【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，出臺(tái)了《關(guān)于優(yōu)化年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。在供應(yīng)端執(zhí)行“有供有限”，從土地源頭控制商品房供應(yīng)；在需求端，降首付、降利率、減稅費(fèi)、予補(bǔ)貼、放寬公積金貸款政策，取消外國(guó)人購(gòu)房限制等多手段并 施，刺激購(gòu)房需求釋放；在企業(yè)端，月和月國(guó)家發(fā)改委兩次發(fā)文，全面放松企業(yè)債發(fā)行限制，降低門檻，取消比例限制，使得企業(yè)發(fā)展規(guī)模穩(wěn)步上升、利率持續(xù)下降，大大改善開發(fā)企業(yè)資金環(huán)境。在利好政策不斷推動(dòng)下，一線和部分二線城市市場(chǎng)成交逐月好轉(zhuǎn)，全國(guó)的商品房銷售面積增速也開始轉(zhuǎn)正，在三季度小幅回調(diào)后，四季度成交持續(xù)走高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算，全年商品房銷售面積達(dá)到億平方幾無疑問，商品房銷售金額全年預(yù)計(jì)將達(dá)萬億左右，超過年的萬億元，再次創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。從企業(yè)銷售業(yè)績(jī)來看，銷售前強(qiáng)、強(qiáng)都超過了歷史最高點(diǎn)。但就在行業(yè)規(guī)模、企業(yè)業(yè)績(jī)創(chuàng)新高的同時(shí)，土地投資持續(xù)低迷又與房市呈現(xiàn)冰火兩重天格局，商品房待售面積也創(chuàng)下新高，到月末達(dá)億平方。盡管整體行業(yè)成交規(guī)模重回年的高位水平，但城市分化加劇的趨勢(shì)沒有絲毫改變。一線城市量升價(jià)漲，北京、上海、深圳等成交量均同比增幅超過三成，深圳房?jī)r(jià)更是同比上漲；二線城市整體庫(kù)存壓力顯著下降，南京、蘇州、合肥等市消化周期已經(jīng)低于半年，而寧波、青島、沈陽等前期庫(kù)存較高的城市，去化壓力也明顯減輕。年房地產(chǎn)行業(yè)仍舊會(huì)被作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要抓手。因此，政策紅利仍將延續(xù)，甚至更多強(qiáng)力刺激政策也有可能出臺(tái)，包括大家期盼的貸款利息抵扣所得稅、進(jìn)一步降低首付比例等大招。這些政策對(duì)于剛性需求推動(dòng)、改善型需求持續(xù)釋放形成正向激勵(lì)，也將會(huì)是年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定的前提。從市場(chǎng)來看，年市場(chǎng)成交不太會(huì)出現(xiàn)顯著縮量。但由于年需求集中釋放，成交也不太可能出現(xiàn)大幅增量，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將保持在億平方、成交金額萬億元左右，總體仍將維持高位、保持平穩(wěn)。在這樣“雙穩(wěn)”的格局下，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)年這樣的大幅上漲，基本持平或微漲。土地市場(chǎng)成交進(jìn)一步回落的可能性也比較小，總體保持平穩(wěn)。城市分化依舊，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱的情況仍將延續(xù)。住宅市場(chǎng)仍將相對(duì)穩(wěn)定，辦公商業(yè)壓力巨大。整體來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖特點(diǎn)短期難有改變。對(duì)企業(yè)而言，年有三方面的風(fēng)險(xiǎn)值得特別關(guān)注。首先是企業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，強(qiáng)、強(qiáng)、強(qiáng)的市場(chǎng)份額還將繼續(xù)增長(zhǎng)；其次是城市去庫(kù)存任務(wù)下的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，其次是中央重提“降價(jià)”要求后，城市去庫(kù)存任務(wù)下的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，特別庫(kù)存突出的三四線城市；最后規(guī)模企業(yè)在一線和熱點(diǎn)二線城市的拿地競(jìng)爭(zhēng)仍要持續(xù)。這三方面都會(huì)使得年企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。年上半年，在全國(guó)樓市去庫(kù)存的大背景下，利好政策接連出臺(tái)，刺激了樓市成交。但“因城施策”仍是主流，一線城市上海、深圳由于房?jī)r(jià)過快上漲，當(dāng)?shù)卣畬?shí)行了樓市收緊政策，政策亦有所成效，房?jī)r(jià)漸趨平穩(wěn)。 年月，發(fā)布《限購(gòu)令》四大一線城市及三亞繼續(xù)限購(gòu)，部分熱點(diǎn)城市或出臺(tái)限地價(jià)、限樓價(jià)等防止市場(chǎng)過熱的措施，部分城市取消過時(shí)的房地產(chǎn)政策。簡(jiǎn)而言之，年將是強(qiáng)力政策涌動(dòng)、市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一年。②瀘州市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況據(jù)瀘州市市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，年，我市中心城區(qū)商品房上市面積萬平方，同比減少，商品住宅上市面積萬平方，同比減少；同期我市中心城區(qū)商品房銷售面積萬平方，同比增長(zhǎng)，商品住房銷售面積萬平方，同比增長(zhǎng)。年我市中心城區(qū)二手房成交面積萬平方，同比增長(zhǎng)，二手住房成交面積為萬平方，同比增加。其中年月份，我市中心城區(qū)商品房上市面積萬平方，其中商品住宅上市面積萬平方，均比上月小幅增加；同期我市中心城區(qū)商品房銷售面積萬平方，商品住房銷售萬平方，也均比月份有所增長(zhǎng)。月份，我市中心城區(qū)二手房成交面積萬平方，比月份有所增加，也是全年首度單月成交量突破萬平方大關(guān)，其中二手住房成交面積僅為萬平方，比月份大幅減少。從年的數(shù)據(jù)看，瀘州市中心城區(qū)商品房總體供求平衡。特別值得關(guān)注的是在一系列利好政策和多數(shù)開發(fā)商“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略下，商品房銷售量穩(wěn)步回升，并創(chuàng)下中心城區(qū)成交量歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，年，我市中心城區(qū)商品房上市面積萬平方，同比減少。其中商品住宅上市面積萬平方，同比減少；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市面積萬平方，同比減少；寫字樓上市面積萬平方，同比減少。分析：從年中心城區(qū)商品房上市面積看，近萬平方的商品房總供應(yīng)量是一個(gè)比較正常的數(shù)據(jù)，與上年相比大幅減少可以說是商品房供應(yīng)的一個(gè)正常回歸。