土地估價報告錯誤-資料下載頁
2025-08-04 14:02本頁面
【正文】 面積單位都要一致 ；1缺少比較因素選擇的程序；因素選擇不合理、主次不分、確定混亂；比較因素說明過程中沒有量化，描述前后不一致；因素指數(shù)與前不一致、漏項、指數(shù)確定不合理；13未說明地價指數(shù)的來源依據(jù)，如采用物價指數(shù)作為地價指數(shù)，沒有說明理由和依據(jù)；13比較因素中還應當有容積率、土地使用年期等的修正；13估價對象與比較實例的交易時間相同，但確定的地價指數(shù)卻不一致；13未說明白 3 個比準價格確定土地單位面積地價的方法及原因；13公式中無個別因素修正；13交易情況說明不正確；13因素條件表中應當將 “宗地面積形狀”列入個別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄 ；13選取的實例中，有的實例超過了規(guī)定年限 (5 年) ；13個別因素修正中部分項目修正錯誤 , 如 “面積形狀”修正錯誤 ；1部份項目未作修正 , 如 “基礎設施狀況”未作修正 , “交易時間”未作修正 ；14期日修正未作詳細說明， 如，地價指數(shù)不合常理，只一般描述為 “地價下跌了5%”；14容積率修正錯誤或未修正 ；14年期修正錯誤；年期修正時，未對 r 的取值做出說明 ；14在確定最終地價時，確定方法不合理或依據(jù)不足，如采取加權平均取值，未說明各自權重取值理由或權重之和不等于1；14編制比較因素條件說明（表）、比較因素條件指數(shù)表、因素條件系數(shù)修正表；〈 5 〉 剩余法基本公式：地價=不動產(chǎn)總價開發(fā)建造費專業(yè)費不可預見費利息利潤稅金租售費用開發(fā)商合理利潤。14沒有選擇最佳開發(fā)利用方式 , 或沒選擇最佳土地用途；14開發(fā)建設周期確定錯誤，沒有考慮空置或租售期 ；14開發(fā)完成后不動產(chǎn)售價預測錯誤，僅僅考慮現(xiàn)在市場情況，而未根據(jù)房地產(chǎn)價格走勢、政策影響來預測建成后的售價；14銷售時間預測錯誤 .商品房要主體封頂后才能預售；150、分期銷售沒有考慮資金的時間價值；15租賃計算時 , 沒有考慮出租率和租金的增長情況 ；15計算面積參數(shù)選擇錯誤，計算售價或租金時用可售面積，計算開發(fā)成本時用總建筑面積；15預付地價款的利息額應以全部預付地價款按整個開發(fā)建設周期計算 ；15開發(fā)費、專業(yè)費、不可預見費利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費、不可預見費按建筑期的一半計算，或以開發(fā)費、專業(yè)費、不可預見費的一半按全部建筑期計算，開發(fā)費、專業(yè)費、不可預見費在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)按金額全期計息；15銷售利潤率對應的是不動產(chǎn)總價，投資利潤率對應的是預付總資本 ；15利潤考慮了利息、采用年利潤率時沒有考慮開發(fā)周期；15利潤、利息計算錯誤；各參數(shù)確定無依據(jù)、無方法、無過程、不合理；15宗地內(nèi)土地開發(fā)費用是否扣除與地價定義不一致等；15稅金中不應包括房產(chǎn)稅、增值稅；160、套用公式計算錯誤；利息公式選錯、計息周期錯誤、計息基礎錯誤；三、地價的確定16地價的確定中，未說明結果確定方法的依據(jù)；16地價確定時，描述是采用 2 種方法估價結果的算術平均數(shù) , 實際計算采用加權平均 ；162 種方法得出的結果如果相差過大 , 不應當采用算術平均值 ；16地價的確定中，2 種方法的權重之和不等于1；16估價結果中，總地價沒有大寫；16估價結果無單位地價；16缺少土地估價結果一覽表；16土地估價結果一覽表缺少有關說明；第四部分 附件[應包括委托估價函、估價對象土地使用證復印件或土地產(chǎn)權證明材料（附宗地圖）（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、房屋產(chǎn)權證復印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價對象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構筑物、用途及利用特點）、有關背景材料（如估價項目的有關批準文件等，如為規(guī)劃利用應提交規(guī)劃利用的項目建議書、可行性研究報告、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或審定設計方案通知書等規(guī)劃文件）、估價對象如設定他項權利等的有關權利人證明材料、估價機構資質證書及簽字土地估價師證書復印件、估價機構營業(yè)執(zhí)照、委托方營業(yè)執(zhí)照等]16缺少委托估價合同；170、缺少待估宗地的國有土地使用證復印件；17缺少土地估價機構資質證書、估價師資格證書復印件 ；17缺少房屋產(chǎn)權證 ；17缺少估價對象利用照片資料；17缺少估價對象位置示意圖；17缺少估價機構工商營業(yè)執(zhí)照；17缺少他項權利證書復印件；17估價對象的基本情況在報告中描述的位置不正確 。
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