【導讀】8．武漢市城市規(guī)劃、土地管理等方面的地方性文件；9．其它有關(guān)法律、法規(guī)文件。內(nèi)“場地平整”。條字[2020]第號《規(guī)劃設(shè)計條件》上記載面積為依據(jù)）。本次評估設(shè)定土地用途為商業(yè)用地，設(shè)定開發(fā)程度為宗。12月14日，在正常土地市場條件下的國有出讓土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。在估價基準日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的市場。劃設(shè)計條件》為準。電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。其它目的時本報告評估結(jié)果無效。估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔責任。本報告的估價結(jié)果自估價基準日起半年內(nèi)有效。評估咨詢有限公司擁有估價報告及估價結(jié)果的解釋權(quán)。場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。供資料的真實性負責，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準確性負責。估價對象土地所有權(quán)屬國家所有。武漢市土地整理儲備供應(yīng)中心。擬將其進行交易。委估方未提供估價對象在估價基準日的他項權(quán)利狀

　　

【正文】 建安費 *‰ 鄂價房地產(chǎn)字 (2002)47號 印花稅 建安費 *‰ 武稅發(fā) (1991)214號 檔案服務(wù)費 /項 鄂價房地字 (1999)177號 抗震設(shè)防審查費 0． 05 元 /建筑平方米 城市綜合開發(fā)行業(yè)管理費 0． 5元 /建筑平方米 定額測定費 建安費 *0． 6‰ 監(jiān)理費 建安費 *0． 6‰ 安全監(jiān)督費 建安費 *0． 8‰ 合計 另外 ,依據(jù)水電增容費有關(guān)收費標準 :水增容費 (含 表外工程費 )1575 元 /戶、電增費（含工程費） 960 元 /戶。 一般住戶按 100平方米建面計算，則有： （ 1575+960） *（ 53530/100） /10000=(萬元 ) 綜合以上 ,估算專業(yè)費用為 : +=(萬元 ) ③管理費用 按建安費的 5%計 ,*5%=(萬元 ) ④不可預見費 根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況及開發(fā)項目的規(guī)模 ,按建安費的 6%計 ,為*6%=(萬元 ) 建筑物開發(fā)成本 =建筑費用 +專業(yè)費用 =① +② +③ +④ 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 21 =+++ =(萬元 ) (3)購地稅費 項目 標準 結(jié)果 (萬元 ) 地籍測量費 用地面積 * /平方米 土地登記費等 用地面積 * /平方米 契稅 地價 *4% 土地評估費 (綜合費率 ) 地價 *% 合計 + 注 :設(shè)地價為 X (4)投資利息 依據(jù)開發(fā)項目的規(guī)模 ,設(shè)定項目的開發(fā)周期為 2 年 .年投資利率參考同期中國人民銀 行公布的三年的貸款利率 %計 .假設(shè)地價及購地稅費是一次性投入 ,計息期為整個開發(fā)周期 。建筑費用及專業(yè)費用為均勻投入 ,計息期為開發(fā)期的一半 ,均按復利計息 ,投資利息為 : 投資利息 =建筑物開發(fā)成本 *[(1+利息率 )開發(fā)周期 /21] +地價及購地稅費 *[(1+利息率 )開發(fā)周期 1] =*+(+)* =++ =+ (5)計算投資利潤 投資利潤為全部預付資本 (包括開發(fā)成本和土地成本 )利潤 ,根據(jù)近年來武漢市類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤水平 ,年投資利潤率按預付資本的 20%計 ,假設(shè)地價及購地稅費是一次性投入 ,開發(fā)成本費用均勻投入 ,開發(fā)成本費用均勻投入 ,則投資利潤為 : 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 22 投資利潤 =建筑物開發(fā)成本 *[(1+利潤率 )開發(fā)周期 /21] +地價及購地稅費 *[(1+利潤率 )開發(fā)周期 1] =*[(1+20%)2/21]+(+)*[(1+20%)21] =+ (6)銷售稅費 依據(jù)武漢市房地產(chǎn)、武漢市稅務(wù)局（ 1993） 64號，鄂價 房服（ 2002）77號 ，銷售稅費包括： A、營業(yè)稅及附加：按不動產(chǎn)總價的 ％計，共 ； B、交易手續(xù)費：按 3元 /建筑平方米計，共 ； C、印花稅：按不動產(chǎn)總價的 ％計，共 D、評估等費用：按不動產(chǎn)總價值的 ％計，共 。 