武漢市土地收購建設(shè)項(xiàng)目土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告地產(chǎn)價(jià)格-資料下載頁
2025-05-09 04:15本頁面
【導(dǎo)讀】8．武漢市城市規(guī)劃、土地管理等方面的地方性文件；9．其它有關(guān)法律、法規(guī)文件。內(nèi)“場(chǎng)地平整”。條字[2020]第號(hào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》上記載面積為依據(jù)）。本次評(píng)估設(shè)定土地用途為商業(yè)用地，設(shè)定開發(fā)程度為宗。12月14日，在正常土地市場(chǎng)條件下的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開、公平的市場(chǎng)。劃設(shè)計(jì)條件》為準(zhǔn)。電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。其它目的時(shí)本報(bào)告評(píng)估結(jié)果無效。估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。評(píng)估咨詢有限公司擁有估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的解釋權(quán)。場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬國家所有。武漢市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心。擬將其進(jìn)行交易。委估方未提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的他項(xiàng)權(quán)利狀
【正文】 建安費(fèi) *‰ 鄂價(jià)房地產(chǎn)字 (2002)47號(hào) 印花稅 建安費(fèi) *‰ 武稅發(fā) (1991)214號(hào) 檔案服務(wù)費(fèi) /項(xiàng) 鄂價(jià)房地字 (1999)177號(hào) 抗震設(shè)防審查費(fèi) 0． 05 元 /建筑平方米 城市綜合開發(fā)行業(yè)管理費(fèi) 0． 5元 /建筑平方米 定額測(cè)定費(fèi) 建安費(fèi) *0． 6‰ 監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi) *0． 6‰ 安全監(jiān)督費(fèi) 建安費(fèi) *0． 8‰ 合計(jì) 另外 ,依據(jù)水電增容費(fèi)有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) :水增容費(fèi) (含 表外工程費(fèi) )1575 元 /戶、電增費(fèi)（含工程費(fèi)） 960 元 /戶。 一般住戶按 100平方米建面計(jì)算，則有： （ 1575+960） *（ 53530/100） /10000=(萬元 ) 綜合以上 ,估算專業(yè)費(fèi)用為 : +=(萬元 ) ③管理費(fèi)用 按建安費(fèi)的 5%計(jì) ,*5%=(萬元 ) ④不可預(yù)見費(fèi) 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模 ,按建安費(fèi)的 6%計(jì) ,為*6%=(萬元 ) 建筑物開發(fā)成本 =建筑費(fèi)用 +專業(yè)費(fèi)用 =① +② +③ +④ 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 21 =+++ =(萬元 ) (3)購地稅費(fèi) 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)果 (萬元 ) 地籍測(cè)量費(fèi) 用地面積 * /平方米 土地登記費(fèi)等 用地面積 * /平方米 契稅 地價(jià) *4% 土地評(píng)估費(fèi) (綜合費(fèi)率 ) 地價(jià) *% 合計(jì) + 注 :設(shè)地價(jià)為 X (4)投資利息 依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模 ,設(shè)定項(xiàng)目的開發(fā)周期為 2 年 .年投資利率參考同期中國人民銀 行公布的三年的貸款利率 %計(jì) .假設(shè)地價(jià)及購地稅費(fèi)是一次性投入 ,計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期 。建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用為均勻投入 ,計(jì)息期為開發(fā)期的一半 ,均按復(fù)利計(jì)息 ,投資利息為 : 投資利息 =建筑物開發(fā)成本 *[(1+利息率 )開發(fā)周期 /21] +地價(jià)及購地稅費(fèi) *[(1+利息率 )開發(fā)周期 1] =*+(+)* =++ =+ (5)計(jì)算投資利潤 投資利潤為全部預(yù)付資本 (包括開發(fā)成本和土地成本 )利潤 ,根據(jù)近年來武漢市類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤水平 ,年投資利潤率按預(yù)付資本的 20%計(jì) ,假設(shè)地價(jià)及購地稅費(fèi)是一次性投入 ,開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入 ,開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入 ,則投資利潤為 : 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 22 投資利潤 =建筑物開發(fā)成本 *[(1+利潤率 )開發(fā)周期 /21] +地價(jià)及購地稅費(fèi) *[(1+利潤率 )開發(fā)周期 1] =*[(1+20%)2/21]+(+)*[(1+20%)21] =+ (6)銷售稅費(fèi) 依據(jù)武漢市房地產(chǎn)、武漢市稅務(wù)局（ 1993） 64號(hào)，鄂價(jià) 房服（ 2002）77號(hào) ，銷售稅費(fèi)包括： A、營業(yè)稅及附加：按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 ％計(jì)，共 ； B、交易手續(xù)費(fèi)：按 3元 /建筑平方米計(jì)，共 ； C、印花稅：按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 ％計(jì)，共 D、評(píng)估等費(fèi)用：按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的 ％計(jì)，共 。 