【正文】 要包括： 1. 經(jīng)營維修費； 2. 經(jīng)營管理費； 3. 房屋年保險費； 4. 房屋出租年應交稅金； 5. 房屋年折舊費； 6. 建房資本的利息 7. 其他費用。 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括： 1. 銷售成本；2. 銷售費用；3. 經(jīng)營管理費；4. 銷售稅金；5. 財務(wù)費用；6. 經(jīng)營利潤。 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括： 1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費、人工費、運輸費等； 2. 產(chǎn)品銷售費； 3. 產(chǎn)品銷售稅金及附加； 4. 財務(wù)費用； 5. 管理費用； 6. 企業(yè)利潤。 求取年純收益 1. 土地租賃中的土地年純收益求?。? 土地年純收益=年租金收入―年總費用 2. 房地出租中的土地年純收益求?。? 土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益 房地產(chǎn)年純收益＝房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費用 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值建筑物還原利率3. 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。悍康禺a(chǎn)年純收益=經(jīng)營總收入―經(jīng)營總費用 土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益房屋年純收益4. 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。? 土地年純收益=生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本5. 自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。? 自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。 還原利率的確定 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系 還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應按下面公式確定： r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r——綜合還原利率； r1——土地還原利率； r2——建筑物還原利率； L——土地價格； B——建筑物價格。 還原利率的確定方法還原利率應按下列方法確定： 1. 不動產(chǎn)純收益與價格比率法：應選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動產(chǎn)相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。 2. 安全利率加風險調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而確定。 3. 投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原利率。在確定土地還原利率時，還應注意土地所有權(quán)價格的還原利率和土地使用權(quán)價格的還原利率存在區(qū)別。土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán)，其風險也比土地使用權(quán)小。因此，其二者的還原利率是有差別的。 計算收益價格 計算收益價格時，應首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律，判定估價對象純收益流量屬于下列那種類型： 1. 純收益流量每年固定不變； 2. 純收益流量每年按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 3. 純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減； 4. 純收益流量按其他有規(guī)則的變動。 收益還原法的適用范圍 收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。不適用于沒有收益的不動產(chǎn)估價。 市場比較法 市場比較法的基本原理 市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下： 1. 直接比較公式： PD＝PBABDE 式中：PD――待估宗地價格； PB――比較案例價格； A――待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù) ＝正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù) B――待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù) D――待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) E――待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù) 2. 間接比較公式： PD＝PBABCDE 式中：； C――標準宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù) 運用市場比較法進行宗地估價應按下列步驟操作：1. 廣泛搜集宗地交易實例；2. 選取比較實例；3. 建立價格可比基礎(chǔ)；4. 進行交易情況修正；5. 進行交易日期修正；6. 進行區(qū)域因素修正；7. 進行個別因素修正；8. 求出比準價格。 運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。 擁有大量的交易實例資料，是運用市場比較法估價的前提條件。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價結(jié)果的準確性和客觀性，甚至會使市場比較法無法采用。因此，估價人員首先應通過各種途徑盡可能多地搜集交易實例。 一般搜集交易實例的途徑有： 1. 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報登記資料； 2. 查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的信息； 3. 以購買者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當事人洽談，了解各種信息； 4. 通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 5. 同行之間相互提供信息資料； 6. 其他途徑獲取資料。 搜集交易實例的內(nèi)容包括： 1. 交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。 交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。2. 交易實例的狀況。一般應包括：(1) 坐落位置、形狀與面積；(2) 地質(zhì)條件；(3) 購物、交通等環(huán)境條件；(4) 土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；(5) 有關(guān)地上建筑物的基本情況；(6) 權(quán)利狀況和土地使用年限等。 3. 成交價格。成交價格應包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租金等內(nèi)容，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣單位等情況。 4. 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。 5. 成交日期。 搜集交易實例時，估價人員最好針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即“交易實例調(diào)查表”，按照表格填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又有避免遺漏重要事項，同時也便于輸入計算機，建立數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。 