【正文】 ：無 二、其它需要說明的事項(xiàng) 《規(guī)劃設(shè)計(jì) (土地使用 ) 條件》（武土條字 [2020]第 號(hào)）復(fù)印件為依據(jù)。 E、廣告宣傳及代理費(fèi)：按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 3％計(jì)，共 。 (1)預(yù)測樓價(jià) 依據(jù)待估宗地上不動(dòng)產(chǎn)的用途、結(jié)構(gòu)、裝修檔次，調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)同類地區(qū)類似不動(dòng)產(chǎn)的售價(jià)水平，考慮到待估不動(dòng)產(chǎn)個(gè)別因素，確定不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成后銷售均價(jià)為 5000 元 /平方米。按照Ⅲ級(jí)商業(yè)用地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表，確定待估地塊的地價(jià)修正系數(shù)如下表。土地權(quán)利狀況：其實(shí)質(zhì)是熟地狀態(tài)下的國有土地使用權(quán)平均價(jià)格。 武漢市市區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日： 2001 年 1月 1 日。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等條件，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。因此 ，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，并確定其協(xié)調(diào)程度。盡管土地具有用途的多樣性，但由于不同的利用方式和利用強(qiáng)度對(duì)其權(quán)利人帶來的利益是不同的。因此，商品的價(jià)格是由該商品未來預(yù)期總收益來決定的。 (3)變動(dòng)原則 一般商品的價(jià)格 ,是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化面發(fā)生變動(dòng)的 .土地價(jià)格也有同樣情形 ,它是各種地形成因素相互作用的結(jié)果 ,而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中 ,所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的 .因此 ,在土地估價(jià)時(shí) ,必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求 以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。同樣，同類同質(zhì)的土地，由于市場競爭，也應(yīng)具有相似的價(jià)格。地塊面積對(duì)土地利用無不良影響。屬于武漢市城區(qū)商業(yè) Ⅲ 級(jí)地段。土地使用權(quán)類型為出讓。市區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲平均值 ，交通線路噪聲平均值 。 區(qū)內(nèi)有優(yōu)秀歷史建筑和重點(diǎn)文物保護(hù)單位 20余處；武漢圖書館、博物館、廣電中心和長江日?qǐng)?bào)社等公共文化設(shè)施 30 余處；漢口體育中心、武漢影城、江漢文化宮等體育娛樂場所 200 余家；亞洲一流的武漢雜技廳和新民眾樂園等，使江漢的歷史文化和現(xiàn)代文化相得益彰。 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 11 江漢區(qū)是武漢市商業(yè)最繁華地段，具有區(qū)位適中、交通便捷、商貿(mào)發(fā)達(dá)、人流物流信息流集中、土地級(jí)差效益顯著的區(qū)域特色。 ④ 通訊 該區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率 80%，通訊線路暢通。 ② 排水 江漢區(qū)排水分三大系統(tǒng)，即沿江系統(tǒng)、黃孝河系統(tǒng)、機(jī)場河系統(tǒng)。 ③ 航空 武漢天河機(jī)場位于武漢市西北黃陂區(qū)天河鎮(zhèn)境內(nèi)，距武漢市江漢 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 10 區(qū)約 24公里，江漢區(qū)與硚口區(qū)交界處現(xiàn)保留仍在使用軍民兩用機(jī)場 —— 王家墩機(jī)場。人均擁有道路面積 平方米。 按照全國地震區(qū)劃，該區(qū)位于基本烈度 6 度區(qū)，建筑物抗震烈度按部頒標(biāo)準(zhǔn) 7 度設(shè)防。 （二）區(qū)域因素 江漢區(qū) 因地處長江與漢水交匯而得名，是武漢市最繁華的中心城區(qū) ,東與江岸區(qū)毗鄰，西與硚口區(qū)接壤，南瀕長江、漢水與武昌、漢陽隔江相望，北依張公堤與東西湖區(qū)緊連。 近年來，武漢市加強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范管理 :度土地供應(yīng)計(jì)劃，逐步形成土地賣方市場。武漢市還在今年降低了房地產(chǎn)交易稅費(fèi)征收比例。 武漢市城市發(fā)展總體目標(biāo)是：規(guī)劃期內(nèi)，武漢市的城市建設(shè)與發(fā)展要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，發(fā)揮中心城市作用，把武漢市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力 雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好，社會(huì)高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市，為把武漢建成為城鄉(xiāng)一體化、開放型、多功能的現(xiàn)代化國際性城市奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和對(duì)外開放力度的不斷加大，武漢的經(jīng)濟(jì)建設(shè)成就顯著，已形成了以鋼鐵、汽車、石化、紡織、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的門類齊全的現(xiàn)代工業(yè)體系，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。 