【正文】 、到街坊、 設(shè)施水平是否同的；C、設(shè)施保證率。④環(huán)境條件：包括 環(huán)境質(zhì) 量?jī)?yōu)劣、自然條件 優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；A、環(huán)境 質(zhì)量：衡量 環(huán)境質(zhì) 量好壞一般是對(duì)大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項(xiàng)污染狀況的分析。目前有三類(lèi) 衡量指標(biāo)；a、環(huán)境質(zhì)量綜合指標(biāo)；b、大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測(cè)和單項(xiàng)污染評(píng)價(jià)c、無(wú)環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對(duì)環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件C、文體設(shè)施主要指圖書(shū)館 、影劇院、文化 館、體育 場(chǎng)館、公園等。⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開(kāi) 發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無(wú)企業(yè)集中分布等。⑥規(guī)劃限制： 查閱城市規(guī) 劃資料、分析城市性 質(zhì)、城市規(guī)劃區(qū)片圖等，確定評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的規(guī)劃限制。⑦自然災(zāi)害：描述明顯自然災(zāi)害 對(duì)評(píng)估對(duì)象有影響的因素。例如：某地地震因素、黃河滯洪區(qū)等。⑧相鄰區(qū)域土地利用等 對(duì) 待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響的因素。⑨說(shuō)明區(qū)域內(nèi)基 礎(chǔ)設(shè)施狀況及區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平。區(qū)域基 礎(chǔ)設(shè)施同個(gè)別因素中的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)有區(qū)別。以上九個(gè)方面因素并非每個(gè)因素都要寫(xiě)，應(yīng)視評(píng)估對(duì)象用途而言，描述方式和描述內(nèi)容有所差異，同時(shí)還應(yīng)看評(píng)估對(duì)象所在城市地產(chǎn)市發(fā)育程度，以及掌握資料狀況來(lái)總體把握。但是，最好在每10 / 36項(xiàng)因素描述時(shí)因素對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明，且因素對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響程度與估價(jià)過(guò)程一致。個(gè)別因素(1)規(guī)劃土地最有效使用用途或現(xiàn)狀利用條件下的土地用途；(2)宗地寬度、進(jìn)深；(3)形狀；(4)面積；(5) 地形；(6)、地質(zhì)；(7)容 積率、覆蓋率；(8)宗地基礎(chǔ)設(shè)施等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的個(gè)別因素?！旧鲜鲆蛩匾笈c土地估價(jià)過(guò)程涉及的有關(guān)因素分析和比較內(nèi)容相對(duì)應(yīng)。其中對(duì)地價(jià)影響大的重大因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無(wú)關(guān)的因素不應(yīng)考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明并進(jìn)一步分析】可能出現(xiàn)錯(cuò)誤：（1）因素描述混亂；（2）描述不客觀；（3）用語(yǔ)不規(guī)范；（4）內(nèi)涵不準(zhǔn)確，該定量的不定量；（5）漏項(xiàng)；（6）前后不一致（區(qū)域因素和個(gè)別因素所描述的內(nèi)容就是估價(jià)時(shí)定價(jià)的依據(jù)，不管哪種方法的使用都應(yīng)同因素一一對(duì)應(yīng)，比較修正，不較修正，不能前后矛盾）。第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則（明確說(shuō)明此次估價(jià)所遵循的原則， 應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則）常用的原則：替代原則（所有方法適宜）變動(dòng)原則（所有方法適宜）需求與供求原則（所有方法適宜）預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假 設(shè)開(kāi)發(fā)法）協(xié)調(diào)原則( 所有方法適宜)即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周?chē)黝?lèi)環(huán)境適度為前提，在評(píng)價(jià)時(shí)，要充分注意周?chē)沫h(huán) 境適度性。收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）多種方法結(jié)合原則11 / 36最有效利用原則如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說(shuō)就是最有效使用。待開(kāi)發(fā)的土地評(píng)估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則?？赡艹霈F(xiàn)的錯(cuò)誤：原則敘述不全、原則與所選方法無(wú)聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評(píng)估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程（要求說(shuō)明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)過(guò)程）【應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一 項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。同 時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過(guò)程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】估價(jià)方法選擇：說(shuō)明估價(jià)方法的選擇依據(jù)估價(jià)過(guò)程：詳細(xì)表述估價(jià)方法（估價(jià)測(cè)算過(guò)程）可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：選擇依據(jù)沒(méi)有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方法(表面看是兩種方法實(shí)際是一種)(一)市場(chǎng)比較 法應(yīng)用此種方法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定， 選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的、市場(chǎng)上交易的類(lèi)似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較 作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格。要求比 較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、在地域上屬近 鄰區(qū)域或類(lèi)似區(qū)域外，對(duì) 比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：A、比較實(shí) 例 選擇。所 選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說(shuō)明案例的具體坐落（門(mén)牌號(hào)和宗地號(hào)）比較案例選擇（大于或等于三個(gè)）要求：①與待估宗地屬同一供應(yīng) 圈（即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無(wú)案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一 級(jí)土地內(nèi)的類(lèi)似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過(guò) 25%）②與待估宗用途應(yīng)相同或相似（按用地 類(lèi)型細(xì)類(lèi)）。如無(wú)用途相同案例，可選擇用途相近。例如12 / 36待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉(cāng)儲(chǔ)，前提是已有 1—2 個(gè)與估宗地用途交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。③與待估宗地的交易類(lèi)型（價(jià)格 類(lèi)型）相同，交易 類(lèi)型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易類(lèi)型與待估宗地的類(lèi)型不一致，應(yīng)進(jìn)行易類(lèi)型的修正。 （除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例）④成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。A 如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延 長(zhǎng)，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長(zhǎng)不超 過(guò) 3 年) ；B 如市 場(chǎng)變化比較快且交易活躍， 則比較的有效期要 縮短(最長(zhǎng)不超過(guò) 1—2 年)，一般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過(guò) 3 年。⑤交易案例必須為正常交易 (即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格)。所謂正常交易應(yīng)是公開(kāi)、平等、自愿的交易。按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到 現(xiàn)場(chǎng)勘查）如下：①交易實(shí)例狀況、形狀、地 質(zhì)、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施、交通等環(huán)境條件`②成交價(jià)格：包括房地總 價(jià)、土地 總價(jià)、房屋 總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說(shuō)明價(jià)格類(lèi)型、價(jià)格水平及種類(lèi)。③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。④成交日期：一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面 積、 規(guī)劃條件( 如建筑面積、容 積率、13 / 36建筑密度等)、土地等級(jí)、土地開(kāi) 發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易 類(lèi)型、 交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見(jiàn)因素選擇內(nèi)容。因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè) 別因素。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要 時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。選擇因素的原則：①結(jié)合待估宗地所 處區(qū)位及用途 選擇因素，用途不同影響地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。②選擇地價(jià)影響因素 時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要 時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。影響土地價(jià)格的區(qū)域及個(gè)別因素：① 區(qū)域因素主要包括：（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和 對(duì)外交通便利程度）（自然 環(huán)境和人文 環(huán)境質(zhì)量）（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施，完備程度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度）（包括 對(duì)用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）① 個(gè)別因素A① 位置B① 面積大小C① 宗地形狀D① 臨街狀況E① 地勢(shì)、土地平整程度F① 地質(zhì)水文狀況14 / 36G① 規(guī)劃管制條件H① 土地使用年限I①其它因素根據(jù)我們?cè)u(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，將主要 4 種用途的因素條件列表，見(jiàn)表 表 表 表 4。因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素。1：交易日期（必選）2：交易情況（必選）3：交易類(lèi)型（必選）4：土地使用年限（必選）5：區(qū)域因素A① 基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用幾通一平反映）B① 商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選、用距城中心、商 業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映）C① 對(duì)外交通便捷度（用距火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、港口碼頭距離來(lái)反映）D① 道路通達(dá)度（用道路類(lèi)型、寬度反映）E① 公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來(lái)反映）F① 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度G① 產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）6：個(gè)別因素A、綠地覆蓋率（住宅用地選）B、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選 ）C、規(guī)劃限制（視情況可設(shè) 可不設(shè)）D、自然災(zāi)害狀況（視情況可 設(shè)可不設(shè)）E、容積率（必 選）F、宗地面積（必 選）G、宗地形狀（必選）15 / 36H、臨街狀況（商業(yè)必選）I、地質(zhì)條件（坡度、地基承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式）J、地形、地勢(shì)（以上因素根據(jù)土地用途和位置篩選確定。參考《規(guī)程》P2728 確定。 ）因素條件說(shuō)明。具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：因素條件說(shuō)明時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：（1）描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無(wú)具體含義的用語(yǔ)，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無(wú)法量化的指標(biāo)，也必 須具體描述，如商服中心級(jí)別用市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)描述。道路通達(dá)度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述?；A(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開(kāi)工條件、三通一平、五通一平、七通一平來(lái)描述，（2）因素條件說(shuō)明時(shí)，要實(shí)事求是，即要客 觀、具體，且與評(píng)估報(bào)告第二部分個(gè)別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說(shuō)明，最后再寫(xiě)個(gè)別因素。因素條件說(shuō)明， （按規(guī)范格式要求描述）注要不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對(duì)應(yīng)。編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：（1）用途修正指數(shù)[最好選相同用途（按細(xì)類(lèi)用途）案例，可省去用途修正]可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數(shù)。（2）土地等級(jí)修正指數(shù)（最好選用同一級(jí)別或相鄰級(jí)別的交易案例）方法與用途修正指數(shù)類(lèi)似（3）交易類(lèi)型一般的交易類(lèi)型有買(mǎi)賣(mài)（協(xié)議、招標(biāo)、拍 賣(mài)）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類(lèi)型，地價(jià)16 / 36的差別，確定交易類(lèi)型修正指數(shù)。最好選擇同類(lèi)型的交易案例，可不進(jìn)行交易類(lèi)型修正。抵押案例僅作為抵押評(píng)估時(shí)選。（4）交易情況修正指數(shù)選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說(shuō)出各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，及正常交易情況下地價(jià)的差異（估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)行有充分的了解），可通過(guò)修正確定交易情況因素指數(shù)。（5）交易期日價(jià)格指數(shù)確定方法：（最好是選擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場(chǎng)資料，分析、測(cè)算、確定地價(jià)指數(shù)。我們