【正文】 區(qū)域因素修正的方法主要有兩種： 1. 直接比較修正，即以估價(jià)對(duì)象地塊的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與比較實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。 2. 交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將比較實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。買(mǎi)方若購(gòu)買(mǎi)相鄰地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地產(chǎn)的效用，相鄰地產(chǎn)的擁有者會(huì)因此抬高價(jià)格迫使買(mǎi)方以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的購(gòu)買(mǎi)； 7. 特殊方式的交易。 選取比較實(shí)例后，應(yīng)對(duì)比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式和內(nèi)涵。 (4) 成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近。 所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求： ，具體是指： (1) 與估價(jià)對(duì)象地塊的用途應(yīng)相同。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容包括： 1. 交易雙方情況及交易目的。 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法的基本原理 市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。 總費(fèi)用 土地租賃中的總費(fèi)用 土地租賃中的總費(fèi)用主要包括： 1. 土地使用稅； 2. 土地管理費(fèi)； 3. 土地維護(hù)費(fèi)； 4. 其他費(fèi)用。 確定估價(jià)結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法： 1．簡(jiǎn)單算術(shù)平均法； 2．加權(quán)算術(shù)平均法； 3．中位數(shù)法； 4．眾數(shù)法； 5．綜合分析法。根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。整個(gè)宗地地價(jià)修正體系的編制方法和體系內(nèi)容格式等。要求形狀規(guī)則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià) 基本原理：通過(guò)定期對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，掌握各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類(lèi)用地的價(jià)格變化情況，利用更新期標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，或利用更新期的地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。 3. 模型選擇及基本方法。 2. 沒(méi)有定級(jí)基礎(chǔ)的城市：先用上述分類(lèi)定級(jí)方法先定級(jí)，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級(jí)差收益（地租）測(cè)算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。 5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖圖示及圖例見(jiàn)附錄B。 6. 表示土地利用類(lèi)型時(shí)，商服業(yè)用符號(hào)依比例尺表示各級(jí)商服中心，其它土地類(lèi)型只反映能夠上圖的圖斑。 3. 地價(jià)區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。在同一級(jí)距內(nèi)，地價(jià)對(duì)路線價(jià)的變化程度較小，并視同一致。 4. 確定宗地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件 。在此基礎(chǔ)上，將各地價(jià)影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。 G. 其他因素。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類(lèi)）和利用強(qiáng)度等。主要指生活和工作的交通方便程度。 F. 宗地條件。 B. 交通便捷度。它分為級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種。 3. 地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。 評(píng)估區(qū)段地價(jià) 有樣點(diǎn)區(qū)段路線價(jià)的評(píng)估 以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。C. 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：將估計(jì)值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各單元分值的估計(jì)地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)： 或 式中： Pla：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià)； Pli ：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià)； M：均質(zhì)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)； SI：樣點(diǎn)宗地面積。 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理 1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。 4. 同一用途中不同用地細(xì)類(lèi)修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒(méi)有按細(xì)類(lèi)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要作用地細(xì)類(lèi)的修正。 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正 不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿(mǎn)足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過(guò)均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算將土地收益視同經(jīng)營(yíng)者交付地租的能力，按下式估計(jì)每一級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)： In P1b = — rd 式中：P1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)； In ：某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的平均收益； rd ：土地還原利率 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定用級(jí)差收益（地租）測(cè)算的每級(jí)土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型的基準(zhǔn)地價(jià)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。 C 、 Yn=A(1+r)X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3 式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２ 、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。 樣本數(shù)據(jù)歸類(lèi) 以土地級(jí)別為單位，分別以不同土地利用類(lèi)型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類(lèi)，可以細(xì)分的土地類(lèi)型還可按細(xì)類(lèi)歸類(lèi)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評(píng)估。 逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。４．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作主要有編寫(xiě)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū)、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。 估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)： 1. 估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟； 2. 估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法； 3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑； 4. 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。 遵循預(yù)期收益原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。