對于搜集到的每一個交易實例及其內(nèi)容，都需要查證，做到準確無誤。 選擇比較實例 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的比較實例。如果比較實例少于三個，其代表性差，可能造成估價結(jié)果出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場狀況。 用作比較參照的交易實例，簡稱比較實例。選取比較實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中，選取與估價對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。 所選取的比較實例應符合下列要求： ，具體是指： (1) 與估價對象地塊的用途應相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓（寫字樓）、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細分，例如住宅，可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。 (2) 與估價對象地塊所處地段應相同。主要是指比較實例與估價對象地塊應處于同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)的類似地區(qū)。 (3) 與估價地塊的價格類型應相同。價格類型有：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，征用價格，課稅價格，投保價格，典當價格等。 (4) 成交日期應與估價對象地塊的估價時點相近。一般選擇的比較實例的成交日期距估價時點的間隔越短，在進行交易日期修正時的準確性越高。因此，最好選擇近期1年內(nèi)成交的房地產(chǎn)作為比較實例。如果市場相對比較穩(wěn)定，可適當延長間隔時間，但最長時效不宜超過2年。(5) 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。這類交易實例應當首選為比較實例。如果市場上正常交易實例較少，不得不選擇非正常交易實例作為比較實例時，也應選取其中交易情況明了且可修正的實例作為比較實例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的。 選取比較實例后，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達方式和內(nèi)涵。 已選取的若干個比較實例之間及其與估價對象之間，可能在付款方式、成交單價、貨幣種類、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無法進行直接的比較修正，因此需要對它們進行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便在后面進行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素的修正。首先，如果比較實例中有房地合一的實例，應配合假設(shè)開發(fā)法、收益還原法、成本估價法等估價方法，分離出其中的土地價格，然后再換算處理。換算處理包括下列內(nèi)容：1. 統(tǒng)一付款方式，應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清；2. 統(tǒng)一采用單價；3. 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算；4. 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 進行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于土地的特殊性和房地產(chǎn)市場的不完全性，交易價格往往在交易過程中受當時當?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，不宜直接作為比較的對象，必須預先對交易中的不正常的情況加以修正，使其成為正常的交易價格后，才能作為估算估價對象價格的比準值。 交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列９種： 1. 有利害關(guān)系人之間的交易； 2. 急于出售或者購買情況下的交易； 3. 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 4. 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易； 5. 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易； 6. 相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地產(chǎn)的效用，相鄰地產(chǎn)的擁有者會因此抬高價格迫使買方以高于市場正常價格的購買； 7. 特殊方式的交易。拍賣方式成交價格一般多高于市場正常價格；協(xié)議方式成交價格一般多低于市場正常價格； 8. 交易稅費非正常負擔的交易； 9. 其他非正常的交易。上述情況，在進行估價時都應對其進行交易情況修正。修正的步驟為： ，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價人員根據(jù)長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。，修正求得比較實例的正常價格。 進行交易日期修正，應將比較實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。 1. 采用類似土地價格變動率進行修正。 2. 利用類似土地價格指數(shù)進行修正。 3. 在無類似土地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷，加以修正。 土地價格還可通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關(guān)系模型來求取。 進行區(qū)域因素修正，應將比較實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。. 1 影響土地價格的區(qū)域因素主要包括： 1. 繁華程度：是指城市中某些職能在空間上的聚集，對企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結(jié)果，并影響土地的收益和利潤的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級兩方面進行分析量化。 2. 交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的可達性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度等。 3. 環(huán)境狀況：主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量。 4. 公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完備程度的指標主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。 5. 城市規(guī)劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標的限制。 不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因素不同，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。 區(qū)域因素修正的方法： 區(qū)域因素修正，是將比較實例相對估價對象由于外部環(huán)境差異所造成的價格差異排除，使修正后的比較實例價格能夠與估價對象地塊所處地段的實際情況相符。區(qū)域因素修正的方法主要有兩種： 1. 直接比較修正，即以估價對象地塊的各項區(qū)域因素狀況為基準，與比較實例相對應的區(qū)域因素逐項比較，然后確定修正比率。2. 間接比較修正，即以設(shè)定的某標準地塊的各項區(qū)域因素為基準，將估價對象和比較實例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。 進行個別因素修正，應將比較實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地生熟程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等