【正文】 公共服務設施兩部分。修正的步驟為： ，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。如果市場相對比較穩(wěn)定，可適當延長間隔時間，但最長時效不宜超過2年。 對于搜集到的每一個交易實例及其內(nèi)容，都需要查證，做到準確無誤。 運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括： 1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費、人工費、運輸費等； 2. 產(chǎn)品銷售費； 3. 產(chǎn)品銷售稅金及附加； 4. 財務費用； 5. 管理費用； 6. 企業(yè)利潤。另外，應對已搜集的相關交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權利狀況等進行審核。公式為： 其中：Pinl──某一分區(qū)（級）某類用地的平均地價 Pil──某一分區(qū)（級）某類用地的樣點地價 M──某一分區(qū)（級）某類用地的地價樣點數(shù) 分區(qū)（級）分類地價指數(shù)用基準地價更新年該分區(qū)（級）分類平均地價與基準地價基準年原該分區(qū)（級）分類平均地價之比計算。3. 模型選擇及基本方法。 2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級為基礎），以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準地價。 A. “級”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級、二級、三級……”。 確定路線價 。 上調(diào)幅度的計算公式為： InhIlb Ｆ１＝——— * 100% Ilb 下調(diào)幅度的計算公式為： Ilb Inl Ｆ2＝——— * 100% Ilb 式中：F1基準地價上調(diào)最大幅度 F2基準地價下調(diào)最大幅度 Ilb基準地價折算的年收益 Inb級別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl級別或區(qū)域正常土地收益的最低值 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。 E. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)各項市政基礎設施的利用程度和質(zhì)量高低。 以兩種以上方法測算城市分用途基準地價的，應以級別或區(qū)域為單位，用不同方法的測算結果，根據(jù)當?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準地價。 利用土地交易資料評估路線價 路線價的評估范圍 路線價主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評估。 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，并填表。計算公式為： Pis Kij=── Pij式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準地價評估年的系數(shù) Pis──某類土地用途基準地價評估年土地交易平均價（或地價指數(shù)） Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價（或地價指數(shù)）對不同年份發(fā)生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計算公式為： Pls=KijPji式中：Pls──修正到評估時間的宗地價格 Pji──第j年，第i類宗地的實際成交地價 樣點地價的容積率修正不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準地價評估所設計的標準容積率下地價，才能用于基準地價評估。按測算結果，編制各級各類土地的基準地價表。方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經(jīng)濟、統(tǒng)計和計量檢驗，按檢驗結果，選定測算模型。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當考慮土地利用規(guī)劃。一些基本表格見附錄A。 估價所需資料主要應包括下列方面： 1. 估價對象相關經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等； 2. 對土地價格有普遍影響的資料； 3. 對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料； 4. 相關房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料； 5. 確定土地估價參數(shù)的相關資料； 6. 反映估價對象權屬及狀況的資料。 基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 規(guī)程適用范圍 本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。 遵循替代原則，是指土地評估應以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價格為基準。 估價人員在確定對象價格后，應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。 資料調(diào)查的內(nèi)容 1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料； 2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標準、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準、行業(yè)經(jīng)濟效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料； 3. 地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補償標準資料，房屋造價、重置價等相關標準及土地開發(fā)費用資料等； 4. 影響地價的因素資料； 5. 其它資料：歷史地價資料、經(jīng)濟發(fā)展及利息率利潤率資料、有關經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關資料。 合理工資量的計算按當?shù)馗餍袠I(yè)不同技術水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準： LPs Lcs = Lce —— LPe 式中：Lcs ：某企業(yè)在標準定員情況下應支出的工資額 Lce ：該企業(yè)實際支出的工資額 LPs ：某一技術水平下同等規(guī)模的企業(yè)應有勞動力標準 數(shù)量 LPe ：企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量 企業(yè)效益資料的整理 將收集到的企業(yè)效益資料，按標準化公式計算整理。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計值，工作步驟為：1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型； 2. 構造擬合誤差的平方和； 3. 導出正規(guī)方程組； 4. 求解正規(guī)方程組； 5. 確定因素系數(shù)估計值。 在沒有進行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質(zhì)地域，作為基準地價測算區(qū)域。 2. 地價樓層分配修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據(jù)地價樓層分配關系求出其基地價。 B. 模型選擇及基準地價計算。 樣點地價的整理 。 基準地價修正系數(shù)表的編制 基準地價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。 