【正文】 權(quán)利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；（2）描述有錯：A、術(shù)語錯誤 ，“在估價期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在” 應(yīng)改期為“至評估基準(zhǔn)日未發(fā)8 / 36現(xiàn)他項權(quán)利存在” ；B、不合法， “待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保 權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利” 應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用 權(quán)，至評估基準(zhǔn)日無抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利存在” 。⑧相鄰區(qū)域土地利用等 對 待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的因素。要求比 較實例不得少于三個。④成交日期：一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面 積、 規(guī)劃條件( 如建筑面積、容 積率、13 / 36建筑密度等)、土地等級、土地開 發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易 類型、 交易情況、交易價格等。編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。c、對外交通便利度指數(shù)： 以待估對象與火車站( 或碼頭)直線距離為 100，每增加或減少 1 公里(或幾公里 ),因素指數(shù)增加或減少 1％。 E、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、 較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標(biāo)準(zhǔn)：坡度在3－5% 屬優(yōu)，坡度在 5 一 10%屬較優(yōu)，坡度在 10— 20%屬一般，坡度在 20－25%屬較劣，坡度大于25%屬劣 )，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降 X%。計算比準(zhǔn)地價時錯誤。采用收益還原法評估土地的步驟(1)確定房地產(chǎn)總 收益A、在確定 總 收益時，一般應(yīng)考慮以下條件：a、總收益是指客觀收益（一般情況下的正常收益），而不是待估房地收益。則：年折舊費＝房屋重置價/房屋可使用年限房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限C、計算企業(yè)經(jīng)營收益中總費 用企業(yè)經(jīng)營中的總費用一般包括：a、原料費b、運輸費c、折舊費d、一般管理費24 / 36e、職工工資f、應(yīng)納稅金g、工廠房屋的維護(hù)、保險等費用在股份制改造土地價格評估中，企業(yè)經(jīng)營的總費用可采用資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果?！锿ㄟ^分析待估宗地條件，考慮規(guī)劃及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。27 / 36（四）成本逼近法★應(yīng)用此種方法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定， 進(jìn)行數(shù)據(jù)的調(diào)查、 歸類和估算地價。一定要弄清征地協(xié)議中土地取得費中包含內(nèi)容。 （2）投資利息的計算公式根據(jù)確定土地開發(fā)費的方法，來選擇投資利息的計算公式（注：單利計息）。具體形式參見市場比較法中因素條件說明表的形式。（3）、編制待治宗地的各項因素條件說明表34 / 36選擇因素內(nèi)容應(yīng)與持估宗地所在城鎮(zhèn)的因素條件說明表中的因素一致，但因素說明要現(xiàn)實、客觀，能定量的盡量定量，無法定量的因素一定要具體描述。36 / 36C、如想要地價低限，且兩種方法求得地價結(jié)果有差異，盡量找出幾條理由或依據(jù)說明地價低的評估方法合理，科學(xué)之處，地價高的評估方法不足的地方。三、地價的確定地價確定的方法( 要求說明對不同估價方法結(jié)果進(jìn)行增值或減位調(diào)整的原因。在有些城市；將開發(fā)完成后的土地稱為熟地；未開發(fā)的土地稱為毛地（或生地），如為生地則基準(zhǔn)地價中應(yīng)不含土地開發(fā)費；有些城市基準(zhǔn)地價是指現(xiàn)狀開發(fā)條件下的地價，此時就應(yīng)認(rèn)真調(diào)查、分析待估宗地所在城市不同級別制定基準(zhǔn)地價時的土地的開發(fā)程度。H、計算 過程有 錯。 6 個月。主要包括土地補(bǔ)償費、 勞動力安置費、青苗及地上物補(bǔ)償費。F① 利潤計算時考慮了利息。F、地價 計算中年限 錯誤。c、保險費：按房屋重置價或房屋現(xiàn)值以保險費率，我國的保險費在 %—%。b/rn/（1+r）n(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期地價計算公式：p=a/(r177。比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個 別因素或其他評估方法中的描述不一致。 C、宗地面積指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，(面積大干 10000 平方米為優(yōu)；面積在 7000—10000 平方米劃為較優(yōu)；面積在 4000－7000 平方米劃為一般；面積在 2022－4000 平方米劃為較劣，面積小于 2022 平方米劃為劣)，每增加或減少一個等級，地價指數(shù)上升或下降%。C、距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距商服中心距離指數(shù)定為 100，每增加或減少 1000 米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾或千分之幾。具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：因素條件說明時應(yīng)注意幾點：（1）描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必 須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述。⑤交易案例必須為正常交易 (即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開 發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布等。可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。如需用外幣表示的， 應(yīng)標(biāo)明估價基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價。