 三、 地價的確定 地價確定的方法 根據(jù)以上評估過程，不同方法的評估結(jié)果參見表 22。假設(shè)土地取得費及相關(guān)稅費在征地時一次投入，開發(fā)費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，故： 投資利息＝ （ 土地取得費＋相關(guān)稅費 ） 開發(fā)周期 ％ ＋土地開發(fā)費開發(fā)周期 1/2 ％ 投資利潤 調(diào)查 **市或縣土地開發(fā)的投資回報情況，并 結(jié)合我國保險行業(yè)的平均利潤率，本次評估取土地開發(fā)的年投資回報率為 10％，則投資利潤為： 投資利潤＝ （ 土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費 ） 開發(fā)周期 10％ 土地增值收益 根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，土地增值收益按成本價格 （ 土地取得費及相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和 ） 的 **％計。 （ 2）相關(guān)稅費 A、征地管理費 根據(jù)（ ***文件、文件名稱、文件號、主要內(nèi)容）規(guī)定“征地管理費 按征地費總額的 **％征收”，則： 土地管理費＝（ ）（ ）％ ＝（ ）（元 /平方米） 27 B、耕地占用稅 （ 注意：只有耕地才有此稅 ） 根據(jù)（ ***文件、文件名稱、文件號、主要內(nèi)容） **省耕地占用稅稅額表規(guī)定， **市 ***或縣區(qū)耕地占用稅按 **元 /平方米計收。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍計算”， （結(jié)合 **市或縣統(tǒng)計調(diào)查資料以及 **市或縣土地管理局征地科提供的該地區(qū)征地實 際情況或***文件、文件名稱、文件號、主要內(nèi)容），（蔬菜地、耕地或其他） 前三年平均畝產(chǎn)值為 **元 /畝，補償倍數(shù)為 **倍，調(diào)查該地區(qū)需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為每畝 **人，則 安置補助費＝（ ）（ ）（ ） ＝（ ）（元 /畝） ＝ **元 /平方米 Ｃ、青苗及地上物補償費 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》 （ 1999 年 1 月 1 日起施行）中“第四十七條規(guī)定征用土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費， （結(jié)合 **市或 縣統(tǒng)計調(diào)查資料以及 **市或縣土地管理局征地科提供的該地區(qū)征地實際情況或 ***文件、文件名稱、文件號、主要內(nèi)容），（蔬菜地、耕地或其他） 前三年平均畝產(chǎn)值為 **元 /畝，青苗補償費按（稻田或其他）單季產(chǎn)值補償，按一年 **季計算；地上物補償費按實際發(fā)生的計算，則 青苗及地上物補償費＝ **（元 /畝） ＝ **元 /平方米 小計：土地取得費＝ A＋ B＋ C＝ **元 /平方米 如果待估宗地所在市縣實行統(tǒng)一征地，也可以根據(jù)統(tǒng)一征地費的一般標(biāo)準(zhǔn)確定土地取得費，具體描述過程如下： 根據(jù)《 **縣征地暫行辦法》（ *政發(fā)（ 199*） **號文） **縣實行統(tǒng)一征地。 ] 調(diào)查待估宗地周邊區(qū)域的土地利用情況，農(nóng)用土地大部分為 蔬菜地（或耕地或其他） ，視待估宗地在征用時為 （蔬菜地、耕地或其他） 。 [在采用成本逼近法時，要詳細(xì)說明土地取得費及相關(guān)稅費的各組成項目及費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。商業(yè)、住宅用地不應(yīng)采用成本逼近法。耐用年限 ②如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式為： 年折舊費 ＝ 房屋重置價格247。總用地面積 ＝ ***（元 /平方米） 假設(shè)開發(fā)法評估過程詳見表 18。 （ 2）管理費 按建造成本的 5－ 8%計，為： **萬元。 表 17 收益還原法評估過程一覽表 宗地編號 宗地名稱 房地年總收益（萬元） 房地年總費用（萬元） 房地年純收益（萬元） 房屋現(xiàn)值（ 萬元） 房屋還原率(8%) 房屋年純收益（萬元） 土地年純收益（萬元） 估價設(shè)定年期(年 ) 年期修正系數(shù) 總地價（萬元） 土地面積 (m2) 單位地價(元 /m2) （四）剩余法（假設(shè)開發(fā)法） （注：剩余法（或假設(shè)開發(fā)法）分空地及在建工程用地、地上已建成建筑物用地等兩種情況，不 22 同情況可參考以下格式分別選擇相應(yīng)的計算公式和計算過程。 房屋年純收益 ＝ 房屋現(xiàn)值 8%＝ ***萬元 土地年純收益 土地年純收益＝房地年純收益 — 房屋年純收益＝ ***萬元 計算待估宗地總地價 總地價＝土地年純收益247。 ①房產(chǎn)稅 :依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門資料 ， 房產(chǎn)稅稅金＝房地年總收益12%＝ ***萬元 ②營業(yè)稅：營業(yè)稅取房地年租金的 5%， 營業(yè)稅稅金＝房地年總收益 5%＝ ****萬元 注 :如該地區(qū)有文件規(guī)定，以地方文件為準(zhǔn)。耐用年限 注：鋼混結(jié)構(gòu)殘值率為： 0％，耐用年限 60年；磚混結(jié)構(gòu)一等、二等殘值率分別為： 2％，耐用年限 50年；磚木結(jié)構(gòu)一等、二等、三等殘值率分別為： 6％、 4％、 3％，耐用年限 40年； ② 如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式為： 年折舊費 ＝ 房屋重置價247。參考企業(yè)的實際維修費 ， 按建筑物重置價格的 2%計算。 