E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對住宅區(qū)土地利用的要求。在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／２，同時確定較優(yōu)條件下的地價標準。一般是以臨街宗地的平均進深為準，或以臨街宗地進深眾數(shù)為準。 C. 基準地價額用阿拉伯數(shù)字標注在級別（均質(zhì)地域）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個符號如： 商業(yè) 3000 商業(yè) 20004000 Ⅱ 住宅 950 或Ⅱ 住宅 900—1100 工業(yè) 375 工業(yè) 200—500 D. 地價級別或區(qū)段邊界用實線表示。 級差收益（地租）法更新基準地價 應用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場不發(fā)達，市場交易地價資料不豐富的城市。 2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達和欠發(fā)達城鎮(zhèn)。基本公式為：Pnl = Pnol qnjl其中：Pnl──該分區(qū)（級）某類用地更新后的基準地價 Pnol ──該分區(qū)（級）某類用地更新前基準地價 qnjl──該分區(qū)（級）某類用地地價指數(shù)。對同一估價對象應選用兩種以上的估價方法進行估價。 還原利率的確定方法還原利率應按下列方法確定： 1. 不動產(chǎn)純收益與價格比率法：應選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動產(chǎn)相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。因此，估價人員首先應通過各種途徑盡可能多地搜集交易實例。 用作比較參照的交易實例，簡稱比較實例。如果市場上正常交易實例較少，不得不選擇非正常交易實例作為比較實例時，也應選取其中交易情況明了且可修正的實例作為比較實例。對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調(diào)整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。 不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因素不同，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。 3. 環(huán)境狀況：主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量。上述情況，在進行估價時都應對其進行交易情況修正。因此，最好選擇近期1年內(nèi)成交的房地產(chǎn)作為比較實例。 搜集交易實例時，估價人員最好針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即“交易實例調(diào)查表”，按照表格填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又有避免遺漏重要事項，同時也便于輸入計算機，建立數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。市場比較法的基本公式如下： 1. 直接比較公式： PD＝PBABDE 式中：PD――待估宗地價格； PB――比較案例價格； A――待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù) ＝正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù) B――待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù) D――待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) E――待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù) 2. 間接比較公式： PD＝PBABCDE 式中：； C――標準宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù) 運用市場比較法進行宗地估價應按下列步驟操作：1. 廣泛搜集宗地交易實例；2. 選取比較實例；3. 建立價格可比基礎；4. 進行交易情況修正；5. 進行交易日期修正；6. 進行區(qū)域因素修正；7. 進行個別因素修正；8. 求出比準價格。 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括： 1. 銷售成本；2. 銷售費用；3. 經(jīng)營管理費；4. 銷售稅金；5. 財務費用；6. 經(jīng)營利潤。 估價人員必須實地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎設施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況；同時對待估宗地及其周邊環(huán)境進行拍照，必要時進行面積丈量和繪制圖件。采用簡單算術平均法計算分區(qū)（級）分類平均地價。 2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗。 基準地價更新 基準地價更新的技術路線 基準地價更新的技術路線有以下三條： 1. 以土地定級為基礎，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。 4. 將定級成果和基準地價成果用圖示、符號、注記等標注在圖上。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價時由評估人員自定。 3. 各因素影響地價修正幅度的計算 (1) 修正幅度值的計算 以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。主要指為住宅區(qū)域服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。 C. 基礎設施完善度。 基準地價的確定 以一種方法測算城市基準地價的，用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準地價為城市基準地價。 用地細類基準地價的估算 根據(jù)市場交易地價資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細類、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類，根據(jù)地價在細類中的變化，估算各用地類中細類的基準地價。 3. 同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當總體不一致時，以最有代表性，樣點數(shù)量多的作為基準地價評估的基礎資料。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價指數(shù)計算。每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準地價作為用級差收益測算的該級土地的基準地價，根據(jù)需要可用確定級別綜合基準地價的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準地價。 2. 模型選擇方法 根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數(shù)學形式。 樣本數(shù)據(jù)處理 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。 基準地價評估的表格應根據(jù)各的實際需要來制定。 估價機構和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。獨立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎設施建設用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地的土地估價也適用本規(guī)