在上年商品房銷售不暢、庫(kù)存壓力大增的情形下，供應(yīng)面積縮減回歸是市場(chǎng)的一種自我調(diào)整。但是，值得關(guān)注的是，相對(duì)而言，商品住宅供應(yīng)縮減幅度較大，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房仍保持著較大的上市量，這也導(dǎo)致了當(dāng)前市場(chǎng)的兩個(gè)走向，商品住宅庫(kù)存量逐漸減少的同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用庫(kù)存量仍在上升。從近幾個(gè)月供應(yīng)走勢(shì)看，商品房供應(yīng)量伏較大，月份和月份都只有、萬平方，可謂低谷，、月份則有余萬平方的量，月份出現(xiàn)明顯減少后，年底兩個(gè)月又大幅反彈到萬平方左右。總體而言，在受施工進(jìn)度以及庫(kù)存高企的影響下，商品房供應(yīng)量并沒有單純地隨成交量的回升而增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，年，我市中心城區(qū)商品房上市面積萬平方，商品住宅上市面積萬平方，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市面積萬平方。同期中心城區(qū)商品房銷售面積萬平方，商品住房銷售萬平方，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售萬平方。分析：年，我市中心城區(qū)商品房供求總體基本平衡。一方面，商品房供應(yīng)量比爆發(fā)式的年大幅回落，但總量仍然不少；另一方面，商品房銷售量穩(wěn)步回升，并創(chuàng)下中心城區(qū)成交量新高。在此消彼漲的情況下，酒城樓市一改上年供過于求的走勢(shì)，供求關(guān)系趨于平衡。 數(shù)據(jù)顯示，年，我市中心城區(qū)商品房上市面積萬平方，商品住宅上市面積萬平方，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市面積萬平方。同期中心城區(qū)商品房銷售面積萬平方，商品住房銷售萬平方，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售萬平方。分析：年，瀘州市中心城區(qū)商品房供求總體基本平衡。一方面，商品房供應(yīng)量比爆發(fā)式的年大幅回落，但總量仍然不少；另一方面，商品房銷售量穩(wěn)步回升，并創(chuàng)下中心城區(qū)成交量新高。在此消彼漲的情況下，酒城樓市一改上年供過于求的走勢(shì)，供求關(guān)系趨于平衡。 總體而言，年瀘州市市房源充足、政策寬松、開發(fā)商也大膽“以價(jià)換量”，這些因素造就了一個(gè)難得的購(gòu)房好環(huán)境，也明顯帶動(dòng)了銷量的提升，市場(chǎng)回暖明顯。、產(chǎn)業(yè)政策 （）產(chǎn)業(yè)政策 保障房政策。年月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度目標(biāo)和框架。其核心內(nèi)容是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。今后一段時(shí)間，保障性住房將成為中國(guó)住房供給中發(fā)展的重點(diǎn)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將改變?cè)瓉韱我簧唐贩抗┙o體系，將會(huì)形成針對(duì)不同收入水平下的分層次的住房供應(yīng)體系，以滿足不同居民的購(gòu)房需求。對(duì)于中國(guó)，從短期來看，目前保障性住房的投入相對(duì)很小，短期增加的供應(yīng)有限，受益者是原本就不參與商品房市場(chǎng)的低收入人群，房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力基本不受影響；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一直以來都是政府財(cái)政收入的重要部分，短期內(nèi)減少財(cái)政收入增加支出，執(zhí)行上存在很大困難，今后保障性住房建設(shè)能否按照規(guī)劃執(zhí)行就要看政府的決心及其財(cái)政投入；中長(zhǎng)期來看，國(guó)家政策上規(guī)定“保障住房建設(shè)用地占總土地供應(yīng)”、信貸、稅收等政策，明確了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)方向，從源頭上引導(dǎo)保障性住房的建設(shè)，未來保障性住房力度將持續(xù)加大，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)逐漸顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將引起行業(yè)主體的變化，商品房市場(chǎng)份額將減少，商品房利潤(rùn)率將會(huì)因保障性住房的影響而回落。保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。中國(guó)房地產(chǎn)將向保障性住房?jī)A斜，保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調(diào)整實(shí)現(xiàn)，短期內(nèi)由于市場(chǎng)供應(yīng)量有限，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限；中長(zhǎng)期看，結(jié)構(gòu)調(diào)整無法避免，行業(yè)利潤(rùn)率將回落到合理水平，開發(fā)企業(yè)也將更多涉足保障性住房開發(fā)。 物業(yè)稅。國(guó)稅總局相關(guān)人員表明中國(guó)將積極穩(wěn)步推行物業(yè)稅，目前已經(jīng)在上海和重慶兩地開始積極推行。從國(guó)際范圍來看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達(dá)國(guó)家地方財(cái)政收入的主要來源之一，開征物業(yè)稅符合國(guó)際潮流。如果開征“物業(yè)稅”則將徹底改變商品房?jī)r(jià)格內(nèi)所包含的稅費(fèi)構(gòu)成，將原有由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)分期由政府通過物業(yè)稅收取，均攤到房屋的保有階段。如此一來，開發(fā)商不必集中將如此多的稅費(fèi)一次性繳納，開發(fā)成本必將大幅度下降，商品房?jī)r(jià)格也將下降?！￠_征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)投資和投機(jī)性需求的抑制作用較大?！拔飿I(yè)稅”是以房屋價(jià)值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。房屋價(jià)值如果提升了，則購(gòu)房者在持有環(huán)節(jié)中將背負(fù)重稅，若是用于投資用途的，出租的費(fèi)用趕不上繳納的稅費(fèi)，投資回報(bào)期大大延長(zhǎng)，商品房的投資價(jià)值幾乎失去，市場(chǎng)上購(gòu)買房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少。 年月國(guó)務(wù)院發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知”，提出“明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、更大范圍更加嚴(yán)厲的限購(gòu)政策”等一系列政策。