【正文】 標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算： Cs =CeKci Kcs 式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額 Ce ：企業(yè)實(shí)際使用的資本額 Kci 、Kcs同前。 合理工資量的計(jì)算按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)： LPs Lcs = Lce —— LPe 式中：Lcs ：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額 Lce ：該企業(yè)實(shí)際支出的工資額 LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 LPe ：企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量 企業(yè)效益資料的整理 將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。 指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類 級(jí)差收益測(cè)算指標(biāo)的選擇級(jí)差收益測(cè)算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級(jí)別或單元總分值。 樣本數(shù)據(jù)歸類 以土地級(jí)別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。 樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬滞恋乩妙愋瓦M(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。 用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。 用 t 檢驗(yàn)法和均值――方差法分別對(duì)樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。 當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。 模型選擇與系數(shù)估計(jì) 模型選擇 1. 常用于級(jí)差收益（地租）測(cè)算的模型有： A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n 其中： Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； α：待定系數(shù)。 土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級(jí)系數(shù)１，２，……n排列，土地級(jí)別指數(shù)取值為n,……2，１。Ｂ、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b0 ：常數(shù)，大于零； b１ 、b２ 、b３ ：分別為土地、資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。 C 、 Yn=A(1+r)X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3 式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２ 、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。 D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； F(X1n)：自變量X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤(rùn)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２ 、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)； Ｖ：誤差項(xiàng)。 2. 模型選擇方法 根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點(diǎn)圖來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時(shí)對(duì)各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果，選定測(cè)算模型。 系數(shù)估計(jì)1. 模型確定、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測(cè)算模型，測(cè)定各因素系數(shù)值。2. 系數(shù)估計(jì)將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計(jì)值。其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計(jì)值，工作步驟為：1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型； 2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和； 3. 導(dǎo)出正規(guī)方程組； 4. 求解正規(guī)方程組； 5. 確定因素系數(shù)估計(jì)值。 因素系數(shù)估計(jì)值的可靠性檢驗(yàn) 1. 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn) 一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。 2. 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)通過回歸系數(shù)bj的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素Xi對(duì)凈收益Y的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對(duì)凈收益的影響程度。 通過模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。 3. 計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn) 通過異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。 土地收益計(jì)算 將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級(jí)土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為： Ａ模型 Ini =A(1+r)X1n B模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3) Yni C模型 Ini =——— (X2b2 *X3b3) D模型 Ini =Yni(b2X2+b3X3+V) 式中：Ini ：第n 級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益； Yni： 第n 級(jí)土地上樣本單位面積的利潤(rùn)； A、Xln、r、b0、bbXXV含義同４．４．４．１中各模型。 某一級(jí)土地收益的平均值按下式計(jì)算： 式中：In ：第n 級(jí)土地上不同行業(yè)土地的平均收益； Ｍ：第n 級(jí)土地上的樣本量。 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算 土地還原利率的確定。 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算將土地收益視同經(jīng)營(yíng)者交付地租的能力，按下式估計(jì)每一級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)： In P1b = — rd 式中：P1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)； In ：某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的平均收益； rd ：土地還原利率 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定用級(jí)差收益（地租）測(cè)算的每級(jí)土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定用級(jí)差收益測(cè)算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。每一級(jí)土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價(jià)作為用級(jí)差收益測(cè)算的該級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)需要可用確定級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。按測(cè)算結(jié)果，編制各級(jí)各類土地的基準(zhǔn)地價(jià)表。 利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 各類用途土地級(jí)別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定 以已劃定的土地級(jí)別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算區(qū)域。如果城市土地級(jí)別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級(jí)別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級(jí)別或區(qū)域。 在沒有進(jìn)行土地定級(jí)的城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。 樣點(diǎn)地價(jià)的整理交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評(píng)估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評(píng)估方法見7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時(shí)期不同地區(qū)的估價(jià)參數(shù)。 土地聯(lián)營(yíng)入股資料 根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)。 1. 用土地入股取得的年收益，按下式計(jì)算地價(jià)： Plg 1 Pls=（——）—— s rd 式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià) Plg——土地股每年分享的利潤(rùn)或股息 s——聯(lián)營(yíng)土地面積 rd——土地還原利率 2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計(jì)算地價(jià)： re 1 Pls=Cg（——）—— rc s 式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià) Cg——出資方的資本總量 re——出地方利潤(rùn)分成量 rc——出資方利潤(rùn)分成量 s——聯(lián)營(yíng)土地面積 以地?fù)Q房資料 用出地方取得房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià)，按下式計(jì)算地價(jià)： StbPbs Pls=———— s 式中：Pls——宗地單位面積地價(jià) Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積 Pbs——單位建筑面積的平均售價(jià) Ｓ——讓出的土地面積 聯(lián)建分成資料 聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場(chǎng)，估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息，也不計(jì)算投資資本的利潤(rùn)，則地價(jià)計(jì)算公式為： （Pbm+T）Slb （Pbm+T）SlbRv Pls= ———————— = —————————— Scl Scb 式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià) Pbm——房屋單位建筑面積造價(jià) T——房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi) Slb——出地方分成建筑面積 Scl——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e Rv——容積率 Scb——出資方分成建筑面積 樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正 不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)年期（一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價(jià)年期）修正，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。 1. 有限年期使用權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期：計(jì)算公式為： [1－（1/（1+rd）m）] Pm=Pml—————————— [1－（1/（1+rd）m1）]式中：Pm──基準(zhǔn)地價(jià)年期的土地使用權(quán)價(jià)格 m1──樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期 Pm1──樣點(diǎn)地價(jià) m──基準(zhǔn)地價(jià)年期 rd──土地還原利率 2. 所有權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期： 計(jì)算公式為： Pm=P[1－（1/（1+rd）m）]式中：P為土地所有權(quán)價(jià)格，Pm、rd、m含義同上。 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正 不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。時(shí)間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。計(jì)算公式為： Pis Kij=── Pij式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年的系數(shù) Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)） Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）對(duì)不同年份發(fā)生的交易宗地地價(jià)，地價(jià)修正到評(píng)估年份的計(jì)算公式為： Pls=KijPji式中：Pls──修正到評(píng)估時(shí)間的宗地價(jià)格 Pji──第j年，第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià) 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。首先編制容積率修正系數(shù)表： Pis Kr=── Pi式中：Kr──容積率修正系數(shù) Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價(jià) Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)對(duì)不同