確定房地年總收益 調(diào)查待估宗地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費用，確定待估宗地房地出租的租金水平一般為每日（每月）每平方米 ****元，總建筑面積 ****平方米，房屋出租率為 **％，有效出租面積比率為 **%，則： 房地年總收益 ＝ 房地年租金＝日租金 365收益總面積出租率有效出租面積比率（或： 月租金 12收益總面積出租率有效出租面積比 20 率） 房地出租年總費用 （ 1）管理費：指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用。 實例修正后的地價計算 經(jīng)過比較分析，三個比準(zhǔn)價格比較接近，故取三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為市場比較法評估待估宗地的最終價格。 E、目前規(guī)劃限制：分為有較大限制、有一定限制、無限制，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 Ⅱ、個別因素 : A、宗地形狀；分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 B、道路通達(dá)度：將臨道路類型分為主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地臨路類型為 100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少 **?；A(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到三通一平、五通一平、七通一平來描述。 實例 B：（內(nèi)容參考實例 A） 實例 C：（內(nèi)容參考實例 A） 各交易實例的因素條件詳見表 12。則： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價，故： 設(shè)定開發(fā)程度 條件下的宗地地價＝基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估過程參見表 11。 表 8 商業(yè)用地 地價因素說明表 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 ≤ 400米 400－ 800米 800－ 1200米 1200－ 1600米 1600米 臨路級別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運輸型 人口密度或人流量 大 較大 一般 較少 少 距公交車站距離 ≤ 500米 500－ 1000米 1000－ 1500米 1500－ 2020米 2020米 交通管制情況 無交通管制 貨車禁止通行 經(jīng)營類型 飲食娛樂服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 個別因素 宗地形狀 長方形 正方形 梯形 三角形 不規(guī)則 臨街寬度 7米 5－ 7米 3－ 5米 1－ 3米 1米 宗地進(jìn)深 2米 2－ 4米 4－ 6米 6－ 8米 8米 臨街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容積率 ≥ － － － 表 9 商業(yè)用地地價因素修正系數(shù)表 級別 修正系數(shù)（％）影響因素 一級地 二級地 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 0 － － 0 － － 9 臨路級別 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交車站距離 0 － － 0 － － 交通管制情況 0 － － 0 － － 經(jīng)營類型 0 － － 0 － － 個 別 因 素 宗地形狀 0 － － 0 － － 臨街寬度 0 － － 0 － － 宗地進(jìn)深 0 － － 0 － － 臨街形式 0 － － 0 － － 容積率 0 － － 0 － － 注：這里只以商業(yè)用地為例，不同用途、不同級別的基準(zhǔn)地價修正體系應(yīng)以各地公布或?qū)嶋H執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為主。 表 5 **縣（市）城區(qū)級別基準(zhǔn)地價表 單位：元 /平方米 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 一 二 三 ┉ 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與《 **市城區(qū)土地定級估價報告》 ，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為： 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）＝基準(zhǔn)地價 K1 K2＊＊（ 1+∑ K） 式中： K1──期日修正系數(shù) K2──土地使用年期修正系數(shù) 12 ∑ K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價，故： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下 的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價 待估宗地位于 ***，根據(jù) **市城區(qū)土地級別圖，確定各待估宗地所在土地級別和基準(zhǔn)地價，具體見表 6。 ※ 估價過程： [考慮到待估宗地用地特點，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、市場比較法、成本逼近法五種方法使用較為普遍，以下主要針對這五種方法進(jìn)行描述，方法確定后從中選擇，并參考以下步驟和內(nèi)容進(jìn)行評估。 由于估價對象為商業(yè)用地，具有收益或潛在收益，所以適合采用收益還原法；由于 待估 宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法評估； 由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級別及 基準(zhǔn)地價表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動產(chǎn)總價，故比較適宜選用剩余法評估。 注：（方法選擇參考土地評估技術(shù)方案，并說明選擇理由） 商 業(yè) 用地建議采用方法：基準(zhǔn) 地價系數(shù)修正法、收益還原法、市場比較法、剩余法。所以，土地價格是以該地塊的效用作