描述是否得當(dāng)或恰當(dāng)：如區(qū)域因素包括區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、 環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)聚集度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用情況等描述是否恰當(dāng)，評估方法 選擇是否恰當(dāng)、因素 選擇、參數(shù)選擇、費用確定、因素修正、地價確定是否合理等。七、地價定義：[ 說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或 規(guī)劃利用條件， 實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外轉(zhuǎn)或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通 訊等腰三角形）和宗地內(nèi)平整；地價定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價格] 包含：基準(zhǔn)日；土地用途(設(shè)定、實際)；開發(fā)程度 (設(shè)定、實際)；土地使用年期(設(shè)定、實際)；土地使用 權(quán)價格類型(所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格)。資料來源及未經(jīng)實地確認(rèn)或無法實地確認(rèn)的資料和估價事項。（3）、前后不致；（4）、不該寫的盡量不寫。⑨說明區(qū)域內(nèi)基 礎(chǔ)設(shè)施狀況及區(qū)域基準(zhǔn)地價水平。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、在地域上屬近 鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對 比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：A、比較實 例 選擇。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：（1）用途修正指數(shù)[最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正]可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。d、距市中心距離指數(shù)： 以待估對象與市中心直線 距離指數(shù)為 100，每增加或減少 1 公里（或幾公里）；指數(shù)增加或減少 1‰。 F、地 質(zhì)條件指數(shù)：將地 質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。確定地價時只以其中一個比準(zhǔn)地價為結(jié)果或計算錯誤。b、收益必須是長期可以固定取得的收益。（3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益＝房地產(chǎn)出租總收益－房地產(chǎn)出租總費用（4）確定房屋出租純收益房屋純收益＝房屋現(xiàn)值建筑物還原利率A、房屋 現(xiàn)值 的確定方法：a、房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－房屋折舊總額＝房屋重置價－年折舊 費 （1－殘值率）/耐用年限房屋已使用年限b、房屋現(xiàn)值＝房屋重置價成新度B、房屋還原利率的確定方法：房屋 還原利率一般比土地 還原利率高出 2—3%。 應(yīng)包括確定土地的用途、建筑物容積 率、土地覆蓋率、建筑高度等 項內(nèi)容?！镆敿?xì)說明土地取得費的各組成項目及費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。)結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類型；通過現(xiàn)場查勘、調(diào)查，確定土地取得費。？A、直接采用當(dāng)?shù)厥小?縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費，且公布的配套費能夠達(dá)到實際開發(fā)費際準(zhǔn)?！锎_定待估宗地各因素修正系數(shù)和綜合系數(shù)。如：道路通過度，用臨道路級別（主干道、次干道或支路，并說明道路寬度等）；在因素說明中一定注意前后一致(個別因素描述。最后采用地價低的 評估方法測算結(jié)果作為待估宗地的最終結(jié)果。E、計算公式前后不一致或計算錯誤。c．基準(zhǔn)地價包含內(nèi)容：基準(zhǔn)地價一般由出讓會、市政配套資（土地開發(fā)費）、征地費（或拆遷安置費）等組成。F、術(shù)語 不規(guī)范G、利潤計 算 時考慮了利息。如“五通一平” 的開發(fā)周期為 1 年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定 為 9 個月。采用成本逼近法評估土地價格的步驟：（1）土地取得費土地取得費，該項費用是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。E① 利息計算錯誤選用了單利計息公式或公式正確但計息周期錯誤。E、建筑物 還原利率、土地還原利率的確定不合理。b、維修費：按房屋重置價的 %—2%。b/r 2)[11/（1+r）n]177。區(qū)域因素，個 別因素選擇不合理或主次不分或混亂，因素 選擇與報告中選用基準(zhǔn)地價因素不一致且相差較大。 B、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為 100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。17 / 36將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)（大于 100）、較優(yōu)（50100）、一般（3010）、劣（小于 10）五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為 100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)一升或下降百分之幾或千分之幾。 ）因素條件說明。A 如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延 長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超 過 3 年) ；B 如市 場變化比較快且交易活躍， 則比較的有效期要 縮短(最長不超過 1—2 年)，一般交易案例的有效期最長不超過 3 年。待開發(fā)的土地評估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件C、文體設(shè)施主要指圖書館 、影劇院、文化 館、體育 場館、公園等。第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述土地位置狀況包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號。十、估價結(jié)果：[ 說明最終確定的總地價、 單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，決地價附大寫金額，并附土地估價結(jié)果一覽表。前后描述是否矛盾或不一致：評估過程因