E、廣告宣傳及代理費(fèi)：按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 3％計(jì)，共 。 銷售稅費(fèi)＝ A+B+C+D+E ＝ (萬元 ) (7)計(jì)算宗地總地價(jià) 將上述各項(xiàng)代入公式： 總地價(jià)＝預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑物開發(fā)成本 －購地稅費(fèi)－投資利息－投資利潤－銷售稅費(fèi) 即： X＝ ，求得： 總地價(jià) X 為 萬元 計(jì)算宗地單位面積地價(jià) 單位面積地價(jià)＝總地價(jià)247?？傆玫孛娣e ＝ 247。 10706平方米 10000 ＝ (元 /平方米） 三、地價(jià)的確定 根據(jù)以上 計(jì)算結(jié)果，結(jié)合所掌握的當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)情況，取上述兩種方法的評(píng)估結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為委估地塊的最終單價(jià)，即： 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 23 出讓土地單價(jià)＝ (+)/2≈ (元 /平方米 ) 出讓土地總價(jià) = 10706/10000≈ (萬元 ) 樓面地價(jià) =76103100/53530=(元 /平方米 ) 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法兩種評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定土地用途為商業(yè)用地，開 發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2020 年 12 月 14 日的 40 年期的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格： 土地總面積 :10706平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)） 單位面積地價(jià)： 元 /平方米 單位 樓面地價(jià) : /平方米 總地價(jià)： 萬元 大寫 人民幣 ： 柒仟陸佰壹拾萬叁仟壹佰元 整 （詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表） 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 25 土 地 估 價(jià) 結(jié) 果 一 覽 表 估價(jià)機(jī)構(gòu) ： 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào) ：武 **估 [2020]字第 015號(hào) 估價(jià)基準(zhǔn)日 ： 2020年 12 月 14日 估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)性質(zhì) ：國有出讓土地 估價(jià)期日的 土地使用者 宗地 圖號(hào) 宗地名稱 土地使用證編號(hào) 宗地位置 估價(jià)期日的實(shí)際用途 估價(jià)設(shè)定的用途 容積率 估價(jià)期日的實(shí)際土地開發(fā)程度 估價(jià)設(shè)定的 土地開發(fā)程度 土地使用權(quán)年限 (年 ) 面積 (平方米 ) 單位面積地價(jià) (元 /平方米 ) 總地價(jià) (萬元 ) 備注 136 江漢區(qū) **路 ***號(hào) 住宅、商業(yè) 用地 商業(yè) 用地 宗地 紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)現(xiàn)狀條件 宗地紅線外 “五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整” 40 10706 合 計(jì) 10706 一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件 ：待估宗地土地使用年限評(píng)估設(shè)定為 40 年，無他項(xiàng)權(quán)利限制 ：宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整” ： 嚴(yán)格遵守山體湖泊保護(hù)三邊規(guī)定要求； 2.**路應(yīng)控制不少于 25米寬的綠化通廊； 10米寬的公共通道，用地東南面控制不少于 10米 寬的公共通道，其中臨 **湖 部分作為環(huán)湖公共道路使用。 ：無 二、其它需要說明的事項(xiàng) 《規(guī)劃設(shè)計(jì) (土地使用 ) 條件》（武土條字 [2020]第 號(hào)）復(fù)印件為依據(jù)。 。 估價(jià)機(jī)構(gòu)： （蓋章） 2020 年 12 月 15 日 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 25 第四部分 附件 一、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)踏勘圖片 二 、 《規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件》（武土條字 [2020]第 號(hào)）復(fù)印件 三、 估價(jià)對(duì)象 1/2000 示意圖 四、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 五、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、估價(jià) 師資格證書復(fù)印件
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