2 城市土地估價(jià)基本原則和程序 城市土地估價(jià)的基本原則 土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1．合法原則； 2．最高最佳使用原則； 3．替代原則； 4．預(yù)期收益原則； 5．供需原則； 6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 7．多方法相比較原則。 本規(guī)程所稱(chēng)城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由事業(yè)型評(píng)估單位和具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于７名。 遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。 遵循供需原則，是指土地評(píng)估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周?chē)h(huán)境、道路狀況等，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周?chē)h(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國(guó)土資源部確認(rèn)。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū)的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。 2. 樣本資料歸類(lèi) 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類(lèi)。 級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 土地級(jí)別的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的要求，確定土地的級(jí)別。 樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分土地利用?lèi)型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。 D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； F(X1n)：自變量X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤(rùn)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２ 、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)； Ｖ：誤差項(xiàng)。 2. 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)通過(guò)回歸系數(shù)bj的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素Xi對(duì)凈收益Y的影響程度。對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定用級(jí)差收益測(cè)算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。 樣點(diǎn)地價(jià)的整理交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評(píng)估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。時(shí)間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。 等等。 2. 相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。 2. 沒(méi)有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估沒(méi)有交易資料的區(qū)域或級(jí)別，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。方法有三種： 1. 取中位數(shù)。 4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料兩種方法。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類(lèi)）和利用強(qiáng)度等。 D. 公用設(shè)施完備度。 H. 其他因素。 (4) 各因素影響地價(jià)程度的確定 采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。 4. 編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制出級(jí)別或區(qū)域內(nèi)不同用地類(lèi)型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類(lèi)用地因素指標(biāo)說(shuō)明表。 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制 路線價(jià)修正系數(shù)表是指利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。深度百分率表中級(jí)距的選定，應(yīng)分析比較市場(chǎng)地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定級(jí)距數(shù)、級(jí)距。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高點(diǎn)或區(qū)段，可不依比例單獨(dú)表示。土地利用類(lèi)型界線用點(diǎn)劃線表示，土地分類(lèi)及圖示符號(hào)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 基準(zhǔn)地價(jià)圖面整飾 基準(zhǔn)地價(jià)圖按要求標(biāo)出級(jí)別、用地類(lèi)型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標(biāo)出制圖單位及時(shí)間，樣圖見(jiàn)附錄B。 3. 。 地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法 1. 基本原理：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來(lái)計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 適用范圍：適用于大中小各類(lèi)城市，也適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城市。2. 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià) (1) 基本步驟： A. 建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng) 地價(jià)指數(shù)分區(qū)域（級(jí)別）、分土地用途編制，地價(jià)樣點(diǎn)可從標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格和市場(chǎng)交易價(jià)格中選擇。5 宗地地價(jià)評(píng)估基本方法 宗地估價(jià)程序 宗地估價(jià)的技術(shù)路線宗地估價(jià)的技術(shù)路線是指從接受委估方的估價(jià)委托書(shū)開(kāi)始，到完成估價(jià)報(bào)書(shū)的全過(guò)程。 搜集的相關(guān)估價(jià)資料主要包括：影響宗地價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料。 宗地估價(jià)報(bào)告書(shū)包括估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告書(shū)格式分為文字式和表格式。 房地出租中的總費(fèi)用 房地出租中的總費(fèi)用主要包括： 1. 經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)； 2. 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)； 3. 房屋年保險(xiǎn)費(fèi)； 4. 房屋出租年應(yīng)交稅金； 5. 房屋年折舊費(fèi)； 6. 建房資本的利息 7. 其他費(fèi)用。 3. 投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類(lèi)型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。在同一公開(kāi)市場(chǎng)中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱(chēng)、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開(kāi)的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。 5. 成交日期。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類(lèi)和小類(lèi)劃分。一般選擇的比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高。 已選取的若干個(gè)比較實(shí)例之間及其與估價(jià)對(duì)象之間，可能在付款方式、成交單價(jià)、貨幣種類(lèi)、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無(wú)法進(jìn)行直接的比較修正，因此需要對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便在后面進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正。拍賣(mài)方式成交價(jià)格一般多高于市場(chǎng)正常價(jià)格；協(xié)議方式成交價(jià)格一般多低于市場(chǎng)正常