【正文】 》 為準。 （ 3）本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導致的有關損失，受托估價 機構(gòu)不承擔責任。委托方對所提供資料的真實性負責，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準確性負責。 土地面積為10706 平方米 （以實測為準）。 宗地四至為：東連 ***，南抵 ***路，西臨 **路 ,北止市 *****二廠。 根據(jù)委估方提供的資料，委估宗地的土地利用條件如下： 規(guī)劃用地總面積 :14538平方米 (以實測為準 ) 其中：代拆規(guī)劃道路面積： 3510平方米 (以實測為準 ) 代拆公共綠化面積： 322 平方米 (以實測為準 ) 規(guī)劃凈用地面積： 10706 平 方米（以實測為準） 規(guī)劃用地性質(zhì) :公共設施用地 ,土地分類：商服用地 用地位置 : **路 ***號 （詳見規(guī)劃用地范圍線） 建筑面積：總建筑面積控制在 53530平方米以內(nèi) 容積率：控制在 以內(nèi) 建筑密度 :不大于 35% 建筑高度 :結(jié)合具體方案確定 綠地率 :不小于 30%。05′，北緯29176。武漢市下轄七個中心城市和市郊六區(qū)， 108 個街道， 15 個鄉(xiāng)， 21 個建制鎮(zhèn)，3140群眾組織 ,全市人口 ，其中城區(qū) 400萬人，占總?cè)丝诘?57%，日均流動人口近 100萬人。武漢是我國最大的內(nèi)河港口城市 ,國家重要的住宅基地。 根據(jù)武漢市的總體發(fā)展目標，武漢市的產(chǎn)業(yè)政策是：建立起一個第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，第二產(chǎn)業(yè)主導優(yōu)勢明顯，第一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，與我國中部地區(qū)優(yōu)勢互補、分工協(xié)作的現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，逐步形成以主城為核心，由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。 上述稅收政策的實施，對于改善投資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到良好的促進作用。 地總體規(guī)模 ,單個項目用地規(guī)模不得超過 12 公頃。全區(qū)總面積 平方公里，戶籍總?cè)丝?459998人。 江漢區(qū)氣候?qū)賮啛釒Т箨懶詽駶櫦撅L氣候，雨量充沛，熱量豐富， 無霜期長，四季分明。區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)完善，公交線 29 條，停靠站點 143個。 ④ 水運 江漢區(qū)現(xiàn)有各類碼頭近 24 個，均設有始發(fā)站或中轉(zhuǎn)站，有 10 余條公共汽車線路同輪渡碼頭相銜接，基本形成貫通武漢三鎮(zhèn)的公共交通車船聯(lián)運網(wǎng)絡?，F(xiàn)狀絕大部分管道是雨污合流，江漢區(qū)范圍內(nèi)有五座泵站，主要調(diào)蓄的湖泊有北湖、西湖、菱角湖。 截止 2002年底，江漢 區(qū)有普通中學 24所，小學 57所，幼兒園 67所。 2002年，江漢區(qū)全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %；實現(xiàn)財政收入 54672 萬元，比上年增長 %。 2002年全年綠地建設總面積 ，人均公共綠地 方米。該區(qū)域環(huán)境質(zhì)量屬武漢市輕度污染區(qū)，主要污染物為汽車尾氣、空氣粉塵和噪聲，環(huán)境條件一般。據(jù)武土條字 [2020]第 號《規(guī)劃設計（土地使用）條件》記載： 規(guī)劃用地總面積 :14538平方米 (以實測為準 )；其中：代拆規(guī)劃道路面積： 3510 平方米 (以實測為準 )，代拆公共綠化面積： 322平方米 (以實測為準 )，規(guī)劃凈用地面積： 10706平方米（以實測為準）；規(guī)劃用地性質(zhì) :公共設施用地 ,土地分類：商服用地；用地位置 : 新華路 294 號 （詳見規(guī)劃用地范圍線）；建筑面積：總建筑面積控制在 53530平方米以內(nèi)；容積率：控制在 以內(nèi)；建 筑密度 :不大于 35%；建筑高度 :結(jié)合具體方案確定；綠地率 :不小于 30%。該地塊地處 江漢 區(qū) **路 ***號，臨近交通主干道 **路，有數(shù)條公交線路通往市內(nèi)，交通配套設施完善。該地塊地勢平坦，地質(zhì)條件（抗震能 力）一般。