E、廣告宣傳及代理費：按不動產(chǎn)總價的 3％計，共 。 銷售稅費＝ A+B+C+D+E ＝ (萬元 ) (7)計算宗地總地價 將上述各項代入公式： 總地價＝預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價－建筑物開發(fā)成本 －購地稅費－投資利息－投資利潤－銷售稅費 即： X＝ ，求得： 總地價 X 為 萬元 計算宗地單位面積地價 單位面積地價＝總地價247?？傆玫孛娣e ＝ 247。 10706平方米 10000 ＝ (元 /平方米） 三、地價的確定 根據(jù)以上 計算結(jié)果，結(jié)合所掌握的當?shù)赝恋厥袌銮闆r，取上述兩種方法的評估結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為委估地塊的最終單價，即： 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 23 出讓土地單價＝ (+)/2≈ (元 /平方米 ) 出讓土地總價 = 10706/10000≈ (萬元 ) 樓面地價 =76103100/53530=(元 /平方米 ) 經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇基準地價系數(shù)修正法和剩余法兩種評估方法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定土地用途為商業(yè)用地，開 發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”條件下，評估基準日為 2020 年 12 月 14 日的 40 年期的國有出讓土地使用權(quán)價格： 土地總面積 :10706平方米（以實測為準） 單位面積地價： 元 /平方米 單位 樓面地價 : /平方米 總地價： 萬元 大寫 人民幣 ： 柒仟陸佰壹拾萬叁仟壹佰元 整 （詳見土地估價結(jié)果一覽表） 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 25 土 地 估 價 結(jié) 果 一 覽 表 估價機構(gòu) ： 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 估價報告編號 ：武 **估 [2020]字第 015號 估價基準日 ： 2020年 12 月 14日 估價基準日的土地使用權(quán)性質(zhì) ：國有出讓土地 估價期日的 土地使用者 宗地 圖號 宗地名稱 土地使用證編號 宗地位置 估價期日的實際用途 估價設(shè)定的用途 容積率 估價期日的實際土地開發(fā)程度 估價設(shè)定的 土地開發(fā)程度 土地使用權(quán)年限 (年 ) 面積 (平方米 ) 單位面積地價 (元 /平方米 ) 總地價 (萬元 ) 備注 136 江漢區(qū) **路 ***號 住宅、商業(yè) 用地 商業(yè) 用地 宗地 紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)現(xiàn)狀條件 宗地紅線外 “五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整” 40 10706 合 計 10706 一、上述土地估價結(jié)果的限定條件 ：待估宗地土地使用年限評估設(shè)定為 40 年，無他項權(quán)利限制 ：宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整” ： 嚴格遵守山體湖泊保護三邊規(guī)定要求； 2.**路應(yīng)控制不少于 25米寬的綠化通廊； 10米寬的公共通道，用地東南面控制不少于 10米 寬的公共通道，其中臨 **湖 部分作為環(huán)湖公共道路使用。 ：無 二、其它需要說明的事項 《規(guī)劃設(shè)計 (土地使用 ) 條件》（武土條字 [2020]第 號）復印件為依據(jù)。 。 估價機構(gòu)： （蓋章） 2020 年 12 月 15 日 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 25 第四部分 附件 一、估價對象現(xiàn)場踏勘圖片 二 、 《規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件》（武土條字 [2020]第 號）復印件 三、 估價對象 1/2000 示意圖 四、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件 五、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件 六、估價 師資格證書復印件