【正文】 型： Yn=A(1+r)Xn 式中： Yn ：第n級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價（求基準(zhǔn)地價時是級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價）； A：常數(shù)； r ：地價級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù)； Xn ：第n級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值 先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數(shù)Ａ和r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價的計算模型。 (1) 直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新基準(zhǔn)地價 在基準(zhǔn)地價更新期，用地價評估方法評估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價格，再用其分用途分區(qū)域或級別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價格的平均價計算基準(zhǔn)地價。(3) 標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置。公式為： 其中：Pinl──某一分區(qū)（級）某類用地的平均地價 Pil──某一分區(qū)（級）某類用地的樣點地價 M──某一分區(qū)（級）某類用地的地價樣點數(shù) 分區(qū)（級）分類地價指數(shù)用基準(zhǔn)地價更新年該分區(qū)（級）分類平均地價與基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)年原該分區(qū)（級）分類平均地價之比計算。 宗地地價修正體系的更新 宗地地價修正體系的更新，主要是宗地地價影響因素的更新和各因素影響宗地地價修正幅度的更新，而影響因素的更新主要是地價影響因素的選擇和權(quán)重的確定。 明確估價基本事項主要包括下列項目： 1．明確估價對象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。5．明確估價作業(yè)日期。另外，應(yīng)對已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權(quán)利狀況等進行審核。估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對各試算價格進行客觀分析，并結(jié)合估價經(jīng)驗對各試算價格進行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。 收益還原法 收益還原法的基本原理 收益還原法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。 總收益指客觀總收益，即合理使用不動產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括： 1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費、人工費、運輸費等； 2. 產(chǎn)品銷售費； 3. 產(chǎn)品銷售稅金及附加； 4. 財務(wù)費用； 5. 管理費用； 6. 企業(yè)利潤。 2. 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán)，其風(fēng)險也比土地使用權(quán)小。不適用于沒有收益的不動產(chǎn)估價。 運用市場比較法估價，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。 一般搜集交易實例的途徑有： 1. 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報登記資料； 2. 查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的信息； 3. 以購買者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息； 4. 通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 5. 同行之間相互提供信息資料； 6. 其他途徑獲取資料。2. 交易實例的狀況。 4. 付款方式。 對于搜集到的每一個交易實例及其內(nèi)容，都需要查證，做到準(zhǔn)確無誤。選取比較實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中，選取與估價對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細分，例如住宅，可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。價格類型有：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，征用價格，課稅價格，投保價格，典當(dāng)價格等。如果市場相對比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長間隔時間，但最長時效不宜超過2年。非正常交易是由于一些特殊因素造成的。換算處理包括下列內(nèi)容：1. 統(tǒng)一付款方式，應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清；2. 統(tǒng)一采用單價；3. 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列９種： 1. 有利害關(guān)系人之間的交易； 2. 急于出售或者購買情況下的交易； 3. 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 4. 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易； 5. 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易； 6. 相鄰地塊的合并交易。修正的步驟為： ，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。，修正求得比較實例的正常價格。 3. 在無類似土地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷，加以修正。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級兩方面進行分析量化。 4. 公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)設(shè)施兩部分。 區(qū)域因素修正的方法： 區(qū)域因素修正，是將比較實例相對估價對象由于外部環(huán)境差異所造成的價格差異排除，使修正后的比較實例價格能夠與估價對象地塊所處地段的實際情況相符。個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地生熟程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等。2. 間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)地塊的各項區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價對象和比較實例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。 5. 城市規(guī)劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度等。 進行區(qū)域因素修正，應(yīng)將比較實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。 1. 采用類似土地價格變動率進行修正。也可以由估價人員根據(jù)長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。拍賣方式成交價格一般多高于市場正常價格；協(xié)議方式成交價格一般多低于市場正常價格； 8. 交易稅費非正常負擔(dān)的交易； 9. 其他非正常的交易。 進行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。 已選取的若干個比較實例之間及其與估價對象之間，可能在付款方式、成交單價、貨幣種類、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無法進行直接的比較修正，因此需要對它們進行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便在后面進行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素的修正。