土地估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤-資料下載頁
2025-08-04 14:02本頁面
【正文】 面積單位都要一致 ；1缺少比較因素選擇的程序；因素選擇不合理、主次不分、確定混亂；比較因素說明過程中沒有量化，描述前后不一致；因素指數(shù)與前不一致、漏項(xiàng)、指數(shù)確定不合理；13未說明地價(jià)指數(shù)的來源依據(jù)，如采用物價(jià)指數(shù)作為地價(jià)指數(shù)，沒有說明理由和依據(jù)；13比較因素中還應(yīng)當(dāng)有容積率、土地使用年期等的修正；13估價(jià)對象與比較實(shí)例的交易時(shí)間相同，但確定的地價(jià)指數(shù)卻不一致；13未說明白 3 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因；13公式中無個(gè)別因素修正；13交易情況說明不正確；13因素條件表中應(yīng)當(dāng)將 “宗地面積形狀”列入個(gè)別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄 ；13選取的實(shí)例中，有的實(shí)例超過了規(guī)定年限 (5 年) ；13個(gè)別因素修正中部分項(xiàng)目修正錯(cuò)誤 , 如 “面積形狀”修正錯(cuò)誤 ；1部份項(xiàng)目未作修正 , 如 “基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正 , “交易時(shí)間”未作修正 ；14期日修正未作詳細(xì)說明， 如，地價(jià)指數(shù)不合常理，只一般描述為 “地價(jià)下跌了5%”；14容積率修正錯(cuò)誤或未修正 ；14年期修正錯(cuò)誤；年期修正時(shí)，未對 r 的取值做出說明 ；14在確定最終地價(jià)時(shí)，確定方法不合理或依據(jù)不足，如采取加權(quán)平均取值，未說明各自權(quán)重取值理由或權(quán)重之和不等于1；14編制比較因素條件說明（表）、比較因素條件指數(shù)表、因素條件系數(shù)修正表；〈 5 〉 剩余法基本公式：地價(jià)=不動產(chǎn)總價(jià)開發(fā)建造費(fèi)專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)利息利潤稅金租售費(fèi)用開發(fā)商合理利潤。14沒有選擇最佳開發(fā)利用方式 , 或沒選擇最佳土地用途；14開發(fā)建設(shè)周期確定錯(cuò)誤，沒有考慮空置或租售期 ；14開發(fā)完成后不動產(chǎn)售價(jià)預(yù)測錯(cuò)誤，僅僅考慮現(xiàn)在市場情況，而未根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格走勢、政策影響來預(yù)測建成后的售價(jià)；14銷售時(shí)間預(yù)測錯(cuò)誤 .商品房要主體封頂后才能預(yù)售；150、分期銷售沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；15租賃計(jì)算時(shí) , 沒有考慮出租率和租金的增長情況 ；15計(jì)算面積參數(shù)選擇錯(cuò)誤，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積，計(jì)算開發(fā)成本時(shí)用總建筑面積；15預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算 ；15開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)利息以全部開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)按建筑期的一半計(jì)算，或以開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)的一半按全部建筑期計(jì)算，開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)按金額全期計(jì)息；15銷售利潤率對應(yīng)的是不動產(chǎn)總價(jià)，投資利潤率對應(yīng)的是預(yù)付總資本 ；15利潤考慮了利息、采用年利潤率時(shí)沒有考慮開發(fā)周期；15利潤、利息計(jì)算錯(cuò)誤；各參數(shù)確定無依據(jù)、無方法、無過程、不合理；15宗地內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用是否扣除與地價(jià)定義不一致等；15稅金中不應(yīng)包括房產(chǎn)稅、增值稅；160、套用公式計(jì)算錯(cuò)誤；利息公式選錯(cuò)、計(jì)息周期錯(cuò)誤、計(jì)息基礎(chǔ)錯(cuò)誤；三、地價(jià)的確定16地價(jià)的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)；16地價(jià)確定時(shí)，描述是采用 2 種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù) , 實(shí)際計(jì)算采用加權(quán)平均 ；162 種方法得出的結(jié)果如果相差過大 , 不應(yīng)當(dāng)采用算術(shù)平均值 ；16地價(jià)的確定中，2 種方法的權(quán)重之和不等于1；16估價(jià)結(jié)果中，總地價(jià)沒有大寫；16估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià)；16缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表；16土地估價(jià)結(jié)果一覽表缺少有關(guān)說明；第四部分 附件[應(yīng)包括委托估價(jià)函、估價(jià)對象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料（附宗地圖）（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價(jià)對象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn)）、有關(guān)背景材料（如估價(jià)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書等規(guī)劃文件）、估價(jià)對象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、委托方營業(yè)執(zhí)照等]16缺少委托估價(jià)合同；170、缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件；17缺少土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、估價(jià)師資格證書復(fù)印件 ；17缺少房屋產(chǎn)權(quán)證 ；17缺少估價(jià)對象利用照片資料；17缺少估價(jià)對象位置示意圖；17缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照；17缺少他項(xiàng)權(quán)利證書復(fù)印件；17估價(jià)對象的基本情況在報(bào)告中描述的位置不正確 。
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