【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價(jià)格： Pls=KrPli式中：Pls──修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)的宗地地價(jià) Pli──某一容積率下的宗地交易價(jià)格 Kr──同前 樣點(diǎn)地價(jià)的其它修正 根據(jù)交易地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正： 1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開(kāi)、公平的正常市場(chǎng)情況下交易地價(jià)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買(mǎi)急賣(mài)地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。 2. 地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，一定修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。 4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒(méi)有按細(xì)類評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要作用地細(xì)類的修正。 等等。 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制 在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖。 1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖； 2. 土地級(jí)別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上； 3. 直接在圖上表示地價(jià)，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 1. 同一土地級(jí)或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過(guò)樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí) ，需對(duì)均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。 2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過(guò)樣本總體同一性的檢驗(yàn)。 3. 。 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理 1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。 2. 相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。 3. 同一級(jí)別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)資料。 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過(guò)修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。 利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)1. 有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的４倍。 B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)： 或 式中： Pla：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià)； Pli ：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià)； M：均質(zhì)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)； SI：樣點(diǎn)宗地面積。 2. 沒(méi)有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估沒(méi)有交易資料的區(qū)域或級(jí)別，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評(píng)估程序?yàn)椋? A. 對(duì)已評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級(jí)別，建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對(duì)照表； B. 將沒(méi)有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級(jí)別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化； C. 比較待估價(jià)區(qū)域或級(jí)別同有地價(jià)區(qū)域或級(jí)別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價(jià)； D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)； E. 通過(guò)確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級(jí)別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別模型，評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) A. 模型選擇：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來(lái)計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為： Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn 其中： Yn ：第n級(jí)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)）； A：常數(shù)； r ：地價(jià)級(jí)差系數(shù)； Xn ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù) α：待定系數(shù)。 在特殊情況下，要做地價(jià)與土地級(jí)別二維關(guān)系圖，確定測(cè)算模型。B. 系數(shù)估計(jì)：將收集到的不同用途的地價(jià)資料，按用途將通過(guò)檢驗(yàn)的地價(jià)資料代入模型中，估計(jì)參數(shù)值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗(yàn)。C. 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：將估計(jì)值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各單元分值的估計(jì)地價(jià)。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 用地細(xì)類基準(zhǔn)地價(jià)的估算 根據(jù)市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場(chǎng)細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅等細(xì)類，根據(jù)地價(jià)在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價(jià)。 利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià) 路線價(jià)的評(píng)估范圍 路線價(jià)主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價(jià)格評(píng)估。 商業(yè)用地路線價(jià)區(qū)段的劃分 地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)： 1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段； 2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段 區(qū)段劃分方法： 1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限； 2. 在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。 樣點(diǎn)地價(jià)的整理 。 樣點(diǎn)地價(jià)的數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 。 評(píng)估區(qū)段地價(jià) 有樣點(diǎn)區(qū)段路線價(jià)的評(píng)估 以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。方法有三種： 1. 取中位數(shù)。 2. 取眾數(shù)。 3. 取算術(shù)平均數(shù)。 無(wú)樣點(diǎn)地價(jià)或樣點(diǎn)地價(jià)較少的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估 沒(méi)有交易資料的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估，采用比較法、系數(shù)修正法進(jìn)行。 劃分地價(jià)等級(jí) 把區(qū)段地價(jià)按地價(jià)高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個(gè)地價(jià)等級(jí)。 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定 基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則 1. 以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。 2. 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。 3. 地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。 4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。 基準(zhǔn)地價(jià)的確定 以一種方法測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法確定的級(jí)別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城市基準(zhǔn)地價(jià)。 以兩種以上方法測(cè)算城市分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝唬貌煌椒ǖ臏y(cè)算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況和地價(jià)水平，確定級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 以兩種以上方法測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，根據(jù)不同方法的評(píng)估結(jié)果、土地市場(chǎng)狀況等，以其中最符合市場(chǎng)行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，確定各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地地價(jià)。它分為級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種。 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料兩種方法。 如果基準(zhǔn)地價(jià)成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價(jià)格，則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價(jià)影響因素和影響權(quán)重。 用土地利用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 ，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 宗地地價(jià)影響因素的選擇 (1) 商業(yè)用地的影響因素 A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。 B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 D. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會(huì)治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地利用的要求。 F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。 G. 其他因素。 (2) 住宅用地的影響因素A. 住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級(jí)及級(jí)中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)各類型住宅區(qū)的影響程度等。B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。 D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。 E. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 F. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對(duì)住宅區(qū)土地利用的要求。 G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。 H. 其他因素。 (3) 工業(yè)用地的影響因素 A. 交通便捷度。 B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 C. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。 D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 E. 規(guī)劃限制。 F. 宗地條件。 G. 其他因素。 (4) 各因素影響地價(jià)程度的確定 采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。 3. 各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算 (1) 修正幅度值的計(jì)算 以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計(jì)算公式為： InhIlb Ｆ１＝——— * 100% Ilb 下調(diào)幅度的計(jì)算公式為： Ilb Inl Ｆ2＝——— * 100% Ilb 式中：F1基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度 F2基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度 Ilb基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益 Inb級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最低值 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。 (2) 影響地價(jià)各因素修正幅度的確定 ，按下式計(jì)算各因素的修正幅度。 F1i=F1*Wi F２i=F２*Wi 式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度 F２i――某一因素的下調(diào)幅度 Wi ――某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重 以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／２，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為F２i／２，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，將各地價(jià)影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。 4. 編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制出級(jí)別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說(shuō)明表。各表形式見(jiàn)附錄。 用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 1. 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 修正幅度值的計(jì)算 將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較，得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值。 對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。 按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 3. 影響地價(jià)各因素修正值的確定 根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值。 4. 確定宗地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件 。 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制 路線價(jià)修正系數(shù)表是指利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評(píng)估具體宗地地價(jià)時(shí)由評(píng)估人員自定。 確定路線價(jià) 。 編制深度指數(shù)修正表 深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對(duì)路線價(jià)的變化程度制定。其基本程序?yàn)椋? 1. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里