這類交易實例應(yīng)當(dāng)首選為比較實例。一般選擇的比較實例的成交日期距估價時點的間隔越短，在進行交易日期修正時的準(zhǔn)確性越高。主要是指比較實例與估價對象地塊應(yīng)處于同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)的類似地區(qū)。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃分。如果比較實例少于三個，其代表性差，可能造成估價結(jié)果出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場狀況。 5. 成交日期。 3. 成交價格。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)故袌霰容^法無法采用。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。 計算收益價格 計算收益價格時，應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律，判定估價對象純收益流量屬于下列那種類型： 1. 純收益流量每年固定不變； 2. 純收益流量每年按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 3. 純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減； 4. 純收益流量按其他有規(guī)則的變動。 3. 投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。 還原利率的確定 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系 還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定： r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r——綜合還原利率； r1——土地還原利率； r2——建筑物還原利率； L——土地價格； B——建筑物價格。 房地出租中的總費用 房地出租中的總費用主要包括： 1. 經(jīng)營維修費； 2. 經(jīng)營管理費； 3. 房屋年保險費； 4. 房屋出租年應(yīng)交稅金； 5. 房屋年折舊費； 6. 建房資本的利息 7. 其他費用。收益還原法的基本公式如下： P=a/r[11/(1+r)m] 式中：P——有限年期土地收益價格； a——年土地純收益； r——土地還原利率； m——土地使用年期。 宗地估價報告書包括估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。 估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用宗地估價基本方法。 搜集的相關(guān)估價資料主要包括：影響宗地價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。3．明確估價期日：估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。5 宗地地價評估基本方法 宗地估價程序 宗地估價的技術(shù)路線宗地估價的技術(shù)路線是指從接受委估方的估價委托書開始，到完成估價報書的全過程。基準(zhǔn)地價更新按區(qū)域和用途進行。2. 利用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價 (1) 基本步驟： A. 建立地價指數(shù)系統(tǒng) 地價指數(shù)分區(qū)域（級別）、分土地用途編制，地價樣點可從標(biāo)準(zhǔn)宗地價格和市場交易價格中選擇。 (2) 間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新基準(zhǔn)地價 即用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格編制該城市或區(qū)域的綜合地價指數(shù)和分用途地價指數(shù)，通過地價指數(shù)來更新基準(zhǔn)地價。 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達和欠發(fā)達城市。基本思想是：當(dāng)某定級因素發(fā)生變化，足以引起土地級別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點地價資料，無法調(diào)整級別的基準(zhǔn)地價時，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級因素分值的變化來計算新的基準(zhǔn)地價。 地價與土地級別建立模型法 1. 基本原理：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準(zhǔn)地價。 4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準(zhǔn)地價的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。 3. 。 城市基準(zhǔn)地價可以運用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運用上述技術(shù)路線的任一組合更新。 基準(zhǔn)地價圖面整飾 基準(zhǔn)地價圖按要求標(biāo)出級別、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標(biāo)出制圖單位及時間，樣圖見附錄B。 2. 的雙實線表示，支路用 。土地利用類型界線用點劃線表示，土地分類及圖示符號按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線體。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價最高點或區(qū)段，可不依比例單獨表示。 A. 平均深度百分率： a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+……an a1 —— ——— ……——————— 2 3 n B. 累計深度百分率： a1 a1+a2 a1+a2+a3 …… a1+a2 +a3+……an 基準(zhǔn)地價圖的繪制 基準(zhǔn)地價圖繪制的內(nèi)容 1. 基準(zhǔn)地價圖要直觀反映不同級別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價及界線、位置和與地價高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等。深度百分率表中級距的選定，應(yīng)分析比較市場地價調(diào)查中地價變化的規(guī)律性，從而確定級距數(shù)、級距。其基本程序為： 1. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。 路線價修正系數(shù)表的編制 路線價修正系數(shù)表是指利用路線價評估宗地地價時，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。 對基準(zhǔn)地價與最高地價、最低地價之間的均分點，按樣點地價計算修正幅度。 4. 編制宗地地價修正系數(shù)表根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個檔次地價標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價因素修正系數(shù)，編制出級別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說明表。 F1i=F1*Wi F２i=F２*Wi 式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度 F２i――某一因素的下調(diào)幅度 Wi ――某一因素對宗地地價的影響權(quán)重 以基準(zhǔn)地價為一般水平，其修正系數(shù)為零。 (4) 各因素影響地價程度的確定 采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。 D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 H. 其他因素。 F. 規(guī)劃限制。 D. 公用設(shè)施完備度。B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細類）和利用強度等。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。 用土地利用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表 ，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價。 級別或區(qū)域