【正文】 標(biāo)準(zhǔn)資本額的計算 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計算： Cs =CeKci Kcs 式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額 Ce ：企業(yè)實際使用的資本額 Kci 、Kcs同前。 合理工資量的計算按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)： LPs Lcs = Lce —— LPe 式中：Lcs ：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額 Lce ：該企業(yè)實際支出的工資額 LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動力標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 LPe ：企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量 企業(yè)效益資料的整理 將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計算整理。 指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類 級差收益測算指標(biāo)的選擇級差收益測算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。 樣本數(shù)據(jù)歸類 以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。 樣本數(shù)據(jù)檢驗 數(shù)據(jù)檢驗以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地利用類型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗。 用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗。 用 t 檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。 當(dāng)檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。 模型選擇與系數(shù)估計 模型選擇 1. 常用于級差收益（地租）測算的模型有： A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n 其中： Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； A：常數(shù)； r ：利潤級差系數(shù)； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； α：待定系數(shù)。 土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)１，２，……n排列，土地級別指數(shù)取值為n,……2，１。Ｂ、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b0 ：常數(shù)，大于零； b１ 、b２ 、b３ ：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。 C 、 Yn=A(1+r)X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； A：常數(shù)； r ：利潤級差系數(shù)； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２ 、b３ ：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)。 D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； F(X1n)：自變量X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２ 、b３ ：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)； Ｖ：誤差項。 2. 模型選擇方法 根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計和計量檢驗，按檢驗結(jié)果，選定測算模型。 系數(shù)估計1. 模型確定、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測算模型，測定各因素系數(shù)值。2. 系數(shù)估計將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計值，工作步驟為：1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型； 2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和； 3. 導(dǎo)出正規(guī)方程組； 4. 求解正規(guī)方程組； 5. 確定因素系數(shù)估計值。 因素系數(shù)估計值的可靠性檢驗 1. 經(jīng)濟(jì)意義檢驗 一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗；值域檢驗是根據(jù)現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。 2. 統(tǒng)計檢驗通過回歸系數(shù)bj的統(tǒng)計顯著性檢驗，判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。 通過模型的擬合優(yōu)度檢驗，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。 3. 計量經(jīng)濟(jì)檢驗 通過異方差性檢驗和多重共線性檢驗，判斷統(tǒng)計檢驗的有效性。 土地收益計算 將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為： Ａ模型 Ini =A(1+r)X1n B模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3) Yni C模型 Ini =——— (X2b2 *X3b3) D模型 Ini =Yni(b2X2+b3X3+V) 式中：Ini ：第n 級土地上樣本單位面積的土地收益； Yni： 第n 級土地上樣本單位面積的利潤； A、Xln、r、b0、bbXXV含義同４．４．４．１中各模型。 某一級土地收益的平均值按下式計算： 式中：In ：第n 級土地上不同行業(yè)土地的平均收益； Ｍ：第n 級土地上的樣本量。 基準(zhǔn)地價計算 土地還原利率的確定。 基準(zhǔn)地價計算將土地收益視同經(jīng)營者交付地租的能力，按下式估計每一級土地不同用途的基準(zhǔn)地價： In P1b = — rd 式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價； In ：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益； rd ：土地還原利率 根據(jù)計算結(jié)果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價。對離散度較大的測算結(jié)果，要在級別基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，確定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價。每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價作為用級差收益測算的該級土地的基準(zhǔn)地價，根據(jù)需要可用確定級別綜合基準(zhǔn)地價的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價。按測算結(jié)果，編制各級各類土地的基準(zhǔn)地價表。 利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價 各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定 以已劃定的土地級別作為基準(zhǔn)地價的測算區(qū)域。如果城市土地級別較大，而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細(xì)分土地級別或區(qū)域。 在沒有進(jìn)行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價測算區(qū)域。其一般程序為：選擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。 樣點地價的整理交易地價資料即樣點地價資料的整理包括一些樣點宗地地價的評估和樣點地價的修正。宗地地價評估方法見7。在樣點地價的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價人員一定要從實際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時期不同地區(qū)的估價參數(shù)。 土地聯(lián)營入股資料 根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價。 1. 用土地入股取得的年收益，按下式計算地價： Plg 1 Pls=（——）—— s rd 式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價 Plg——土地股每年分享的利潤或股息 s——聯(lián)營土地面積 rd——土地還原利率 2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計算地價： re 1 Pls=Cg（——）—— rc s 式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價 Cg——出資方的資本總量 re——出地方利潤分成量 rc——出資方利潤分成量 s——聯(lián)營土地面積 以地?fù)Q房資料 用出地方取得房地產(chǎn)的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計算地價： StbPbs Pls=———— s 式中：Pls——宗地單位面積地價 Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積 Pbs——單位建筑面積的平均售價 Ｓ——讓出的土地面積 聯(lián)建分成資料 聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場，估價中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價計算公式為： （Pbm+T）Slb （Pbm+T）SlbRv Pls= ———————— = —————————— Scl Scb 式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價 Pbm——房屋單位建筑面積造價 T——房屋單位建筑面積交納的稅費 Slb——出地方分成建筑面積 Scl——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e Rv——容積率 Scb——出資方分成建筑面積 樣點地價的年期修正 不同年期的樣點地價資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價年期（一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價年期）修正，才能用于基準(zhǔn)地價評估。 1. 有限年期使用權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期：計算公式為： [1－（1/（1+rd）m）] Pm=Pml—————————— [1－（1/（1+rd）m1）]式中：Pm──基準(zhǔn)地價年期的土地使用權(quán)價格 m1──樣點地價的實際年期 Pm1──樣點地價 m──基準(zhǔn)地價年期 rd──土地還原利率 2. 所有權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期： 計算公式為： Pm=P[1－（1/（1+rd）m）]式中：P為土地所有權(quán)價格，Pm、rd、m含義同上。 樣點地價的交易時間修正 不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日時地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。時間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價指數(shù)計算。計算公式為： Pis Kij=── Pij式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價評估年的系數(shù) Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價評估年土地交易平均價（或地價指數(shù)） Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價（或地價指數(shù)）對不同年份發(fā)生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計算公式為： Pls=KijPji式中：Pls──修正到評估時間的宗地價格 Pji──第j年，第i類宗地的實際成交地價 樣點地價的容積率修正不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。首先編制容積率修正系數(shù)表： Pis Kr=── Pi式中：Kr──容積率修正系數(shù) Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價 Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價對不同