因此，選用市場比較法進行估價時，應在同一市場供需圈內(nèi)，調(diào)查近期發(fā)生交易的與委估對象地塊有替代關系且影響因素一致的地塊，通過比較修正，最后確定土地價格。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。土地也是如此，它的價格也受預期收益形成因素的變動所左右。所以，作為以追求最大利益為目的的市場主體的土地權(quán)利人，都會根據(jù)最大獲利原則來選擇土地利用方式和利用強度。 (7)多種評估方法相結(jié)合的原則 隨著土地估價業(yè)的發(fā)展，國際上有幾種通用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法等。 委估對象的用途為住宅用地，根據(jù)估價對象的特點及評估人員收集的資料，在考慮以上估價原則的基礎上，本次評估擬采用基準地價系數(shù)修正法、剩余法進行評估，其主要依據(jù) 一是待估宗地處于武漢市基準地價覆蓋范圍內(nèi)，且該區(qū)域有較完整的基準地價修正體系，因此可采用基準地價系數(shù)修正法進行估價；二是待估宗地規(guī)劃為商業(yè)用地，其所在區(qū)域市場上同類用途，性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的商品房交易案例較多，易確定開發(fā)完成后的樓價，故宜采用剩余法進行估價。土地利用狀況：商業(yè)用地設定平均容積率為 、住宅用地設定平均容積率為。 基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對同一級別土地基準地價進行修正，估算待估宗地地價。 Ⅲ級商業(yè)用地 宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標對照表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商服中心距離(米 ) ≤ 200 （ 200,400） (400,1000) (1000,1500) 1500 距區(qū)級商服中心距離(米 ) ≤ 400 (400,700] (700,1200] (1200,1600] 1600 距小區(qū)級商服中心距離離 (米 ) ≤ 50 (50,100) (100,200) (200,300) 300 距街區(qū)級商服中心距離(米 ) ≤ 50 (50,100] (100,200) (200,400] 400 交通條件 臨街道路狀況 混合型主干 道 生活型主干道 生活或交通型 主干道 交通型次干道 支路 臨公交站點狀況 (條 ) ≥ 14 [12,16] [8,12] [6,8] 6 距火車站距離 (米 ) ≤ 3500 (3500,4500) (4500,5500) (5500,6500) 6500 距長途汽車站距離 (米 ) ≤ 800 (800,1300) (1300,1800) (1800,2300) 2300 距碼頭狀況 (米 ) ≤ 600 (600,1100) (1100,1600) (1600,2100) 2100 基礎公用設施狀況 供水狀況 (%) 100 99 99 98 98 排水狀況 好 較好 一般 較差 差 距醫(yī)院距離 (米 ) ≤ 400 (400,700) (700,1000) (1000,1300) 1300 距電信營業(yè)廳距離 (米 ) ≤ 300 (300,500) (500,600) (600,1000) 1000 環(huán)境狀況 噪音污染 無污染 基本無污染 輕度污染 污染較重 嚴重污染 大氣污染 無污染 基本無污染 輕度污染 污 染較重 嚴重污染 綠地覆蓋 好 較好 一般 較差 差 地形狀況 地勢平坦 地勢較平坦，對建筑物無影響 地勢較平坦，對建筑物影響較大 地勢較不平坦，需考慮坡度的影響 地勢不平坦，需經(jīng)過平整才能使用 地質(zhì)狀況 堅固類場地土體，抗震能力強 硬塑類場地土體，抗震能力較強 抗震能力一般 軟塑類場地土體，抗震能力較弱 軟散類場地土體，抗震能力弱 人口狀況 人口密度 (人 /km2) ≥ 54879 [39395,54879] [27987,39394] [19865,27986） 19865 城市規(guī)劃 道路 規(guī)劃 主干道 快速路 次干道 支路 街坊間 支路 用地規(guī)劃 中心商業(yè)區(qū) 較繁華商業(yè)區(qū) 一般商業(yè)區(qū) 商業(yè)網(wǎng)點 其他類型 ??? ni iKK 1 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 17 注：（ 表示＞， ）表示＜， ［ 表示≥， ］表示≤。 待估宗地上總建筑面積為 53530 平方米，則不動產(chǎn)總價為： 500053530/10000＝ 26765 萬元 (2)建筑物開發(fā)成本 ① 估算建安費用 參考武漢 地區(qū)建設安裝工程預算價格 標準，結(jié)合規(guī)劃建筑物的狀況和估價人員對同類型建筑市場行情的調(diào)查，估算