此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場(chǎng)預(yù)期，特別是明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，加上限購(gòu)措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購(gòu)房者(包括投資者)對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另外，二套房首付提高、營(yíng)業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大增加購(gòu)房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購(gòu)房的獲利風(fēng)險(xiǎn)，抑制投資投機(jī)性需求的釋放。一系列政策將對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生顯著影響，特別是對(duì)大中城市和更多可能實(shí)行限購(gòu)政策的城市，市場(chǎng)需求將得到顯著抑制，短期內(nèi)市場(chǎng)量?jī)r(jià)調(diào)整不可避免，長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅配套改革逐步進(jìn)行，市場(chǎng)短期的調(diào)整和陣痛有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期健康、穩(wěn)定發(fā)展。 （）金融稅收政策年月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，又被稱為新“國(guó)五條”，再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策。月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布其實(shí)施細(xì)則，提出自有住房能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的計(jì)征個(gè)人所得稅；可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)落實(shí)差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購(gòu)房的合理信貸需求，同時(shí)嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。 年月日央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升：首套房貸利率下限重回基準(zhǔn)利率的倍；已有套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款后再次申請(qǐng)貸款的，銀行執(zhí)行首套房貸款政策；在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行自行把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。多地放松公積金使用條件，盤活存量。部分省市出臺(tái)政策加大公積金利用率，調(diào)整公積金使用條件，并強(qiáng)調(diào)優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購(gòu)房需求。首套房貸利率下限重回折，二套房貸大幅松綁，多套房貸開閘。年月日《中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款及存款基準(zhǔn)利率并進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革的通知》（銀發(fā)[]號(hào)），從年月日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款及存款基準(zhǔn)利率，并進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革。 調(diào)整后一年期貸款利率由現(xiàn)行的下調(diào)至，下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次貸款利率相應(yīng)調(diào)整；一年期存款利率由現(xiàn)行的下調(diào)至，下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存款利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金存貸款利率出相應(yīng)調(diào)整：當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率維持不變；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的下調(diào)至，下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）貸款利率由現(xiàn)行的下調(diào)至，下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)；五年期以上貸款利率由現(xiàn)行的下調(diào)至，下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)。從年月日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過年（含年）下調(diào)為超過年（含年）。個(gè)人將購(gòu)買年以上（含年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買年以上（含年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。自年月日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)至；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)至；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。年月日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為，各地可向下浮動(dòng)個(gè)百分點(diǎn)。年月日中國(guó)央行、住建部、財(cái)政部日印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，決定自月日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。年月日財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，和以往政策相比，通知將首套房面積為平方以上的，從減按的稅率征收契稅；二套房契稅則從降為不等——不過這一政策并不針對(duì)京滬廣深四地，年月日，央行宣布自年月日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。年月日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)改增稅率做出具體規(guī)定。自年月日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍。營(yíng)改增在房地產(chǎn)業(yè)正式實(shí)施，而房屋的成交價(jià)確定為