全市總面積為 ，其中城區(qū)面積 平方公里。41′115176。 委估方未提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的他項(xiàng)權(quán)利狀況說明。土地使用年限為 40 年。 十一、土地估價(jià)師簽字 ： 估 價(jià) 師 資格證書號(hào) 簽 字 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) ： 估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章） 2020 年 12 月 15日 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 6 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 估價(jià)對(duì)象為位于 江漢 區(qū) **路 ***號(hào) 的一宗國有土地。 3．需要特殊說明的事項(xiàng) （ 1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。 （ 2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格，若待估宗地的土地利用方式、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 （ 4）待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)。 九、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和市場分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法兩種評(píng)估方法， 評(píng)估 江漢區(qū) **路 ***號(hào)湖北 ***有限公司土地收購建設(shè)項(xiàng)目用地 的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 2 五、估價(jià)依據(jù) （一）有關(guān)法律法規(guī) 1.《中華人民共和國土地管理法》 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院 [90]55號(hào)令） 4.《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 》（ 《 GB/T185082001》 ） 5.《中華人民共和國契稅暫行條例》國務(wù)院令第 224號(hào) 6.《湖北省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》（湖北省人民政府 [93]45 號(hào)令） 7．《武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》（武漢市人民政府 [92]50 號(hào)令） 8．武漢市城市規(guī)劃、土地管理等 方面的地方性文件； 9．其它有關(guān)法律、法規(guī)文件。 （二）委托估價(jià)方提供的有關(guān)資料 1．《規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件》（武土條字 [2020]第 號(hào)） 2. 江漢 區(qū)新華路 294 號(hào)土地收購建設(shè)項(xiàng)目 1/2000示意圖 （三）估價(jià)人員現(xiàn)場踏勘、調(diào)查、收集的相關(guān)資料 1．《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》 2．待估宗地開發(fā)程度等資料 3． 土地交易實(shí)例及房地產(chǎn)市場行情等 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 2020 年 12 月 14日 七、估價(jià)日期 2020 年 12 月 14日至 12 月 15日 八、地價(jià)定義 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 3 估價(jià)對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日的規(guī)劃用途為住宅用地，實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外 “ 五通 ” （即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi) “ 場地平整 ” 。本次評(píng)估設(shè)定土地用途為 商業(yè) 用地，設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外 “ 五 通 ” （即 通路、通電、供水、排水、通訊 ）及宗地紅線內(nèi)“ 場地平整 ” ，設(shè)定土地使用年限為 40 年，在評(píng)估基準(zhǔn)日 2020 年 12月 14 日 的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為： 土地總面積 :10706平方米（以實(shí)測為準(zhǔn)） 總地價(jià)： 萬元 大寫 人民幣 ： 柒仟陸佰壹拾萬叁仟壹佰元 整 單位面積地價(jià)： 元 /平方米 單位 樓面地價(jià) : /平方米 （詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表） 十、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 1．估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 （ 1） 估價(jià)對(duì)象在設(shè)定用途條件下得到最有效利用，并會(huì)產(chǎn)生相應(yīng) 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 4 的土地收益。 （ 5）委托方提供資料屬實(shí)，評(píng)估面積以 武土 條 字 [2020]第 號(hào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件